（2016）冀02民终77号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-08-09
案件名称
张国政与李从寿、赵湘华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张国政,李从寿,赵湘华,郭树林,王瑞芝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀02民终77号上诉人（原审原告）：张国政，退休工人。委托代理人：王长福，河北京唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李从寿，退休工人。被上诉人（原审被告）：赵湘华，退休工人。二被上诉人之委托代理人：刘光成，唐山市丰润区燕山法律服务所法律工作者。原审第三人：郭树林，居民。130206195202190019。原审第三人：王瑞芝，居民。上诉人张国政因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。一审法院审理查明，原告张国政系唐山市丰润区太平路办事处中大树居委会居民。二被告系夫妻。1998年11月28日，原告与被告赵湘华在中证人陈某、张国华见证下，签订买卖房屋合同书。内容为：“甲方：张国政（卖房方）乙方赵湘华（买房方）经双方协商甲方自愿将平正房四间及前后院卖与乙方，均以房基地使用证为准，折价卖与乙方。共计人民币贰万伍仟伍佰捌拾元整。在甲方搬出与乙方搬入时交清。在甲方将房屋完全交与乙方使用后所引发的房产纠纷，甲方概不负责。且必须在四月底搬完。此协议双方签字生效。甲方：张国政乙方：赵湘华证明人：陈某张国华”。甲、乙双方及证明人在协议书上签名按手印。签约后数月内，原告交付了房屋，被告付清了房款。被告主张对房屋进行了修建、装修。2003年12月3日，该房产的土地使用者由张国政变更为李从寿，新证号为唐新国用（2002）第04-0141号。根据唐山市国土资源局丰润区分局宅基地清理（核实）登记审批表显示：土地权属性质国有土地使用权，使用权类型划拨；该房产土地使用证原为1994年颁发，用途为宅基地，用地面积371.7㎡折0.558亩，批建时间1981年；宅基地转移理由：买卖；初审意见：该宗地为中大树村农转非国有土地，原土地使用者张国政，面积166.67㎡。经丰润区国土分局批准，张国政以转让住房方式将该宗地转移给李从寿使用。经核实，该宗地实际占地371.70㎡，按市局规划建议给予变更登记166.67㎡，超占205.03㎡，不予登记。土地管理机关、发证机关均同意批准确权。2007年2月4日，被告与第三人郭树林、王瑞芝在中证人陈某、陈久才唐国印见证下，签订买卖房产协议书，内容为：“卖方有正房四间，小棚两间及墙圈前后院等愿卖予买方，经中间人说合折价68000元（陆万捌千元整），买卖双方不得反悔，日后卖方子女及其他人不得干涉。卖方必须附带房产使用证，宅基地使用证和相关的全部手续交给买方主人。买方过户时卖方必须无条件配合，随叫随到。此协议自签订之日起生效。卖方：李从寿赵湘华买方：王瑞芝郭树林中证人陈某唐国印陈久才2007年2月4日”。买卖方及中证人在协议书上签名按手印。签约后被告交付了房屋，第三人在此居住。原告张国政称土地使用证过户其不知情，2011年中大树平改涉及到争议房产才得知此事。后原告张国政对此提出异议。唐山市丰润区国土资源局丰润区分局撤销了唐新国用（2002）第04-0141号土地使用证。该局《关于注销太平路办事处中大树居委会李从寿土地使用证的通知》内容为：李从寿：经查你丈夫赵湘华于1998年购买丰润区太平路办事处中大树居委会张国政住宅一处，由你申请于2003年12月在丰润区国土分局办理了土地使用权过户手续，取得了土地使用证，证号：唐新国用（2002）第04-0141号。此行为违反了修正的《河北省土地管理条例》第五十六条：“农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定办理宅基地审批手续。”依据《河北省土地登记办法》第三十四条：“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报本级人民政府批准后进行更正登记，并以书面形式通知当事人在规定期限内办理换发或者注销原土地权利证书手续。当事人逾期未办理的，经国土资源行政主管部门报本级人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。”因为你不具有中大树居委会户口，也不是中大树居委会集体经济组织成员，经请示丰润区人民政府同意撤销丰润区国土分局在2003年为你颁发的集体土地使用证，证号：唐新国用（2002）第04-0141号。特通知你自接到本通知之日起七日内将土地使用证上交我局。如对丰润区人民政府撤销你的土地使用证行政行为不服，可接本通知之日起60天内向唐山市人民政府提起行政复议，逾期不交土地使用证也不申请复议，我局将依据土地登记政策规定予以公告废止土地使用证。2012年12月18日，该局在《唐山劳动日报》发出公告，内容为：“丰润区团结路燕山小区506楼4门6号居民李从寿土地使用证，证号为唐新国用（2002）第04-0141号已经唐山市丰润区人民政府批准注销，你未按法律规定到我局办理注销手续，也未提起行政复议，我局按照《河北省土地登记办法》第三十三条规定予以公告废止。特此公告”。原告张国政所在的中大树居委会原为中大树村委会，原告主张争议房产所占用的土地仍是集体土地，并提交了该居委会及唐山市丰润区太平路街道办事处于2014年5月份出具的证明一份。证明内容为：“张国政系中大树居民于1998年将自己的平房四间卖给中建二局职工李从寿，当时我村各户未办理房产使用证，只有集体土地使用证。