（2016）川01民终291号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-09-23
案件名称
成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司 与肖云湘 邹延红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司,肖云湘,邹延红,华夏银行股份有限公司成都郫县支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终291号上诉人（原审被告）成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇金彭西路***号。法定代表人陈德英，董事长。委托代理人谢家洲，四川英贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖云湘，女，1966年11月19日出生，汉族，住四川省彭州市九尺镇正街**号附*号。被上诉人（原审原告）邹延红，男，1968年11月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区利民北街**号*幢*单元***号。委托代理人肖云湘，女，1966年11月19日出生，汉族，住四川省彭州市九尺镇正街**号附*号，系邹延红之妻。原审第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行。营业场所：四川省郫县郫筒镇鹃兴路110、112、114、116、118号。负责人林湛。委托代理人邢垚，四川金座标律师事务所律师。委托代理人董维忠，四川金座标律师事务所律师。上诉人成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司（以下简称牡丹公司）因与被上诉人肖云湘、邹延红、原审第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行（以下简称华银郫县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月24日，肖云湘、邹延红与牡丹公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定牡丹公司将其开发的位于彭州市××天彭镇××翠湖路××88号“云锦华府”×2幢×1单元××16层××××1603号的房屋出卖给肖云湘、邹延红，房屋总价款为644055元。合同同时约定，牡丹公司应在2013年8月30日前将商品房交付给肖云湘、邹延红。若牡丹公司逾期超过60日未交房，肖云湘、邹延红有权退房，牡丹公司应自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%向肖云湘、邹延红支付违约金。双方同时在签订的补充协议第七条中约定：买卖双方依据法律规定或合同约定行使合同解除权的，合同解除后，买受人应在15日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同解除备案登记手续，如买受人拒绝，出卖人有权自行到房屋管理部门办理合同解除备案登记手续，并有权拒绝退还买受人已付房款。合同签订后，肖云湘、邹延红支付了购房首付款354055元（其中，2013年3月23日付定金10000元，于同年4月24日付款344055元）。2013年6月21日，肖云湘、邹延红与华银郫县支行签订了个人房屋抵押借款合同，约定华银郫县支行为肖云湘、邹延红购买的房屋提供贷款。贷款金额为290000元，贷款期限为10年。贷款年利率为7.205%。合同同时约定，肖云湘、邹延红以购买的房屋向华银郫县支行提供抵押。2014年7月25日，华银郫县支行向肖云湘、邹延红发放了贷款并直接将贷款划入了牡丹公司的账户。后牡丹公司未按合同约定向肖云湘、邹延红交付房屋，肖云湘、邹延红于2014年1月16日向牡丹公司发出了退房申请，要求解除与牡丹公司签订的商品房买卖合同，牡丹公司于当日收到退房申请。牡丹公司收到该退房申请后未作答复，也未将购房款返还给肖云湘、邹延红。肖云湘、邹延红遂起诉至法院，请求解除合同并由牡丹公司返还购房款。原审法院另查明，1、肖云湘、邹延红将位于彭州市××天彭镇××翠湖路××88号“云锦华府”×2幢×1单元××16层××××1603号的房屋为华银郫县支行提供抵押担保并进行了公证；2、肖云湘、邹延红的还款期为每月20日至25日；3、肖云湘、邹延红取得按揭贷款后，于2013年8月开始还贷，至2014年1月，共还贷款本息20096.96元。之后，牡丹公司一直代肖云湘、邹延红按时归还了贷款本息。牡丹公司2015年9月份实际还贷时间为9月25日。截至2015年10月12日，肖云湘、邹延红欠贷款本金243245.16元；4、肖云湘、邹延红按揭贷款的当前贷款年利率为6.765%；5、华银郫县支行在本次诉讼中，委托了四川金坐标律师事务所的律师代理诉讼，共开支代理费12000元，其中本案的律师费4000元；6、华银郫县支行与肖云湘、邹延红签订的《个人房屋抵押借款合同》第二部分第十章第53条约定：因肖云湘、邹延红违约致使华银郫县支行采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担华银郫县支行为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用；7、庭审中，经法庭释明，华银郫县支行仍未明确其诉讼请求中关于实现债权的其他费用。