（2015）甬海民初字第1971号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-04-15
案件名称
徐楠与宁波海曙新洁房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐楠,宁波海曙新洁房屋租赁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬海民初字第1971号原告：徐楠。委托代理人：卢ＸＸ。被告：宁波海曙新洁房屋租赁有限公司。法定代表人：晏昊。委托代理人：姜文慧。委托代理人：吕林枫。原告徐楠为与被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月18日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告徐楠的委托代理人卢ＸＸ与被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司的委托代理人姜文慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐楠起诉称：2015年7月，原、被告签订预定商铺协议书一份，原告向被告预定开明街商铺一间经营日本料理使用。2015年8月1日，原、被告签订正式房屋租赁合同一份，约定被告向原告出租宁波市海曙区开明街361号食方世界美食主题广场一层1-53号房屋作为经营日本料理使用，租赁期限为2015年8月1日至2020年8月1日，被告交房日期为2015年8月1日。合同签订后，原告于当日向被告交付了25000元租房保证金，并为装修、员工培训等支付了大量费用。但被告收取保证金后，迟迟未向原告交房。2015年11月底，原告发现被告已将涉案房屋另行租给他人使用，原合同目的已无法实现，原告遂向法院起诉，要求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁协议；2.被告返还租房保证金25000元；3.被告赔偿原告装修款损失90959元，设计费45000元，员工培训费28000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司答辩称：原告与被告于2015年8月1日签订的房屋租赁合同中明确约定，在本合同19.3条约定的交付日起150日内，如被告不能交付该房屋，被告不承担任何违约责任。双方在合同中还约定，原告应于合同签订之日起支付租房保证金45000元，但原告仅支付了25000元，根据双方所签订合同11.2条第（4）项约定，被告可解除合同。2015年11月23日，被告向原告发出催告函，要求原告支付剩余的保证金20000元，原告于2015年11月24日向被告提交日料店退铺赔偿申请一份，称被告无法在2015年8月1日交付原有铺位，无法履行原有合同，要求被告赔偿各项损失192159元。被告在收到该申请后，认为原告已明确表示解除合同，被告也同意解除合同，合同已经解除，故将房屋另行租给他人，不构成违约，被告无需赔偿任何损失并不退回租房保证金25000元。原告徐楠为证明其主张，向本院提交以下证据：证1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但提出根据该合同被告不构成违约。经审查，本院认为该合同真实、合法，能证明双方的租赁合同关系，故本院对该证据予以认定。证2.装修合同、预算书、收据各一份，拟证明原告为经营所作的装修准备及支付装修费、设计费的事实。经质证，被告对该组证据真实性不认可，且认为和本案无关联性。经审查，本院认为原告尚未取得房屋，也未实际购买装修材料，装修费未实际发生，原告应向装修公司主张解除合同并返还装修款项，实际损失应为违约赔偿而非全部装修费用，设计费收据未有盖章，仅有负责人签字，本院对该证据真实性不予认定。证3.照片一组，拟证明被告将房屋租赁给他人并交付装修的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院对该证据予以认定。被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司为证明其主张，向法院提交如下证据：证4.催告函一份，拟证明被告曾向原告催讨租赁保证金的事实。经质证，原告认为，被告虽向原告发送了催告函，但并未提到交付房屋问题，故该催告函不能证明原告违约。经审查，本院认为，该催告函已通过双方约定的邮箱发给原告，原告也已认可收悉，故该证据可以证明被告向原告催讨租赁保证金的事实。证5.案外人龚杰出具的退铺赔偿申请一份，拟证明被告出租商铺是在原告退铺申请之后才出租的，不存在违约的事实。经质证，原告，认可龚杰与徐楠是合伙人关系，对该申请真实性没有异议，但提出该申请不是单纯的解除合同，还要求赔偿损失，不能证明原告要求解除合同。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对该证据的合法性、关联性在后详述。