（2015）宝民初字第7948号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-10-18
案件名称
ＸＸ、李亚丽与纪建军建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,李亚丽,纪建军
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第十七条，第一百四十三条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第7948号原告ＸＸ，农民。原告李亚丽，居民。上述二原告委托代理人刘汉年，天津津宝律师事务所律师。被告纪建军，农民，现下落不明。原告ＸＸ、李亚丽与被告纪建军建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，因被告纪建军下落不明，需要公告送达，不宜继续适用简易程序审理，故裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及二原告委托代理人刘汉年到庭参加诉讼，被告纪建军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告系夫妻关系。2009年6月27日，被告纪建军与原告ＸＸ签订土地转让协议，约定被告纪建军将坐落于宝坻区史各庄镇产业功能区的9亩土地使用权转让给ＸＸ，土地过户手续费由ＸＸ负担，纪建军负责提供所需证件。后原、被告协商将上述土地过户至原告李亚丽名下，当土地管理部门刚刚批准将30亩土地分为9亩和21亩时，二原告得知上述30亩土地全部被宝坻区人民法院查封，查封理由为被告纪建军将上述土地全部抵顶给案外人王文革、王维春。因被告纪建军的抵顶行为侵犯了二原告的合法权益，二原告于2014年9月特向贵院提起诉讼，请求确认二原告与被告之间签订的土地转让协议合法有效。经审理，贵院于2015年4月7日作出（2014）宝民初字第6189号民事判决书，确认原告ＸＸ与被告纪建军于2009年6月27日签订的《土地买卖协议》有效。后王文革、王维春不服，提起上诉，天津市第一中级人民法院于2015年7月20日作出（2015）一中民四终字第0587号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，二原告多次要求被告继续履行合同并协助办理土地过户手续，但被告纪建军拒绝配合，故起诉要求一、被告继续履行2009年6月27日原、被告签订的《土地买卖协议》，协助原告办理土地使用权变更手续。原告为证实其诉讼请求向本院提交了《土地买卖协议》、（2014）宝民初字第6189号民事判决书等证据材料：被告在法定期限内未向本院提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，已生效的（2014）宝民初字第6189号民事判决书确认下列事实：2006年12月21日，天津市宝坻区规划和国土资源局为出让人，被告纪建军为受让人，双方签订编号为宝土[2006]第234号《天津市国有土地使用权出让合同》，合同约定出让人出让给受让人的宗地位于天津市宝坻区史各庄镇产业功能区，宗地编号04-64/221，宗地总面积20000.18平方米，用途为工业用地。2007年1月22日，被告纪建军取得《中华人民共和国国有土地使用证》[证号：坻民国用(2007)第016号]。2009年6月27日，被告纪建军（甲方）与原告ＸＸ（乙方）签订《土地买卖协议》，内容：甲方现拥有国有土地30亩，坐落于史各庄镇工业园区，甲乙双方达成协议如下：一、甲方出售土地中9亩给乙方，土地及地上物（围墙、铁艺墙等），总价73万元。二、乙方6月27日交定金10万元。毁约责任：乙方毁约定金不退；甲方毁约退回全部定金，按定金100%一次性赔偿。三、乙方分两期付款，一期付款：7月5日前付款金额30万元；二期付款：9月1日前付款金额33万元。四、乙方一期付款到位后原告可以入场施工。五、入场施工前所有地上设施由甲方看护，如若损坏按造价2倍由总额中扣除。六、土地过户费用由乙方承担，甲方负责提供所需证件。七、二期款如若不能如期到位，甲方有权责令停工。案外人李玉泉作为中间人在协议上签字。协议签订后，原告ＸＸ分期支付了转让费73万元，被告纪建军分别为原告出具了收条。原告根据双方确定的界点在分界处建起了南北向界墙，使受让的9亩土地与其余21亩土地成为东西毗邻互不通行的院落，原告在其受让的9亩土地上建起了彩钢厂房（约3000㎡）及办公用房七间等。2011年6月23日，被告纪建军向天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具《土地价格评估委托书》，估价目的为转让土地使用权。该评估公司于2011年6月24日作出津中盛勃然地评企字（2011）第B0074号《土地估价报告》，载明估价目的：为委托方转让土地使用权提供价值参考，待估宗地坐落于宝坻区史各庄镇产业功能区，土地使用权人纪建军，土地使用权面积20000.1平方米，转让给李亚丽6000.1平方米，待估宗地总面积6000.1平方米，土地总价格122.4万元。