（2015）锡滨太民初字第00440号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-10-20

案件名称

周寒青、张冬梅与无锡鼎安房地产有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书

法院

无锡市滨湖区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周寒青,张冬梅,无锡鼎安房地产有限公司

案由

恢复原状纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省无锡市滨湖区人民法院民事判决书（2015）锡滨太民初字第00440号原告周寒青。原告张冬梅。委托代理人周寒青（系张冬梅丈夫）。被告无锡鼎安房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区滨湖街道山水东路28号。法定代表人谭伟，该公司董事长。委托代理人孙建峰、瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。原告周寒青、张冬梅与被告无锡鼎安房地产有限公司（以下简称鼎安公司）恢复原状纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员童旭独任审判，后转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告周寒青及张冬梅的委��代理人周寒青、被告鼎安公司的委托代理人瞿建洋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告周寒青、张冬梅诉称：2013年1月5日，周寒青、张冬梅与鼎安公司签订了商品房买卖合同，由周寒青、张冬梅购买鼎安公司开发的位于无锡市滨湖区信成花园19幢55单元25层2503号的房屋，合同约定的交付期限为2014年11月30日，交付条件为该商品房经验收合格。合同签订后，周寒青、张冬梅依约付款，在验收房屋时，发现鼎安公司擅自将住宅内挑空空间用后浇筑楼板隔成两层空间的情况，不仅违反了规划设计，同时也严重影响房屋的使用安全。为此，请求：1、判决鼎安公司恢复周寒青、张冬梅购买的位于无锡市滨湖区信成花园19幢55单元25层2503室的房屋原状；2、判决鼎安公司支付因恢复原状导致延期交付而产生的违约金（违约金按日万分之二自2014年12月1日起计算至实际交付之日止）；3、诉讼费由鼎安公司承担。被告鼎安公司辩称：1、鼎安公司不存在逾期交付的情况，鼎安公司向周寒青、张冬梅交付的房屋与样板间展示是一致的。2、关于挑高空间的问题，周寒青、张冬梅在签订商品房买卖合同之前是明确知悉的，鼎安公司也将该部分区域需要经过改造后才能使用等信息明确告知了周寒青、张冬梅，周寒青、张冬梅在对此予以接受的情况下才签署了商品房买卖合同。3、住宅内挑高空间进行改造的行为对周寒青、张冬梅来说实际是受益的，周寒青、张冬梅可以享受到比合同约定面积87.88㎡更多使用面积，而不会对其产生任何经济上的负担，无论是税费还是物业费的缴纳仍按照商品房买卖合同约定的面积进行缴纳，也就是说该改造行为未对周寒青、张冬梅造成任何损失，相反周寒青、张冬梅因此纯获益；4、房��的改造行为是周寒青、张冬梅在完整获悉相关信息后，自行委托第三方进行的，其对改造的行为是主动的，也是明知的。5、诉争房屋的挑空空间改造不存在任何安全问题。综上，请求法院驳回周寒青、张冬梅的诉请。经审理查明：2012年9月16日，周寒青、张冬梅作为买方与卖方鼎安公司签订了《商品房买卖合同》，购买由鼎安公司开发的滨湖区信成花园19幢55单元25层2503室房产，房屋建筑面积为87.88平方米，总价款为1052796元。合同第八条交付期限约定为2014年11月30日，交付条件为通过交付使用竣工验收。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在签订《商品房买卖合同》的同时，买方签署了《信息告知确认书》，该确认书上载��：买方已经明确知晓并予以确认拟购买的房屋在户型图及宣传资料上展示的空间中有部分空间必须通过改造以及在其他业主的权利转让的前提下方能获得，卖方销售人员已经对此进行了详细的说明，样板房现场已经对该情况充分展示；且买方承诺如认购、签署正式认购协议时将配合签署因空间使用所需的协议，包括与楼上、下业主的空间使用转让协议以及空间使用联合承诺等，本人对前述需签署的相关协议的内容以及空间使用的具体方案以及知晓并予以认可。买方亦承诺不以空间使用相关事宜为由拒绝签订《商品房买卖合同》或向卖方主张任何权利。在签订《商品房买卖合同》的同时，买方签署了《关于空间使用的相关承诺》，该承诺上载明：买方就房屋内空间以及楼上业主相邻空间部分的使用事宜向卖方承诺：1、允许第三方对该房屋中部分区域进行封闭，同时��封闭所形成的上部区域空间对应之权利永久无偿转让给楼上业主及该业主的权利的继承者享有，买方将与楼上业主签订永久及不可撤销的空间使用协议。如因该空间使用发生纠纷的，由买方和楼上业主进行协商并承担相应的法律责任；2、买方承诺在该房屋转让时，会将空间使用的相关事实告知买受人，并保证在买受人会继续履行本承诺的前提下进行转让。在签订《商品房买卖合同》的同时，买方还签署了《委托装修协议书》，该协议书载明：由买方作为乙方委托甲方对室内的部分区域进行装修及使用功能改造，乙方确认前述改造工程甲方可委托第三方施工，具体范围见附图，但甲方栏为空白且无甲方盖章或签字。在签订《商品房买卖合同》的同时，买方作为乙方与其楼上业主甲方签订了《空间使用权转让协议》，该协议载明：乙方将位于楼下的房屋部分自行或委��第三方进行施工封闭，因封闭所形成的上部区域空间对应之权利，乙方永久无偿转让给甲方及甲方的权利继承者，本转让不可撤销。买方作为甲方与其楼下业主乙方签订了《空间使用权转让协议》，内容同上述《空间使用权转让协议》。合同及各份协议签订后，鼎安公司对诉争房屋室内空间进行了改造，封闭了部分区域，增加了业主的实际使用面积，但未再报有关部门进行审批、验收。周寒青、张冬梅按照约定付清了全部房款，鼎安公司也开具了不动产统一发票。