（2016）苏0106民初745号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-12-16
案件名称
原告艾扬与被告丁金红、周巧菊、南京仟佰间房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
艾扬,丁金红,周巧菊,南京仟佰间房地产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初745号原告艾扬，女，汉族，1958年5月31日生。原告丁金红，男，汉族，1965年4月8日生。委托代理人艾扬（系原告丁金红之妻），自然情况同上。被告周巧菊，女，汉族，1980年11月1日生。委托代理人余刚，华为技术有限公司工程师。被告南京仟佰间房地产经纪有限公司，住所地南京市玄武区安将军巷4号105室。法定代表人秦丽明，该公司董事长。委托代理人周超，该公司法务。原告艾扬、丁金红诉被告周巧菊、南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间经纪公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙燕适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告艾扬亦即原告丁金红的委托代理人、被告周巧菊的委托代理人余刚、被告仟佰间经纪公司的委托代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾扬、丁金红诉称，2013年8月5日，原告丁金红经被告仟佰间经纪公司提供居间服务，与被告周巧菊就本市鼓楼区山阴路25号302室房屋签订了《房地产买卖合同》，总房价为177万元。被告仟佰间经纪公司的经纪人员通过存量房网上交易服务平台生成了《存量房交易合同》（合同编号2013080592），但没有打印该合同文本让买卖双方签字，而是提供了《房地产买卖合同》，并让买卖双方在此合同上签字。《房地产买卖合同》约定了两被告之间的居间代理费为35000元，并约定作低房价为120万元申报交易过户，原告丁金红对此均不知情。两原告认为两被告存在合谋串通，为达到规避网上平台备案监督、逃避资金监管、逃税等目的，欺骗原告丁金红签订两份合同，导致原告丁金红签订《房地产买卖合同》时意思表示不真实，故两原告诉至法院，请求判决确认原告丁金红与被告周巧菊、仟佰间经纪公司签订的《房地产买卖合同》无效，并由两被告承担本案诉讼费用。被告周巧菊辩称，原告丁金红与两被告之间签订的《房地产买卖合同》依法成立并有效，并且被告周巧菊已经按照合同约定履行了大部分义务，两原告的诉讼请求无事实依据，请求驳回其诉讼请求。被告仟佰间经纪公司辩称，《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，明确了各自的权利义务，请求驳回两原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻关系。坐落于南京市鼓楼区山阴路25号302室房屋（建筑面积为52.37平方米，以下简称案涉房屋）原登记的所有权人为原告丁金红。2013年8月5日，原告丁金红（卖方）与被告周巧菊（买方）经被告仟佰间经纪公司（经纪方）居间签订了《房地产买卖合同》，约定由被告周巧菊购买原告丁金红名下的案涉房屋；房屋总价款为177万元，本次交易发生的所有税费由被告周巧菊承担；双方同意房屋交付使用的时间为2014年1月20日前，双方应在收房当天一并到场查验房屋；双方约定的具体付款方式为，定金5万元由被告周巧菊于2013年8月6日支付给原告丁金红；首期房款98万元于2013年9月15日前以资金托管的方式解交监管账户；第二期房款72万元，被告周巧菊须在合同签订后20天到银行办理按揭贷款申请，提交贷款所需资料，同时原告丁金红必须提供协助，贷款银行批准按揭金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入原告丁金红在该银行开设的账户内；尾款2万元由被告周巧菊于双方房屋交验当日直接支付原告丁金红；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行合同义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费35000元；本合同与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准等等。该合同补充条款另约定，177万元为净得价，原告丁金红承诺此房不满五年；此房为力学小学、29中本部学区房，房主承诺无人占用此学籍；此房现无户口，被告周巧菊待拿到产权证后方可迁入户口；买卖双方约定以120万元交易价格向房产局申报交易过户等等。次日，被告周巧菊支付原告丁金红定金5万元。2013年8月15日，原告丁金红与被告周巧菊、仟佰间经纪公司签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定被告周巧菊购买案涉房屋，房屋转让款为120万元，其中定金5万元，尾款2万元；被告周巧菊于2013年9月15日前将首付款35万元解交监管账户；原告丁金红同意被告周巧菊向贷款银行申请个人住房抵押贷款，金额为78万元，用于支付房屋转让价的余额；被告周巧菊承担的税种为契税、营业税、个税、交易相关手续费；双方定于2014年1月20日正式交付该房屋，原告丁金红在正式交付房屋前腾空该房屋等等。在合同履行过程中，因被告周巧菊贷款预审未能如期完成，原告丁金红（卖方）与被告周巧菊（买方）另于2013年9月23日在被告仟佰间经纪公司的见证下签订了《补充协议》，约定：双方同意于2013年9月27日前进行交易过户，买方向卖方支付滞纳金1万元；若2013年9月27日贷款未能审批，买方改变原合同交易付款方式，以现金方式购买此房，2013年9月27日买方支付首付款98万元，出件当日，买方再次支付72万元，尾款按原合同处理；若2013年9月27日贷款如期审批完成，则双方须积极、及时配合对方按照原合同规定流程履行双方的权利和义务，若因双方未能及时办理，则算未及时方违约，按原合同违约条款执行；若2013年9月27日前，买方未能如期办理交易过户手续及支付房款，则视为买方违约，卖方定金不予退还，解除合同等等。2013年9月25日，北京银行股份有限公司南京分行向南京市房屋置业担保有限公司（以下简称南京置业担保公司）提供贷款审批意见书，同意向被告周巧菊发放案涉房屋按揭贷款，借款金额78万元，期限为20年。