2011年8月26日，天津金拓测绘中心分别为被告纪建军和原告李亚丽出具了项目编号宝坻2011-BG009和宝坻2011-BG010的《地籍测绘技术报告书》，并确定了界址点。其中009号报告书载明：为确定纪建军申请登记的用地面积、界址位置，经实测，纪建军用地面积为14000平方米（21亩）；所附宗地草图标注纪建军用地面积14000平方米，东邻李亚丽，西邻陈涛；010号报告书载明：为确定李亚丽申请登记的用地面积、界址位置，经实测，李亚丽用地面积为6000.1平方米（9亩），所附宗地草图标注李亚丽用地面积6000.1平方米，东邻高凤永，西邻纪建军。2011年11月28日，天津市宝坻区规划局出具了《关于纪建军名下所属用地分割的意见》，内容：2006年12月纪建军取得位于史各庄镇一宗地使用权，宗地面积20000.18平方米，土地用途为工业，容积率不小于0.7，绿地率39%。我局根据该土地使用权人申请，并经研究决定，原则同意该宗地进行分割，分割后用地面积分别为6000.1平方米和14000.08平方米，分割后用地性质仍为工业，容积率不小于0.7，绿地率39%，其他控制要求仍按原合同执行。所附界址表和宗地草图同2011年8月26日天津金拓测绘中心《地籍测绘技术报告书》所附图表。2014年3月11日，天津市国土资源和房屋管理局宝坻区国土资源分局为甲方，本案被告纪建军为乙方，签订编号为宝土[2006]第234-补001的《〈天津市国有土地使用权出让合同〉补充合同》，内容：甲、乙双方于2006年12月21日签订宝土[2006]第234号《天津市国有土地使用权出让合同》，约定甲方将位于宝坻区史各庄镇产业功能区，宗地编号为04-64/221，土地面积为20000.18平方米的宗地出让给乙方。现乙方就竣工时间提出延期申请，报区政府同意，同意延期并依据相关规定签订本补充合同。一、竣工时间调整到2014年12月21日。二、本补充合同仅就涉及《出让合同》中的该项条款进行调整，其余条款仍然执行原《出让合同》条款。三、本补充合同是《出让合同》的补充，与《出让合同》具有同等法律效力，乙方同意执行《出让合同》和补充合同。2014年5月27日，被告纪建军向天津市国土资源和房屋管理局宝坻区国土资源分局申报规划条件申请，该国土资源分局于2014年5月28日为被告纪建军出具项目总编号2014宝坻0130、编号2014宝坻规条申字0062和项目总编号2014宝坻0131、编号2014宝坻规条申字0063的两份《天津市规划局行政许可事项规划条件通知书-建设工程》，分别载明总用地面积6000.10㎡和13999.90㎡，并对项目四至范围、容积率、绿化率，公共设施配置要求等规划设计条件进行了审核批准。2014年7月10日，天津市国土资源和房屋管理局宝坻区国土资源分局为甲方，本案被告纪建军为乙方，签订编号为宝土[2006]第234号-补002号的《〈天津市国有土地使用权出让合同〉补充合同》，内容：2006年12月21日，我局以协议方式将宗地编号为04-64/221地块出让给纪建军，宗地位于宝坻区史各庄镇产业功能区，合同编号为宝土[2006]第234号，宗地面积为20000.18平方米，容积率70%，绿地率为39%。现乙方申请将该宗地分割成两宗，甲方根据规划局出具的《规划条件通知书》（编号：2014宝坻规条申字0062、编号：2014宝坻规条申字0063），经报区政府批准，签订如下补充合同：一、同意该宗土地分割为两宗土地，拟分割面积分别为6000.0平方米和14000.0平方米，宗地位置及四至范围见附件《出让宗地界址图》。二、分割后两宗地块规划指标均调整为，容积率均≥0.7，绿化率均39%，其它规划指标详见附件《规划条件通知书》。三、除因签订本合同涉及到的《出让合同》中相关条款进行相应调整，其余条款仍然执行。四、本补充合同是《出让合同》的补充，与《出让合同》具有同等法律效力。其中所附纪建军出让宗地平面界址图（6000.0平方米）载明该地块编码为4400-515-14-Ⅲ1201150020100120000。2014年8月18日，王文革、王维春以原告身份对本案被告纪建军提起民间借贷纠纷之诉。本院经审理于2014年8月21日作出（2014）宝民初字第5427号民事调解书，确认纪建军于2014年8月28日前偿还王文革、王维春借款本金4128000元。2014年9月1日，王文革、王维春以申请执行人身份申请执行（2014）宝民初字第5427号民事调解书。同日，王文革、王维春与纪建军达成《以物抵债协议》，内容：为尽快履行（2014）宝民初字第5427号民事调解书，经双方自愿达成以物抵债协议，被告纪建军自愿将其所有坐落于天津市宝坻区史各庄镇产业功能区的国有土地使用权[证号：坻民国用(2007)第016号]及地上建筑物和彩钢制作设备等作价4152924元，直接抵顶给王文革、王维春。2014年9月2日，王文革、王维春共同到本院称，根据与纪建军之间的以物抵债协议，应当将抵偿的土地登记在二人名下，为了今后便于处置该宗土地，王维春放弃登记其姓名的权利，要求法院将抵偿的土地裁定登记在王文革名下。同日，本院作出（2014）宝执字第2525号执行裁定书，裁定：一、将被执行人纪建军所有的坐落于天津市宝坻区史各庄镇产业功能区的国有土地使用权[证号：坻民国用(2007)第016号]及地上建筑物和彩钢制作设备等交付申请执行人王文革抵偿借款4128000元及诉讼费、保全费24924元。