（2016）渝03民终190号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-05-25
案件名称
门璐与重庆隆鑫澜天湖地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
门璐,重庆隆鑫澜天湖地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终190号上诉人（原审原告）：门璐，女，1985年3月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人张玉春，重庆剑直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室，组织机构代码：69925471-6。法定代表人廖克难，该公司总经理。委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。上诉人门璐因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第04245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年9月10日，门璐与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定门璐（乙方）购买澜天湖地产公司（甲方）开发的澜天湖彩虹湾度假小镇一期房屋，具体坐落：丰都县三坝乡澜天湖大道澜天湖六区2号33幢2－4－2号房屋一套，建筑面积53.17㎡，房屋总价款348264元。合同签订后，门璐缴纳了购房款348264元和代收费10622.05元（印花税和契税）。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”。同时，双方又签订补充协议，该补充协议第五条关于商品房的交付：“……1、如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……”2015年1月4日，门璐曾向澜天湖地产公司的业务人员要求退房，但该公司未批准同意。一审法院另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向澜天湖地产公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发（2014）45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知澜天湖地产公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由澜天湖地产公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。后澜天湖地产公司对澜天湖漏水进行了相应整治。2015年2月9日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标，项目包括澜天湖地产公司开发的“隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇”所在的仙女湖（景区）污水处理厂（函管网）。同年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。门璐一审诉称，2013年8月11日，我与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定交房期限为2014年9月30日前，如澜天湖地产公司逾期交房超过90天，我可解除合同。现请求依法判决：1.确认双方签订的合同已于2015年1月4日解除；2、澜天湖地产公司返还购房款及费税共计358886.05元；3、支付违约金3589元；4、承担本案诉讼费用及证人作证交通费79元，诉讼保全责任费1229.60元。澜天湖地产公司一审辩称：双方签订合同及门璐已交付房款、我公司未按期交房属实，但我公司已于2015年6月通知接房。我公司未按期交房的原因有二：一是不可抗力因素，门璐所购房屋处的澜天湖湖水一夜之间全部消失，丰都县旅游开发建设管理委员会通知我公司称，因澜天湖所在区域发生局部地质灾害，要求我公司对该项目停止施工并对澜天湖及周边地区进行地质灾害评估。我公司于2015年3月20日才完成评估；二是门璐所购房屋项目所在的景区污水处理及市政设施建设原因导致延误交房。根据双方补充合同约定，上述两点均是合同约定的免除我公司逾期交房违约责任的情形，请求驳回门璐的诉讼请求。一审法院认为，澜天湖地产公司与门璐签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。门璐认为补充合同附件五第五条属于免除澜天湖地产公司义务的格式条款，且门璐未签名，该合同无效的理由，该院认为，补充合同条款在主合同中已明确告知门璐，其内容系对不可抗力违约责任免除情形的约定，不违反法律的强制性规定，属有效条款，故对门璐认为该条款无效的理由不予支持。本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托澜天湖，然而该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力因素，这势必会影响澜天湖地产公司施工进度，包括市政设施建设。双方虽约定逾期交房超过90日后门璐享有合同解除权，但由于双方签订的补充协议对延期交房进行了特别约定，根据该约定澜天湖地产公司因不可抗力和市政设施建设导致的逾期交房期间不承担违约责任，故门璐于2015年1月4日向澜天湖地产公司发出的解除合同通知不具有法律效力，对其主张该合同已经解除的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回门璐的诉讼请求。一审案件受理费3727元，由门璐负担。门璐不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、从澜天湖地产公司举示的证据来看，工程停工并不是澜天湖漏水所致，而是按照丰都县旅游开发建设管理委员会发出的停工通知所致，因此，该停工原因不属于不可抗力。