综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：2015年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将坐落于宁波市海曙区开明街361号一层1-53号房屋出租给原告经营日本料理之用途，租期为5年，被告应于2015年8月1日向原告交付涉案房屋，原告应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先的为准）向被告支付房屋租赁保证金45000元。双方在合同中还约定，在约定的交付日起150日内，如被告不能交付该房屋，被告不承担任何违约责任，如150日后仍未交房，则原告可解除合同，被告退还租赁保证金。当日，原告向被告交付了租房保证金25000元。但被告并未于当日将涉案房屋交付给原告，原告也一直未向被告支付剩余保证金20000元。2015年11月23日，被告向原告发出催款通知书一份，要求原告支付剩余的保证金20000元，原告未支付该保证金，并由原告的经营伙伴龚杰代表原告于2015年11月24日向被告发出退铺赔偿申请一份，要求被告赔偿各项损失192159元。2015年11月27日，被告将涉案房屋另行出租给案外人使用。另查明：宁波海曙新洁房屋租赁有限公司食方·世界广场内部装修于2015年10月13日该消防验收合格，原、被告均认可延期交房与消防验收有关。本院认为，原、被告双方签订了房屋租赁合同，双方本应依约履行，但原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，该合同自原告解除合同的通知到达被告之日起解除。本案有争议焦点有二，第一个争议焦点是合同于何日解除。原告主张合同应于起诉状副本送达被告之日起解除，被告主张于原告退铺赔偿申请到达被告之日即11月24日解除。本院认为，原告于2015年11月24日向被告发出退铺赔偿申请，在该申请书中明确告知被告合同已无法履行，是向被告主张解除合同。原告认为该退铺赔偿申请在赔偿问题解决前不能认为原告要求解除合同，本院认为，在原告向被告提交退铺赔偿申请前，被告向原告发出通告，要求其继续履行合同，支付租金保证金20000元，如逾期未支付则根据合同约定解除合同，而原告未履行付款义务，向被告发出退铺赔偿申请，证明原告对解除合同的意思表示是明确的，原告主张解除合同，被告亦同意解除合同，该申请中并未明示将赔偿完毕作为退铺前提条件，违约责任处理完毕也不是解除合同的法定前置条件，故原告该主张无事实与法律依据。该合同于通知到达被告之日即2015年11月24日已解除。第二个争议焦点是就该合同解除被告是否应承担责任。原告主张合同解除的原因是被告延期交付房屋并将涉案房屋另行租赁给他人，被告应承担违约责任。但本院认为：1.双方在合同条款中已达成约定，被告于约定之日起150日内交付房屋，不承担违约责任，故被告依约不需承担违约责任，原告虽主张该条款系格式条款，免除了被告延迟交房的责任，但该条款虽然允许被告延期交房，减轻了被告责任，并没有免除被告交付房屋的主要义务，且该条款在合同中已经加黑加粗标注，原告理应对该条款尽到注意义务，故对原告该主张，本院不予采纳；2.根据第一项争议焦点所述，合同已于2015年11月24日解除，被告在合同解除后将房屋另租他人的行为不属于违约行为。原告主张该房屋未取得消防许可证，不符合交付条件，故被告属于欺诈，本院认为，如该房屋不能取得消防许可证，该合同实际没有履行可能，原告主张被告欺诈应予支持，但该涉案房屋符合消防条件，被告对该房屋取得消防许可证、房屋可交付时间可预期，虽延期交房，但不至于导致合同根本目的不能实现，另双方在合同中也约定了150日的延期交房免责期限，故被告的行为不属于欺诈行为。综上，在合同签订到解除的过程中，被告不存在过错，该合同系原告违约解除，原告主张要求被告承担装修费、设计费、赔偿责任没有事实与法律依据，本院不予采纳。被告主张，原告未按期支付租赁保证金，属于违反合同约定的行为，应承担相应违约责任，故租赁保证金25000元无需返还。但要求对方承担违约责任属于一项独立的诉讼请求，需被告主动通过反诉进行主张，被告经法院释明，未提起反诉，是在本案中放弃主张该权利，故被告应退还原告租赁保证金25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认原告徐楠与被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司于2015年8月1日签订的房屋租赁合同于2015年11月24日解除；二、被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告徐楠房屋租赁保证金25000元；三、驳回原告徐楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4079元，减半收取2039.5元，由原告徐楠负担1769.5元，被告宁波海曙新洁房屋租赁有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 员 刘 晶二〇一六年三月十七日代书记员 徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 关注公众号“”