该土地及地上建筑物和彩钢制作设备等的财产权自本裁定送达申请执行人王文革时起转移。二、申请执行人王文革可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院向天津市房地产登记发证交易中心送达《协助执行通知书》，要求协助办理相关过户手续。2014年9月5日，本案原告ＸＸ、李亚丽以异议人身份向本院递交执行异议书，以（2014）宝执字第2525号执行裁定书所确定的执行标的即抵偿给申请人王文革的30亩土地及地上物中，异议人具有其中9亩土地的使用权和该9亩土地地上物的所有权，该裁定书裁定内容有误，要求停止对上述9亩土地及地上物的执行。2014年9月9日，本院立案受理[案号：（2014）宝执异字第29号]。2014年9月10日，本院向天津市房地产登记发证交易中心送达通知，要求停止办理涉案土地的相关过户手续。2014年9月16日，本院作出（2014）宝执异字第29号执行裁定书，以案外人ＸＸ、李亚丽对涉案的9亩土地国有土地使用权及建筑物使用权不能通过执行程序予以确认为由，驳回异议。2014年9月19日，二原告以案外人执行异议之诉为由诉至本院，要求确认原告ＸＸ与被告纪建军于2009年6月27日签订的《土地买卖协议》有效，并停止对涉诉土地的执行。另外，已生效的（2014）宝民初字第6189号民事判决书还确认了“原告ＸＸ与被告纪建军于2009年6月27日签订的《土地买卖协议》实为建设用地使用权转让合同，合法有效，对原告ＸＸ与被告纪建军具有法律约束力”的事实。此外，在该次诉讼过程中，被告纪建军也明确表示同意协助原告办理涉诉土地使用权变更手续。另查，本案在诉讼过程中，二原告明确表示同意将涉诉土地过户至原告ＸＸ名下，如因办理过户需要交纳相关费用由原告承担，其中应由被告纪建军承担的费用，原告同意先行垫付，但保留向被告纪建军追偿的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。已发生法律效力的（2014）宝民初字第6189号民事判决书已对原、被告之间于2009年6月27日签订的《土地买卖协议》实为建设用地使用权转让合同及履行情况等事实作出认定，在此不再赘述，本院亦予以确认。根据法律规定，建设用地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让与受让人，受让人支付价款的合同。根据我国《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定。因建设用地使用权转让合同涉及的土地使用权属于不动产物权，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明，故转让方的转让土地使用权义务不仅包括实际交付土地，也当然包括协助受让方办理土地使用权变更登记。本案原告与被告纪建军签订涉诉《土地买卖协议》后，原告已经按照协议约定支付了转让款73万，被告纪建军业已交付了转让的9亩土地，并因界墙使之成为两个独立不通行的院落，且原告已经在受让9亩土地上建起了彩钢厂房及办公用房等。至此，除物权未变更登记外，合同其它义务已经履行完毕。因此，作为出让方的被告纪建军理应继续履行双方签订的《土地买卖协议》，协助原告将涉诉土地使用权变更登记至原告名下，被告纪建军在另案中也曾向本院表示同意协助原告办理涉诉土地使用权的过户手续，涉诉土地也已经在原被告的相互协助下完成了土地分割、测绘、界址确定等相关手续，故对原告ＸＸ要求继续履行双方于2009年6月27日签订的《土地买卖协议》，并要求被告协助办理涉诉土地使用权变更登记手续之诉请，本院予以支持。因涉诉《土地买卖协议》系原告ＸＸ与被告纪建军签订的，现二原告均同意将涉诉土地变更登记至原告ＸＸ名下，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，所产生的不利后果由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百四十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：被告纪建军继续履行与原告ＸＸ于2009年6月27日签订的《土地买卖协议》，并自本判决生效后十日内协助原告将协议所涉土地使用权（注：编号为宝土[2006]第234号-补002号的《〈天津市国有土地使用权出让合同〉补充合同》载明该土地界址编码为1201150020100120000）变更登记至原告ＸＸ名下。案件受理费80元、公告费300元，共计380元，由被告纪建军负担，于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长 郝志军审 判 员 赵 永人民陪审员 丁建华二〇一六年三月十六日书 记 员 李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款第（五）项下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。……。 来自：