2015年4月28日，肖云湘、邹延红向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认肖云湘、邹延红与牡丹公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年1月16日解除；二、牡丹公司向肖云湘、邹延红返还购房款644055元；三、牡丹公司向肖云湘、邹延红支付自逾期交房之日起至2014年1月19日止的违约金19321元；四、牡丹公司按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍向肖云湘、邹延红支付自2014年1月20日起至购房款返还完毕之日止的利息。华银郫县支行作为第三人请求判令：一、解除华银郫县支行与肖云湘、邹延红签订的《个人房屋抵押借款合同；二、应由肖云湘、邹延红归还的贷款本金248544.34元及至贷款付清之日止的利息，由牡丹公司直接向华银郫县支行归还；三、华银郫县支行因委托律师产生的律师代理费4000元和实现债权产生的其他费用由肖云湘、邹延红向华银郫县支行支付。原审法院认为，肖云湘、邹延红、牡丹公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应属合法有效。肖云湘、邹延红按合同约定向牡丹公司支付了全部购房款644055元，牡丹公司应按合同约定在2013年8月30日前向肖云湘、邹延红交付房屋。牡丹公司至今未交付房屋，根据合同约定，牡丹公司逾期超过60日未交付房屋，肖云湘、邹延红有权解除合同。肖云湘、邹延红发出的退房申请于2014年1月16日到达牡丹公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于退房申请到达牡丹公司时解除。故对肖云湘、邹延红要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年1月16日已解除的请求，原审法院予以支持。牡丹公司辩称肖云湘、邹延红向牡丹公司发出的退房申请仅是要求解除合同的要约，而不是行使合同解除权，肖云湘、邹延红真正行使合同解除权的时间为起诉时，其行使合同解除权已超过法定期限的意见。肖云湘、邹延红于2014年1月16日发出的退房申请，其内容实质即是肖云湘、邹延红要求解除与牡丹公司签订的购房合同。故对牡丹公司的该项辩称意见，原审法院不予采纳。关于肖云湘、邹延红要求牡丹公司退还全部购房款644055元的诉讼请求。肖云湘、邹延红为购房向牡丹公司支付了首付款354055元，并向华银郫县支行归还了自2013年8月至2014年1月的按揭贷款本息20096.96元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，肖云湘、邹延红已向牡丹公司支付的首付款354055元及已向华银郫县支行支付的贷款本息20096.96元，牡丹公司应当返还给肖云湘、邹延红。剩余购房款，因华银郫县支行享有独立的请求权，原审法院对肖云湘、邹延红主张的过高部分不予支持。关于牡丹公司辩称根据补充协议的约定，肖云湘、邹延红未先行协助牡丹公司办理备案登记注销手续，牡丹公司有权拒绝返还购房款的意见。因本案中肖云湘、邹延红、牡丹公司双方对是否已解除合同尚存争议，应否解除合同尚需法院进行认定，在此情况下，牡丹公司抗辩肖云湘、邹延红应先行配合解除备案登记，否则牡丹公司有权拒绝退款的理由不能成立，故对牡丹公司的该项辩称意见，原审法院不予采纳。关于肖云湘、邹延红要求牡丹公司赔偿相应损失的请求，其中包含合同约定的违约金18682元及全部购房款的利息。因肖云湘、邹延红未举证证明其实际损失大小，经法庭释明，肖云湘、邹延红仍同时坚持两项请求，原审法院对其主张较高的部分即购房款的合理的利息予以支持。对主张的18682元，因已支持其利息的合理部分，不再重复赔偿，故对该请求，原审法院不予支持。关于利息的基数及计算标准，因肖云湘、邹延红按揭贷款的部分已由牡丹公司代为支付，故肖云湘、邹延红主张的利息，以肖云湘、邹延红支付的首付款354055元为基数计算。利率标准按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以10000元为基数，自定金交付日2013年3月23日起算至2013年4月23日，并以354055元为基数，自2013年4月24日起算至牡丹公司将首付款返还完毕之日。关于华银郫县支行要求解除与肖云湘、邹延红签订的《个人房屋抵押借款合同》的请求。因肖云湘、邹延红、牡丹公司之间的《商品房买卖合同》解除，已致肖云湘、邹延红与华银郫县支行签订的合同根本目的无法实现。庭审中，肖云湘、邹延红也对华银郫县支行要求解除合同的请求无异议，故对华银郫县支行的该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于华银郫县支行要求牡丹公司直接向华银郫县支行支付贷款本金248544.34元及相应利息的请求。截至2015年10月12日，肖云湘、邹延红共欠贷款本金243245.16元，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，华银郫县支行要求牡丹公司直接返还贷款本金的合理部分，原审法院予以支持。过高部分，原审法院不予支持。牡丹公司于2015年9月25日偿还了当月贷款，华银郫县支行主张的利息以未付贷款本金为基数，按当前贷款利率6.765%从2015年9月26日起算，直至牡丹公司付清贷款本金之日止。遇银行贷款利率调整的，按当期贷款利率计算。关于华银郫县支行要求肖云湘、邹延红支付华银郫县支行因委托律师产生的律师费4000元的请求。根据双方签订的合同，肖云湘、邹延红承担该费用的前提是肖云湘、邹延红存在违约行为致使华银郫县支行提起诉讼。而本案系因牡丹公司逾期交房，肖云湘、邹延红解除合同，致使华银郫县支行与肖云湘、邹延红签订的借款合同目的不能实现解除的借款合同。