（2016）粤0605民初91号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-11-16
案件名称
关永霭与佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关永霭,佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初91号原告：关永霭，男，汉族，住佛山市禅城区，公民身份号码×××0418。委托代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司），住所地：佛山市南海区。法定代表人：罗伟胜。委托代理人：陆沛林，广东华法律师事务所律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月3日受理后，依法由审判员叶志标独任审理，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张峰明、被告的委托代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关永霭诉称：2013年11月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告以1610296元向原告出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号第4座1901号房，被告应在2014年8月31日前将验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付原告，逾期60日交房，原告继续履行合同的，则自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日万分之六向原告支付已付房款的违约金，被告应在交房后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告取得房地产权属证书，但合同没有约定违约金。签约后，原告依约支付了全部房款。但被告直到2015年5月12日才将房屋交付原告，且一直没有协助原告取得房地产权属证书。据此，被告应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，向原告支付违约金。故起诉被告：1、将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理位于佛山市南海区桂城街道季华东路33号四座1901号商品房的房地产权属证书；2、以购房款1610296元为本金、按日万分之六向原告支付自2014年9月1日起至2015年5月12日止的逾期交房违约金245409.72元；3、以购房款1610296元为本金、按日万分之一点七九向原告支付自2015年7月12日起至被告协助原告取得房地产权属证书日止的逾期办证违约金（暂计至起诉日为46983.12元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告汇威达公司辩称：一、根据合同约定，原告应于2014年1月22日前申请办理银行按揭，支付除首期款以外的剩余房款，但原告在2014年4月1日才签订贷款合同，逾期达69天。根据合同第八条约定，买受人未按合同约定足额按期付款的，出卖人可相应顺延交楼期限，故被告可相应顺延交楼期限69天；二、2013年9月10日佛山市电力科技产业中心1-4座验收合格，同年7月26日获得商品房预售许可证，2014年6月楼盘进入装修最后阶段，原定同年6月底可交付，故被告与原告签约时约定了同年8月31日前交付房屋，但被告在推进楼盘建设过程中，因市政排水管道设计变更等原因导致该部分的市政基础设施无法同时交付使用，直接影响了楼盘的竣工验收。根据《补充协议》的约定，出卖人为遵守政府的政策、法规或非因出卖人的原因，项目配套设施无法按时交付使用属不可抗力，出卖人不能履行合同或者迟延履行合同的，不负违约责任。据此，被告逾期交楼是因不可抗力因素所致，属于约定的免责事由；三、被告发现市政基础设施无法满足需求及市政施工进度延缓等问题后，多次敦促政府相关部门尽快协调解决，并将情况及时通知原告，被告已履行勤勉尽责的义务；四、佛山市电力科技产业中心在不可抗力消除后，于2015年3月2日竣工验收，说明合同履行的障碍在于政府行为的延误而非楼盘建设延期；五、原告未委托被告办理房产证，也未提供材料证明其已缴纳房产契税，不符合办证的必要条件。且根据补充协议，双方对此形成特别约定，办证期限应为收楼后720日内，现仍未到办证的最后期限，不应适用违约责任；六、即使被告违约，根据最高人民法院有关规定，原告主张违约金数额过高，依法应予以调整。原告实际损失应为房款利息损失，原告损失为以总房款为本金从2014年9月1日至2015年4月9日止按中国人民银行同期贷款年利率计算的利息，应为54353元，根据合同法相关司法解释，约定违约金超过损失30%的，应认定为“过分高于造成的损失”，据此，迟延交楼违约金不应超过70658.9元。庭审中，原告举证如下：1、2013年11月22日，出卖人汇威达公司与买受人关永霭签订的《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739851、合同编号：20131122002602）复印件1份，主要内容是汇威达公司以1610296元向关永霭出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座1901房，买受人应在合同网签之日起30日内支付810296元，剩余房款800000元应在2014年1月22日前申请办理银行按揭，并按照按揭方式付款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人；买受人未按约定足额按期付款的，出卖人可以相应顺延交楼期限；出卖人逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之六的违约金；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交付；出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：非出卖人原因，该商品房在约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或为办结房地产权属证书，出卖人不承担责任；2、收据复印件2份，载明关永霭于2013年8月8日向汇威达公司支付了购买佛山市电力科技产业中心第4座1901房定金5万元、同年11月22日支付了购房款760296元；3、2014年4月1日，关永霭与兴业银行股份有限公司佛山分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》复印件1份，载明关永霭以佛山市电力科技产业中心第4座1901房为抵押，向兴业银行股份有限公司佛山分行申请按揭贷款80万元，上述贷款指定的收款人为汇威达公司；4、兴业银行佛山分行《借款借据（回单）》复印件1份，载明关永霭向兴业银行股份有限公司佛山分行的借款80万元于2014年5月21日转入其指定的账号；5、缴款通知书复印件1份；6、收楼通知书复印件1份，主要内容是佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司于2015年4月9日通知关永霭于同年4月11日至5月10日收楼；7、住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件各1份，载明佛山市电力科技产业中心2座、4座的竣工验收时间为2015年3月2日、交付使用时间为同年5月12日。