我村在1993年部分人划分为非农业户口，另一部分为城镇户口。（集体所有）在2002年土地局将我村集体土地使用证换成国有土地使用证。（其实仍属于集体所有制）现在我村宅基地流转程序仍按集体宅基地流转程序办理。在2003年中建二局职工李从寿、赵湘华夫妻二人将买到房的土地证私自过户到自己名下。李从寿、赵湘华不是我村人，户口不在本地。”因唐山市国土资源局丰润区分局宅基地清理（核实）登记审批表与该局《关于注销太平路办事处中大树居委会李从寿土地使用证的通知》、中大树居委会与太平路街道办事处出具的证明中关于土地权属的内容不相符，故本院致函唐山市国土资源局丰润区分局，请该局明确争议房屋土地的权属性质。该局于2014年11月13日回复称：目前我区范围内的城中村（居）非农业村的宅基地统一按照农村宅基地进行管理。一、历史政策的延续。我区农村宅基地初始确权登记始于1987年，原丰润县人民政府制定了具体文件，（丰政（1987）140号文件），该文件第二款最后一段“全村已农转非，清理和发证的方法同农村居民的宅基地一样”原新区人民政府（丰政（1987）45号文件）第十五款：“已农转非的村居民宅基地清理发证方法同农村居民一样办理。”2003年成立丰润区后对原一县、一区非农业村的宅基地还是统一按照农村宅基地进行管理。涉及宅基地使用权登记统一颁发国有土地使用权证书。二、现行政策的执行。根据《河北省农村宅基地管理办法》第二十二条：“城市郊区和国有农场、林场、牧场的宅基地管理，参照本办法执行。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号文件）第二款第二段：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本院向原告所在中大树居委会调取了政府土地征收相关申请及批复等文件，该居委会原所在中大树村的土地自1978年至1992年耕地已全部被国家征用，1992年6月30日唐山市新区人民政府在向唐山市政府所做报告中称，中大树村原有耕地2182.3亩，自建新区以来，征用该村土地2171.727亩，该村耕地已全部被征用。1992年7月8日，唐山市新区土地管理局在其证明中也确认中大树村1962年耕地统计核定该村耕地2183.3亩，现仅有耕地10.573亩。该村因耕地被征收为国有，自1992年开始了农转非的过程。一审法院认为，原告所在中大树居委会的耕地已于1992年前征收为国有土地，自1992年至2002年国家未对该村土地进行征收，而2002年土地局也将该村集体土地使用证换成国有土地使用证，并且注明了该宅基地的使用权类型为划拨，由此可以认定原被告在买卖该处房屋时，其宅基地的土地性质已经变更为国有土地，原告享有该处宅基地的使用权，原告将其房屋卖予被告的效力并不受我国法律法规对于农村宅基地不得卖予本集体经济组织以外人的约束，法律也未对此行为作出禁止性规定，应当认定原被告之间买卖房屋的行为有效。原告应当按照诚实信用原则，履行自己的义务，现原告违背诚信要求确认其与被告之间的房屋买卖合同无效，涉诉房产的所有权和宅基地使用权归原告所有，于法无据，本院不予支持。遂判决：驳回原告张国政的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张国政负担。判后，张国政不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、一审法院认为1992年以前中大树村耕地被国家征用，以此认为中大树村宅基地为国有土地是错误的。2、一审法院审判程序违法、适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人李从寿、赵湘华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王瑞芝答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人郭树林未进行答辩。二审诉讼中，上诉人张国政提交了2015年12月10日唐山市丰润区太平路街道中大树社区居民委员会出具的证明一份，用以证明当时国家征用的只是耕地，村内的宅基地、空闲地没有被征用。被上诉人李从寿、赵湘华质证称：上诉人提交的证据已经超过了举证期限，不予质证，应当以国家规定的标准为准，而不应当以唐山市丰润区太平路街道中大树社区居民委员会出具的证明为准。原审第三人王瑞芝质证称：其是从李从寿处购买的国有土地，李从寿亦是从张国政处购买的国有土地，证据确实充分。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，1992年6月30日，唐山市新区人民政府区政（1992）70号关于新区中大树村“无地村民”农转非的报告证实，本案的中大树村的耕地已经全部被国家征用，且为了妥善安置农民的生产和生活，依据我国法律的规定给予村民农转非。2002年唐山市人民政府将涉案的集体土地使用证换成国用土地使用证，并且注明宅基地的使用权类型为划拨，因此可以认定上诉人张国政与被上诉人赵湘华买卖本案的房屋时，其宅基地的土地性质已经变更为国有土地。故上诉人主张一审法院认为1992年以前中大树村耕地被国家征用，以此认为中大树村宅基地为国有土地是错误的诉请，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张国政负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 军审 判 员 刘 庆 武代理审判员 高贺莉二0一六年三月十七日书 记 员 边 琦 来源：百度“”