另查明，鼎安公司根据合同约定，在通过交付使用竣工验收后，于2014年11月30日前通知周寒青、张冬梅办理交房手续，周寒青、张冬梅至今未办理交房手续。审理过程中，鼎安公司提供了诉争房屋室内改造设计方上海天华建筑设计有限公司出具《情况说明》1份，确认：1、该后浇筑结构板对原结构无不利影响，不存在安全隐患；2、改造后产生的空间布局变化和墙体位置变化对原结构无不利影响。在审理过程中，本院向周寒青、张冬梅释明是否需要就房屋存在安全隐患申请启动鉴定，周寒青、张冬梅明确不申请鉴定。再查明，2015年1月7日，无锡市规划局在《关于刘莉莉等同志信访事项的答复意见》中答复：关于擅改规划，违规改造室内空间问题。经现场勘察，发现存在办理完建设工程规划核实手续后，住宅室内挑空空间被后浇筑楼板隔成两层空间的情况，根据《无锡市城市管理相对集中行政处罚权办法》，建议向城市管理行政执法部门反映。2015年5月27日，无锡市滨湖区住房和城乡建设局在《关于万科信成道C区住宅工程投诉的回复》中答复：经查，装潢结构改造部分未办理规划审批手续，更未办理建设手续。根据相关法律法规，未办理��划审批手续的建设工程属违章建筑，由城管部门按规定进行处置。另外，根据《无锡市城市房屋安全管理条例》等法规规定，装饰过程中改动结构的，须经市房管局下属的市房屋安全鉴定部门办理相关手续，如违规实施，由其进行查处。2015年6月5日，无锡市房产监察支队在《关于万科信成道C区住宅工程投诉的回复》中答复：《江苏省城乡规划条例》第三十六条规定，改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。《无锡市城乡规划条例》第二十八条规定，改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当��有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向市、县级市城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。故诉求人可就此事向规划部门反映。根据无锡市规划局2015年1月7日《关于刘莉莉等同志信访事项的答复意见》也对上述问题进行了详细的说明，并“建议向城市管理行政执法部门”反映；无锡市滨湖区住房和城乡建设局2015年5月27日《关于万科信成道C区住宅工程投诉的回复》中也明确指出“未办理规划审批手续的建设工程属违章建筑，由城管部门按规定进行处置。”故建议此问题向城市管理行政执法部门反映，由其依法处理。2015年6月19日，无锡市滨湖区城市管理局在《答复意见书》中答复：1、经调查核实，万科信成花园C区已通过规划、房管部门的统一验收，在接到投诉后，区城管局对该小区现状进行了多次踏勘，确定该房屋外部框架未发生改变，无新增建筑、构筑物，与验收时状态一致。现业主委托第三方对其房屋内区域进行装修改造。你们反映的情况属于房屋内部装修改造行为，不适用于《中国人民共和国城乡规划法》相关规定，不属于城管执法部门查处范围；2、按照《无锡市城市房屋安全条例》第六条规定，有下列房屋结构改造行为之一的，房屋所有人、使用人应当在改造前向市或者不设区的市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可：（一）拆除或者部分拆除具有承载作用的房屋基础、柱、梁、板、墙等构建的；（二）在柱、梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的；（三）在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的；（四）增大荷载，超出房屋原设计承载力的；（五）在建成房屋挖建地下室后者降低房屋地坪标高的；（六）拆改学校、商场、饭店、影剧院、体育场馆等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构的。按照《无锡市城市房屋安全条例》第二十八条规定：违反本条例第六条第一款规定，房屋所有人、使用人未经房产行政管理部门许可，擅自进行房屋机构改造的，由房产行政管理部门责令限期补办许可手续，并可以对个人处以三千元以上五千元以下、对单位处以一万元以上十万元以下的罚款，不符合房屋结构改造安全许可条件的，还应当责令采取加固、修复等整改措施。建议对擅自进行房屋结构改造的行为，向市房产行政管理部门反映。上述事实，由周寒青、张冬梅提供的《商品房买卖合同》、无锡市规划局出具的《关于刘莉莉等同志信访事项的答复意见》、销售不动产统一发票、照片、无锡市滨湖区住房和城乡建设局出具的《关于万科信成道C区住宅工程投诉的回复》、无锡市房产监察支队出具的《关于万科信成��C区住宅工程投诉的回复》、无锡市滨湖区城市管理局出具的《答复意见书》、无锡市信访局出具的访复字（2015）第44号函，鼎安公司提供的《信息告知确认书》、《关于空间使用的相关承诺》、《委托装修协议书》、《空间使用权转让协议》、上海天华建筑设计有限公司出具的《情况说明》和当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。周寒青、张冬梅在购买诉争房屋时明确知晓和认可房屋的部分空间必须通过改造以及在其他业主的权利转让的前提下方能获得，该改造行为是否违反了规划设计，应由相应的国家行政机关进行认定及处理。周寒青、张冬梅提出该改造行为存在安全隐患，但没有提供相应的依据，且周寒青、张冬梅明确不要求进行房屋安全质量鉴定，因此，周寒��、张冬梅提出的房屋存在安全隐患，要求鼎安公司恢复原状及支付因恢复原状导致延期交付而产生的违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周寒青、张冬梅的诉讼请求。案件受理费2000元，由原告周寒青、张冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　童　旭人民陪审员　　苏卓华人民陪审员　　肖锦秀二〇一六年三月十七日书　记　员　　黄莹洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不��以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”