（2016）辽0203民初268号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-27
案件名称
原告蔡慧与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市西岗区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡慧,中瑞置业（大连）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款
全文
大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初268号原告蔡慧，女，1978年10月1日生，身份证号码：1521231978********，满族，自由职业，住大连市中山区麒麟东巷**号7—3，现住大连市西岗区。被告中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区。法定代表人陈刚，该公司董事长。委托代理人王立言，辽宁诺实律师事务所律师。委托代理人张云，女，1987年9月21日生，身份证号码：2102041987********，汉族，中瑞置业（大连）有限公司员工，住大连市沙河口区。原告蔡慧与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理，原告蔡慧，被告中瑞公司的委托代理人王立言、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡慧诉称，原、被告双方签订商品房买卖合同后，约定被告将位于大连市西岗区某房屋出卖给原告，房屋总价款为1245373元。根据合同约定，被告应于2012年12月12日将房屋交付给原告，如逾期交房，则根据逾期期限，由被告承担相应的日万分之三的违约金。原告曾与被告在贵院因房屋买卖纠纷一案进行过诉讼，贵院于2015年下发（2015）西民初字第154号民事判决书，判项中支持的违约期间为2012年12月13日至2014年12月12日，计730日，但被告的违约行为依然持续至2015年5月15日，故原告诉至法院，要求判决被告支付逾期交房的违约金57162元（自2014年12月13日截至2015年5月15日，按日万分之三的标准计算）。被告中瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉请违约金过高，应当依法调低违约金，按照案涉房屋所在地房屋租金标准计算违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定违约金按已交房款日万分之三计算，该标准过高，根据《合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，应当按照案涉房屋同地段同类房屋的租金标准予以调整，以计算违约金。因此，不同意原告诉讼请求的违约金数额。经审理查明，2011年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区某房屋预售给原告，建筑面积91.73㎡，总价款1245373元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款1245373元。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。随后，被告以书面形式向原告发出逾期交房通知书、致全体业主公开信，通知原告延期交房并承担相应责任。入住手续办理时，被告提出降低原合同约定的违约金数额，并要求原告签订协议，原告未予接受，被告未与其办理入住手续。2015年1月13日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告承担逾期交房的违约责任。本院于2015年1月28日作出（2015）西民初字第154号民事判决书，判决被告按已付房款日万分之1.2的标准支付原告2012年12月13日至2014年12月12日的逾期交房违约金109095元。原告不服一审判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院作出二审判决，维持了原判。后被告向原告发出入住通知书，通知其于2015年5月15日办理入住手续，原告于2015年5月15日办理了入住手续。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、民事判决书、发票，被告提供的楼宇交接书及钥匙交接单等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日前向原告交付房屋，构成违约，应承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。考虑《商品房买卖合同》约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，被告通知原告于2015年5月15日办理入住手续，本案逾期交付的违约期间应自（2015）西民初字第154号民事判决书判决被告支付违约金期间届满的次日，即2014年12月13日至2015年5月15日，计154日。故被告应给付原告违约金数额为23014元（已付房款1245373元×万分之1.2／日×154日）。原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡慧逾期交付违约金23014元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1230元，减半收取615元（原告已预交），由原告蔡慧负担307元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担308元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。代理审判员 陈婷婷二〇一六年三月十六日书 记 员 林校琦