经质证，被告对原告提供的第1-6项证据无异议；对第7项证据关联性不确认，认为该材料为宣传材料，具体收楼时间应以收楼确认书为准。庭审中，被告举证如下：1、报刊原件2页，用以证明2013年1月12日楼盘已封顶，距交楼时间尚有一年多，被告完全有能力按期交楼；2、主体结构分部工程验收记录原件2页，载明佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程于2013年9月13日验收合格；3、合作框架协议复印件1份，载明广东汇源通集团有限公司于2010年4月1日与南海桂城街道签订合作协议，约定桂城街道有义务协助季华路东延线调头匝道的建设；4、《关于协调桂城街道季华路东延线掉头匝道市政排水事宜的函》原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2013年3月20日致函南海区桂城街道办事处，请求协调交通、规划等部门，解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；5、汇源通（2014）2号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月5日致函南海区桂城街道办事处，其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；6、《＜关于协调解决季华路东延线掉头匝道市政排水事宜的函＞的复函》原件1份，主要内容是南海区桂城街道办事处于2014年3月10日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目；7、汇源通（2014）3号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月18日致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题；8、《关于请求尽快完成季华东路调头车道的函》原件1份，主要内容是汇威达公司于2014年12月8日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度；9、汇源通（2014）9号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年12月11日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题；10、桂街函（2014）111号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2014年12月19日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道工程因周边燃气管线迁改导致该项目的排水工程无法施工，计划于2015年3月份前完成污水管道，同年4月下旬完成道路工程并开通使用；11、桂街函（2015）1号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2015年1月8日复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道；12、网页打印件2页，用以证明被告开发的楼盘2014年6月30日前可交付并入住，但因政府行为一直无法办理竣工备案；13、佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则复印件1份，用以证明被告开发的楼盘因市政排水管道未能按时交付，导致无法验收；14、竣工验收备案表原件1份，载明佛山市电力科技产业中心2座、4座于2015年3月2日竣工验收；15、房地产估价报告原件1份，载明涉讼房屋租金为每月每平方米40元，即使原告正常收楼，合同约定违约金也高于其损失；16、（2014）穗中法民五终字第2164号民事判决书打印件1份，用以证明逾期交楼违约金过分高于当地租金水平的，应适用合同法所指违约金过高，可参照中国人民银行同期贷款利率计算。17、2013年11月22日，出卖人汇威达公司与买受人关永霭签订的《商品房买卖合同补充协议》，主要内容是如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；合同约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”；18、收楼通知书复印件1份，主要内容是佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司于2015年4月9日通知关永霭于同年4月11日至5月10日收楼；19、快递单复印件2份；经质证，原告对被告提供的第1-15项证据不予确认，认为上述证据不构成不可抗力，延迟交楼均由被告造成，应承担违约责任；对第16项证据的关联性不予确认，认为该案判决与本案无关；对第17项证据的合法性、关联性有异议，认为约定办证时间与合同约定时间不同，应以合同第15条约定为准，造成延期办证、交楼原因均在于被告，不应适用补充协议；对第18、19项证据无异议，认为该证据反映被告要求原告在2015年5月10日收楼，可印证住宅使用说明书、质量保证书真实性。经审查，原告提供的证据及被告提供的第1-15、17-19项证据来源合法，本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；被告提供的第16项证据与本案无关，本院对该项证据与本案的关联性不予确认。综合采信的上述证据及当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2013年9月13日，被告汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。