肖云湘、邹延红也按约定履行还款义务至今，故对华银郫县支行要求肖云湘、邹延红支付律师费的请求，原审法院不予支持。关于华银郫县支行主张的为实现债权产生的其他费用的请求，原审庭审中，经原审法庭释明，华银郫县支行仍未明确该项请求的具体内容及金额，原审法院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、肖云湘、邹延红与牡丹公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年1月16日解除；二、牡丹云公司于判决生效之日起五日内返还肖云湘、邹延红购房首付款354055元，并支付肖云湘、邹延红已偿还的贷款本息20096.96元；三、牡丹公司本判决生效之日起五日内支付肖云湘、邹延红首付款利息，计算方法为：以本金10000元为基数，从2013年3月23日始计算至2013年4月23日，以本金354055元为基数，从2013年4月24日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，第二笔利息计算至本金付清之日止；四、解除华银郫县支行与肖云湘、邹延红于2013年6月21日签订的《个人房屋抵押借款合同》；五、牡丹公司于判决生效之日起五日内向华银行郫县支行返还贷款本金243245.16元；六、牡丹公司于判决生效之日起五日内向华银郫县支行支付利息，计算方法为：以本金243245.16元为基数，从2015年9月26日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率6.765%为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止。遇银行贷款利率调整的，按当期贷款利率计算；七、驳回肖云湘、邹延红的其他诉讼请求；八、驳回华银郫县支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4714元，由牡丹公司负担（牡丹公司应承担的案件受理费，已由肖云湘、邹延红先垫付，牡丹公司在返还房款时一并给付肖云湘、邹延红）。宣判后，牡丹公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是肖云湘、邹延红的解除权已经超过除斥期间：一、《退房申请》不是解除通知，不能证明肖云湘、邹延红行使了解除权。首先，该申请无论是从名称还是从内容来看，仅是1份要求解除购房合同的邀约文件，肖云湘、邹延红行使的是请求权而非形成权；其次，肖云湘、邹延红在《退房申请》上明确提出，该申请经双方签字后具有同等法律效力，而牡丹公司并未在该申请上签字或盖章。故《退房申请》不具有法律效力；二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使则解除权消灭。本案中，合同约定牡丹公司于2013年8月30日前交房，逾期交房超过60日则肖云湘、邹延红有权退房，在牡丹公司未能近期交付房屋后，肖云湘、邹延红直至2015年4月才起诉要求解除合同，其解除权已超过行使期限，原审应当驳回其解除合同的诉请。综上，请求撤销原判，改判驳回肖云湘、邹延红的诉讼请求。被上诉人肖云湘、邹延红答辩，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人华银郫县支行的意见是，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。各方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。本院认为，《商品房买卖合同》约定牡丹公司应于2013年8月30日之前向肖云湘、邹延红交房，逾期交房超过60日则肖云湘、邹延红有权退房，现查明牡丹公司未按约定期限交房且逾期交房超过60日，故《商品房买卖合同》约定的合同解除条件已经成就。本案的争议焦点在于肖云湘、邹延红于2014年1月16日向牡丹公司发出的《退房申请》是否发生解除效力。本院认为，首先，从法律规定而言，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人在约定的解除条件成就后通知解除合同的，合同自通知到达对方时解除，解除效力的发生并不以对方的同意作为条件；其次，从当事人约定而言，牡丹公司与肖云湘、邹延红在《商品房买卖合同》中约定“买卖人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款”，亦说明双方约定购房人在解除条件成就后解除合同无需待出卖人同意方才生效。本案中，虽然《退房申请》名为申请，但肖云湘、邹延红在《退房申请》中明确作出了解除合同的意思表示，且合同约定的解除条件在当时已经成就，故合同在《退房申请》于2014年1月16日到达牡丹公司时即已解除，牡丹公司以《退房申请》需待其签章同意方才发生效力的上诉理由与法律规定不符，亦与双方在《商品房买卖合同》的约定不符，本院不予支持;最后，根据合同约定，肖云湘、邹延红的解除权自2013年10月30日起发生，其于2014年1月16日发出《退房申请》，并未超出最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限，牡丹公司关于肖云湘、邹延红解除权已过除斥期间的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费9428元，由上诉人成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李俊代理审判员 赵韬代理审判员 王果二〇一六年三月十七日书 记 员 汪扬 更多数据：