（2016）川0191民初1996号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-11-28
案件名称
成都鸟巢物业服务有限公司与丁沪渝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都鸟巢物业服务有限公司,丁沪渝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初1996号原告：成都鸟巢物业服务有限公司。住所地：成都高新区创业路**号。法定代表人:张志涛，系该公司总经理。委托代理人：郑弘，四川融谦律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人：许成勇，男，1969年4月4日出生，汉族，住成都市高新区。系该公司员工，特别授权代理人。被告：丁沪渝，男，1955年6月17日出生，汉族，住四川省洪雅县。委托代理人：张小艳，女，1981年12月17日出生，汉族，住成都市高新区。特别授权代理人。委托代理人：邓伟，四川恒创律师事务所律师。一般授权代理人。原告成都鸟巢物业服务有限公司（以下简称鸟巢物业公司）诉被告丁沪渝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，本案依法适用简易程序由审判员李彤独任审判，于2016年3月1日、2016年3月16日，两次公开开庭进行了审理。原告鸟巢物业公司的委托代理人郑弘、许成勇，被告丁沪渝的委托代理人张小艳、邓伟均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告鸟巢物业公司诉称，2008年5月2日，被告与成都恩威投资（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买“恩威·玲珑南域”商品房一套，2010年3月14日，被告签署了《业主收楼书》、《交房手续书》等文书后入住该房屋。2007年9月原告与成都恩威投资（集团）有限公司签署《前期物业服务合同》，合同中约定，由原告承接该公司开发的“恩威·玲珑南域”物业服务。在被告入住后，从2013年1月起至今一直拖欠物业管理费，原告多次要求被告支付该费用及违约金均未果。为此，原告请求法院判令：1、被告向原告支付从2013年1月1日起至2015年12月31日的物业管理费5983.92元；2、要求被告支付截止到2015年7月31日止的违约金8046.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告丁沪渝辩称：1、原告主张的部分物业管理费已超过诉讼时效；2、原告主张的违约金过高，已超过被告的实际损失，请求法院予以调整；3、根据法律规定，原告并未实际经书面向被告催收物业管理费，故原告并不具备诉讼权利，请求法院予以驳回。经审理查明，2007年9月10日，原告与成都恩威投资（集团）有限公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同约定：1、由原告承接成都恩威投资（集团）有限公司开发的“恩威·玲珑南域”前期物业服务；2、物业服务范围包括公共部位的维修、养护和管理，公共设施的运行、养护和管理，公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集，车辆的停放等；3、物业管理费的交付，物业管理收费采取包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层电梯公寓按每平方米每月1.5元收取；4、违约责任，业主或物业使用人违反合同，未按时支付足额物业管理费的，应按欠费额的3‰每日的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约对该物业进行物业管理服务，2008年5月2日，被告与成都恩威投资（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，被告购买成都恩威投资（集团）有限公司开发的位于成都市高新区创业路159号4栋2单元5楼501号“恩威·玲珑南域”商品房一套，建筑面积110.82平方米，2010年3月14日，成都恩威投资（集团）有限公司将该商品房交付给被告使用，被告签署《业主收楼书》、《交房手续书》、《业主资料签收清单》及《消防安全责任书》等收房手续，至此被告正式入驻该商品房，在使用该商品房的过程中，被告从2013年1月1日起即未向原告交付物业管理费，至2015年12月31日，被告共计拖欠原告36个月物业管理费5983.92元，被告亦未按《前期物业服务合同》的约定向原告支付拖欠金额每日3‰的违约金。诉讼中，原告要求被告支付从2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费及至2015年7月31日止的逾期付款违约金，被告则认为，原告主张的部分物业管理费已超过了法律保护的诉讼时效，请求法院予以依法裁判，同时，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整，并认为原告并未以书面通知的形式向被告催收物业管理费，故原告无权向法院主张其权利。另查明，原告于2015年10月29日向本院提出诉讼，向被告主张物业管理费。以上事实，有原、被告双方的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主收楼书》、《交房手续书》、《业主资料签收清单》、《消防安全责任书》、《物业费欠费明细及违约金明细表》等书证材料在案佐证。本院认为，原、被告双方分别与成都恩威投资（集团）有限公司之间签订的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》均是合同签订双方的真实意思表示，合同内容真实、条款明确，不违反法律强制性规定应属有效，有效的约定双方就应自觉履行。原告按协议的约定履行了物业管理服务后即享有按约定收取物业管理服务费的权利。被告作为被服务的业主未按约定缴纳服务费则是本案纠纷酿成的直接原因，被告应承担缴纳物业管理费的责任。为此，原告要求被告支付物业管理费的的诉讼请求成立，本院予以支持；而对于原告主张被告支付2013年1月1日起至2015年12月31日止期间物业管理费的请求，因根据法律规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，由于原告在本案诉讼中并未提供有效证据来证明其诉讼时效的中止或中断，故原告主张被告支付物业管理费的期间仅能从其向本院提出诉讼主张的2015年10月29日开始计算至2015年12月31日止，按物业管理费收取按月支付的原则，原告主张物业管理费的有效期间即应从2013年10月1日起至2015年12月31日止，为此，原告要求被告支付物业管理费的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持；而对于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，因被告在诉讼中明确提出了双方约定违约金过高请求法院予以调整的意见，本院认为，《前期物业服务合同》中约定的逾期付款违约金按拖欠金额每日3‰标准计算的标准明显已超出原告所受到的损失，故本院对被告提出违约金过高请求调整的意见予以采纳，该违约金本院酌情认定以被告拖欠物业管理费总额的20%进行计算；被告在答辩中认为原告未经书面催收物业管理费，故原告无权向被告主张权利的答辩意见，因原告已通过诉讼的形式向被告主张支付物业管理费的权利，在法院向被告送达《民事起诉状》的同时，原告已享有了向被告主张物业管理费的权利，为此，被告的该项答辩意见不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告丁沪渝于本判决生效后十日内，向原告成都鸟巢物业服务有限公司支付从2013年10月1日起至2015年12月31日止的物业管理费共计4488.21元，并支付逾期违约金897.64元，共计5385.85元；二、驳回原告成都鸟巢物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告丁沪渝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取75元，由被告丁沪渝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 彤二〇一六年三月十六日书记员 邓美龄 搜索“”