11月22日，被告汇威达公司作为出卖人与作为买受人的原告关永霭签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739851、合同编号：20131122002602），约定被告汇威达公司以1610296元向关永霭出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座1901房，买受人应在合同网签之日起30日内支付810296元，剩余房款800000元应在2014年1月22日前申请办理银行按揭，并按照按揭方式付款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人；买受人未按约定足额按期付款的，出卖人可以相应顺延交楼期限；自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交付；出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：非出卖人原因，该商品房在约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或为办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。同日，买卖双方再签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；合同约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”。同日，原告关永霭已向被告汇威达公司支付了810296元购房款。2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函南海区桂城街道办事处，称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。3月10日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。3月18日，广东汇源通集团有限公司致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题。4月1日，原告关永霭与兴业银行股份有限公司佛山分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定关永霭以佛山市电力科技产业中心第4座1901房为抵押，向兴业银行股份有限公司佛山分行申请按揭贷款80万元，上述贷款指定的收款人为被告汇威达公司。5月21日，原告关永霭向兴业银行股份有限公司佛山分行的按揭贷80万元转入其指定的账号。12月8日，被告汇威达公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度。12月11日，广东汇源通集团有限公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题。2015年1月8日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。4月9日，佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司通知原告于4月11日至5月10日办理收楼手续。本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。根据双方合同约定，被告汇威达公司应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告在2015年5月12日收楼，据此，被告应在同年7月12日前履行该项义务，而被告至今没有履行，故原告诉请被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理佛山市南海区桂城街道季华东路33号四座1901号商品房的房地产权属证书的第1项主张有事实及法律根据，本院予以支持。合同约定，被告作为出卖人，应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，买受人未按约定足额按期付款的，出卖人可以相应顺延交楼期限；逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金。双方当事人对违约责任的约定，没有损害国家、集体或者第三人的利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，属于“契约自由”，理应受到尊重。根据合同约定，原告应在2014年1月22日前办理剩余房款80万元的按揭贷款手续，但原告直到2014年4月1日才办理上述手续，迟延时间共69天，根据合同约定，被告的交楼时间可顺延69天。被告对此的辩称有理，本院予以采信。合同约定交楼时间为2014年8月31日，故被告违约日自同年9月1日起；被告于2015年4月9日通知原告收楼，故被告违约日至当日止。据此，被告违约的时间为219天。扣减原告延迟办理按揭手续的时间69天，被告依约应向原告支付的违约金为：1610296元×（219天-69天）×0.0006／天=144926.64元。原告第2项诉请中的此部分主张有事实及法律依据，本院予以支持；原告该项诉请中超出此部分的主张没有事实根据，本院不予支持。被告认为违约金过高的辩称无理，本院不予采信。合同约定办理房产证的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内，讼争的商品房于2015年5月12日交付，至此仍在办理房产证的期限内，故原告要求被告支付46983.12元逾期办证违约金的第3项诉请没有事实根据，本院不予支持。被告对此的辩称有理，本院予以采信。被告辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向原告交楼，但被告所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故被告以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，本院对被告的辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决生效后十日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，协助原告关永霭办理佛山市南海区桂城街道季华东路33号四座1901号商品房的房地产权属证书；二、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告关永霭支付违约金144926.64元；三、驳回原告关永霭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2842.95元（原告已预交），由原告负担1243.68元、被告负担1599.27元。被告负担的诉讼费应于本判决生效后十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 叶志标二〇一六年三月十七日书记员 叶芳晖 更多数据：搜索“”来源：