（2016）渝05民终68号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-09-28
案件名称
重庆蜀昊机械制造有限公司与李敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李敏,重庆蜀昊机械制造有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终68号上诉人(原审被告)李敏。被上诉人(原审原告)重庆蜀昊机械制造有限公司。法定代表人张永梅，总经理。委托代理人鲁晓东，重庆渝韬律师事务所律师。上诉人李敏因与被上诉人重庆蜀昊机械制造有限公司（以下简称蜀昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2015)中区法民初字第07520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，重庆市渝中区某房屋属蜀昊公司所有。2013年4月1日，蜀昊公司与李敏签订《房屋租赁协议》，约定李敏承租蜀昊公司的部分房屋，租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期为一年，租金为4486元/季度。协议到期后，双方未续签房屋租赁合同，李敏继续使用租赁房屋并按照协议缴纳租金，蜀昊公司继续收取了李敏缴纳的租金。2015年4月9日，蜀昊公司发出搬迁通知，要求李敏于2015年4月30日前搬出承租房屋，将房屋交还蜀昊公司。李敏签收通知后未搬迁。2015年6月17日，重庆渝韬律师事务所律师鲁晓东以蜀昊公司法律顾问的名义发出律师函，要求解除房屋租赁合同，并要求李敏在十日内完善搬迁手续并明确具体搬迁完毕的时间。至今李敏尚未搬迁。双方确认房租支付到2015年7月。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，蜀昊公司与李敏的《房屋租赁协议》约定的租赁期于2013年12月31日届满后，李敏继续使用承租房屋，并依照原协议继续缴纳房屋租金，蜀昊公司也继续收取李敏缴纳的租金，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人依法可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。蜀昊公司于2015年4月9日向李敏发出搬迁通知，要求李敏在2015年4月30日前搬迁还房，应视为蜀昊公司解除房屋租赁合同的意思表示，后蜀昊公司又于2015年6月17日发出律师函，要求解除房屋租赁合同并要求李敏及时搬迁，并于2015年7月1日向该院起诉，该院综合确定蜀昊公司和李敏的房屋租赁合同于2015年7月1日解除。因合同解除，李敏依法应履行搬迁并返还承租房屋的义务。关于李敏辩称其应当获得拆迁补偿费的问题，系另一法律关系，不能成为其不向房屋所有权人返还租赁房屋的法定理由，故对蜀昊公司要求李敏搬迁并返还承租房屋的请求，依法予以支持。同时，因李敏未搬离租赁房屋，仍在继续使用蜀昊公司所有的房屋，其应当支付至搬迁时的房屋占用使用费。房屋占用使用费以双方于2013年4月1日签订的房屋租赁合同约定的租金4486元/季度为标准，即1495元/月，从双方均认可的2015年8月起算。该院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告重庆蜀昊机械制造有限公司与被告李敏于2013年4月1日签订的《房屋租赁协议》于2015年7月1日解除，被告李敏应在本判决生效之日起十日内将租赁的房屋腾空返还给原告重庆蜀昊机械制造有限公司；二、被告李敏向原告重庆蜀昊机械制造有限公司支付从2015年8月起至搬迁时的房屋占用使用费，此款以1495元/月为标准，在本判决生效时立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李敏负担。”李敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回蜀昊公司的诉讼请求。主要事实和理由：一审认定事实错误，判决不公。1、从签订《房屋租赁协议》至今双方一直存在事实上的房屋租赁关系，上诉人一直向被上诉人交纳租金，双方租赁关系至今有效。一审法院判决双方合同于2015年7月1日解除，无事实和法律依据。上诉人无违约行为，依照合同约定，双方租赁协议应到房屋拆迁时才自动终止。2、该房屋已纳入拆迁范围，上诉人作为租约户应得到搬迁费、停产停业损失补偿、装饰装修补偿等相应拆迁补偿，应先补偿后搬迁。被上诉人为独占拆迁利益而要求解除租赁关系，该行为将损害上诉人获得拆迁补偿的权利，不应得到支持。被上诉人蜀昊公司辩称：在租赁合同期满后双方存在不定期租赁合同关系，根据合同法的规定，出租人可以随时解除，只是需要给承租人合理期限。一审法院综合考虑确定合同于2015年7月1日解除符合法律规定，被上诉人无异议。因本案解决的是合同解除问题，上诉人所述拆迁补偿费问题与本案无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，李敏提交重庆市渝中区人民政府2015年6月18日《关于茶亭北路旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案征求意见的公告》复印件及重庆市渝中区人民政府2015年12月3日《关于茶亭北路旧城区改建房屋征收项目国有土地上房屋征收的决定》（渝中府征发[2015]33号）复印件，拟证明：涉案房屋于2015年6月18日正式由政府纳入拆迁，蜀昊公司于2015年7月1日起诉解除租赁合同关系目的是侵占承租人李敏的拆迁利益。蜀昊公司质证认为，该两份证据是复印件，真实性不予认可；并且本案是解除租赁合同关系的诉讼，该证据与本案无关。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，蜀昊公司与李敏的《房屋租赁协议》约定的租赁期于2013年12月31日届满后，双方继续按原协议履行合同权利义务，依据合同法的规定，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人依法可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据本案查明的事实，蜀昊公司已于2015年4月9日向李敏发出搬迁通知，作出了解除房屋租赁合同的意思表示，亦符合在合理期限之前通知承租人的法律规定。其后蜀昊公司于2015年6月17日再次发出律师函，要求解除房屋租赁合同并要求李敏及时搬迁，并于2015年7月1日提起本案诉讼。一审法院综合本案事实和证据，确定蜀昊公司和李敏的房屋租赁合同于2015年7月1日解除，符合法律规定。关于李敏上诉认为应先补偿后搬迁问题，该上诉理由无合同依据和法律依据。至于李敏是否应当获得拆迁补偿费的问题。如一审所述，李敏主张拆迁补偿费系另一法律关系，应由另案解决，不能成为其不向蜀昊公司返还租赁房屋的法定理由，本院亦不对李敏二审提交的证据进行评判。综上所述，李敏的上诉理由不能成立，其请求本院依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一六年三月十六日书 记 员 吴晓亮 来源：百度搜索“”