在诉讼过程中，澜天湖地产公司也举证证明实际停工期间，一审判决认定从澜天湖地产公司接到政府停工通知之日起至具备交房条件之日的期间均属于不可抗力因素，认定事实错误。2、丰都县旅游开发建设管理委员会的《关于澜天湖项目暂停施工的通知》仅证明该管委会要求澜天湖地产公司暂停施工并对澜天湖漏水进行地质灾害评估，评估的目的是为了确定漏水对澜天湖地产公司的项目建设有无安全影响。澜天湖地产公司自行委托重庆川东南地质矿产检测中心作出的《地面物探报告》，一是该报告不属于地质灾害评估报告，二是该报告中也未注明评估人员是否具有评估资质，三是该报告也未认定澜天湖漏水与项目停工之间存在关联性，因此，该报告不能作为澜天湖地产公司证明不可抗力因素的证据。3、根据合同约定，澜天湖地产公司的交房日期为2014年11月20日，交房条件为手续完备、配套设施能达到法定标准，而一审判决以污水市政设施建设迟延施工为由，延长澜天湖地产公司交房期间，适用法律不当。4、即使澜天湖地产公司在履行合同过程中存在不可抗力因素，但依据合同法的规定，其应当在不可抗力因素发生之日起30日内告知上诉人，但澜天湖地产公司一直未履行告知义务，故其仍不能据此主张免责。被上诉人澜天湖地产公司答辩称：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。我公司逾期未交房是因为诉争房屋所处的澜天湖漏水，门璐所购房屋项目被政府勒令停工。同时双方在合同附件五明确约定因市政施工影响导致延期交房的，我公司不承担违约责任，请求维持一审判决。本院二审查明：重庆川东南地质矿产检测中心于2014年6月19日至2015年3月20日受澜天湖地产公司委托查明澜天湖漏水区域等，为后续治理提供科学依据。该中心于2015年3月20日作出《地面物探报告》认为，本次物探工作测区内覆盖层厚度大约在5.8m至9.5m；本次物探工作测区内，共圈定5个异常带，其中3个低阻异常带，1个高阻异常带为实测，还有1个低阻异常（YR5）为现场踏勘观测得出；具体埋深以及位置详见丰都澜天湖岩溶发育区解释图以及物探线平面布置图。并建议结合其他地质资料综合使用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人门璐与被上诉人澜天湖地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的主要争议焦点为：（一）丰都县旅游开发建设管理委员会因澜天湖湖水泄漏而向澜天湖地产公司发出的停工通知是否属于澜天湖地产公司履行本案合同的不可抗力因素？（二）澜天湖地产公司是否将履行合同的不可抗力原因依法告知购房人，其是否可以丰都县旅游开发建设管理委员会发出的停工通知作为迟延交房的免责事由？本院逐一评述如下：（一）丰都县旅游开发建设管理委员会因澜天湖湖水泄漏而向澜天湖地产公司发出的停工通知是否属于澜天湖地产公司履行本案合同的不可抗力因素？《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。丰都县旅游开发建设管理委员会作为澜天湖地产公司开发讼争楼盘的行政主管机关，对澜天湖地产公司的开发建设行为具有行政管理职能，其根据澜天湖湖水突然泄漏的事实，向澜天湖地产公司发出《关于澜天湖项目暂停施工的通知》系履行行政管理职能的体现，该通知客观真实，具有民事证据的证明效力。门璐认为澜天湖地产公司需要提供其他证据印证该通知真实性，法院才能采信的理由，由于其未能提供相反的证据动摇该通知的真实性、合法性，故对其要求本院对此证据不予采信的理由，本院不予支持。根据该停工通知的内容，澜天湖湖水突然泄漏是突发事件，属门璐与澜天湖地产公司签订本案合同时不可预见、不能避免的客观事实。丰都县旅游开发建设管理委员会基于行政管理职能的需要，基于该突发事件向澜天湖地产公司发出停工通知，澜天湖地产公司作为被管理人只能接受和服从，对澜天湖地产公司而言，属于不能克服的事实。按照丰都县旅游开发建设管理委员会所发出的停工通知的要求，澜天湖地产公司需要重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。因此，澜天湖地产公司事后委托重庆川东南地质矿产检测中心作《地面物探报告》亦是服从停工通知管理的需要。根据查明的事实，重庆川东南地质矿产检测中心于2015年3月20日才作出《地面物探报告》，由于该报告结论作出后停工原因消失，故从停工通知下发之日至《地面物探报告》作出之日应为因行政主管机关的原因导致的停工期限。综上，澜天湖地产公司根据丰都县旅游开发建设管理委员会下发的停工通知而实施的委托专业部门制作的《地面物探报告》，实施的停工行为，符合我国法律所规定的“不可预见、不能避免、不能克服”的客观要件，属于澜天湖地产公司履行合同的不可抗力原因。（二）澜天湖地产公司是否将履行合同的不可抗力原因依法告知购房人，其是否可以丰都县旅游开发建设管理委员会发出的停工通知作为迟延交房的免责事由？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理的期限内提供证据证明”的规定，澜天湖地产公司负有将不可抗力原因及时告知购房人的通知义务与证明责任。如前所述，由于本案所涉及的不可抗力原因从2014年5月17日持续发生至2015年3月20日，故澜天湖地产公司既可以在发生之日起告知购房人，亦可以不可抗力因素终结之日起的合理期限内告知购房人。由于门璐于2015年1月4日向澜天湖地产公司发出通知要求解除本案合同，此时澜天湖地产公司尚处于停工期间，门璐不享有合同解除权，故对其认为本案合同已于2015年1月4日解除的理由，本院不予支持。综上，澜天湖地产公司在履行合同过程中，因存在合同约定及法定的免责事由，其抗辩认为应当免除该期间迟延履行责任的理由成立，本院予以采纳。门璐上诉认为澜天湖地产公司不具有不可抗力免责因素的理由不能成立，进而认为澜天湖地产公司存在严重迟延交房行为，据此可以要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的请求于法不符，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7440元，由上诉人门璐负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 简元华代理审判员 张 艳二〇一六年三月十七日书 记 员 洪 燕 搜索“”