2013年9月26日，原告丁金红与被告周巧菊、仟佰间经纪公司及南京置业担保公司签订了《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，约定：原、被告签订《南京市存量房交易合同》，原告丁金红将案涉房屋出售给被告周巧菊，交易房价款为120万元，其中定金为5万元，尾款2万元，首付为35万元，贷款为78万元；双方同意对除定金、尾款外的全部房款113万元进行监管和划转。同日，被告周巧菊向原告丁金红支付了57万元购房款及1万元滞纳金，该款直接转入原告丁金红个人账户，被告周巧菊另转账35万元至资金监管账户。同日，原、被告共同至房产部门办理了案涉房屋过户送件手续。2013年10月24日，贷款银行向被告周巧菊正式发放贷款78万元。至此，被告周巧菊实际已向原告丁金红支付购房款175万元（含定金5万元）和滞纳金1万元，合计176万元。2013年10月28日，案涉房屋的所有权转移登记至被告周巧菊名下，但当时未领取案涉房屋的产权证件。2014年7月8日，原告丁金红向税务机关进行了纳税申报，原告丁金红应支付的税款总计为79200元，《房地产交易纳税申报表》上载明营业税和个人所得税（纳税保证金）计税依据为120万元。该税款实际由被告周巧菊交纳。同日，被告周巧菊也就契税纳税向税务机关进行了申报，《南京市市区契税纳税申报表》上载明成交（申报）价格为120万元，计征契税初估价格为120万元，计税价格为120万元，计征税额为12000元，实征税额为12000元。2014年7月15日，案涉房屋的国有土地使用权转移登记至被告周巧菊名下。另查明，2013年11月，周巧菊因丁金红拒绝配合办理案涉房屋新所有权证的出件手续，以丁金红为被告另案诉至本院，请求判令丁金红继续履行合同，配合办理出件手续，并支付违约金。本院经审理于2014年6月10日作出（2013）鼓民初字第6860号民事判决书，判令丁金红协助周巧菊办理案涉房屋出件手续，并支付周巧菊逾期违约金。丁金红不服该判决，提出上诉。2014年10月15日，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第3836号民事裁定书，以二审出现新的事实为由，发回本院重审。2014年11月12日，周巧菊撤回该案的起诉，本院于2014年11月12日作出（2014）鼓民初字第5747号民事裁定书，准许周巧菊撤回起诉。2014年12月26日，丁金红以与周巧菊签订的《南京市存量房交易合同》并非其真实意思表示，合同中约定的交易价格与实际交易价格不符，周巧菊的行为构成欺诈等为由另案诉至本院，请求判决确认双方之间签订的《南京市存量房交易合同》无效。本院经审理于2015年6月15日作出（2014）鼓民初字第245号民事判决书，确认丁金红与周巧菊、仟佰间经纪公司于2013年8月15日关于案涉房屋签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（合同编号为2013128748）中房屋转让价款为120万元的条款无效，其他部分有效。丁金红不服该判决，提出上诉。南京市中级人民法院在二审期间，以丁金红经传票传唤，无正当理由拒不到庭为由，于2015年12月23日作出（2015）宁民终字第4570号民事裁定书，按丁金红撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。2014年12月26日，周巧菊因丁金红未按约将案涉房屋腾空并交付为由，另案诉至本院，请求判决丁金红立即将案涉房屋腾空后交付周巧菊，并向周巧菊支付迟延交房违约金。本院经审理于2016年1月14日作出（2015）鼓民初字第247号民事判决书，判令丁金红于判决生效之日起七日内将案涉房屋腾空后交付周巧菊；周巧菊于丁金红交付案涉房屋时，一次性向丁金红支付购房尾款20000元；丁金红于判决生效之日起七日内给付周巧菊迟延交房违约金（以177万元为基数，自2014年1月21日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之零点五的标准计算）。丁金红不服该判决，提出上诉，该案尚未审结。2016年1月20日，原告艾扬、丁金红以签订《房地产买卖合同》受到欺骗等为由，诉至本院即本案，请求判如所请。2016年1月20日，原告艾扬、丁金红因签订的《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》中内容存在造假为由，另案诉至本院，请求判令《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》无效。上述事实，有当事人陈述、本院（2013）鼓民初字第6860号民事判决书、南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3836号民事裁定书、本院（2014）鼓民初字第5747号民事裁定书、本院（2015）鼓民初字第245号民事判决书、本院（2015）鼓民初字第247号民事判决书等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告艾扬、丁金红认为两被告存在合谋串通，为达到规避网上平台备案监督、逃避资金监管、逃税等目的，欺骗原告丁金红签订两份合同，导致原告丁金红签订《房地产买卖合同》时意思表示不真实，该合同应属无效，原告艾扬、丁金红对此应当承担证明责任。根据查明的事实，原告丁金红与两被告在签订《房地产买卖合同》中，明确约定本合同与此前任何一方谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准等，该约定为有效约定。并且原告艾扬、丁金红对于其主张的理由未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故原告丁金红与两被告签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，原告艾扬、丁金红主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告艾扬、丁金红的诉讼请求。案件受理费675元，因适用简易程序减半收取337.5元，由原告艾扬、丁金红负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 孙燕二〇一六年三月十七日见习书记员 庄妮 来自：