（2016）粤53民终28号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-05-25

案件名称

卢承扬、邓玉妹与罗定市怡景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省云浮市中级人民法院

所属地区

广东省云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢承杨,邓玉妹,罗定市怡景房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合��法》：第三百九十九条，第四百一十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省云浮市中级人民法院民事判决书（2016）粤53民终28号上诉人（原审原告）：卢承杨，男，1973年10月3日出生，汉族，罗定市人，户籍住址为罗定市。身份证号码：4412301973********。上诉人（原审原告）：邓玉妹，女，1979年5月20日出生，汉族，罗定市人，户籍住址为罗定市。上列两上诉人的共同委托代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市怡景房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：陈居中，该公司总经理。委托代理人：陈波��男，1973年2月24日出生，汉族，住罗定市。上诉人卢承杨、邓玉妹因与被上诉人罗定市怡景房地产开发有限公司（下称怡景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。案经原审法院审理认定：怡景公司是位于罗定市迎宾路（阳光都市商住楼第一层之二）的房地产开发商。2011年8月18日，卢承杨、邓玉妹与怡景公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定卢承杨、邓玉妹以436468元的价格购买怡景公司开发的位于罗定市城区兴华一路阳光广场商住小区第XX幢X层XX号房的商品房，该《合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。”《合同》签订后，卢承杨、邓玉妹向怡景公司支付了首期房款176468元，后又支付了260000元剩余房款金额给怡景公司，至此，卢承杨、邓玉妹已支付了全部的房价款给怡景公司。2011年8月18日，卢承杨、邓玉妹支付了2700元办证费、6547元契税费、3138元物业维修基金给怡景公司。2012年8月10日，怡景公司将涉案住宅交付给卢承杨、邓玉妹使用。案经原审法院审理认为：本案为商品房销售合同纠纷。卢承杨、邓玉妹与怡景公司签订的《合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。对卢承杨、邓玉妹提出要求怡景公司立即将办理权属登记需由怡景公司提供的资料报产权登记机关备案，协助将卢承杨、邓玉妹所购房屋（合同约定地址：罗定市城区兴华一路阳光广场商住小区第XX幢X层XX号房）的产权过户登记至卢承杨、邓玉妹名下的请求，原审法院认为，怡景公司在卢承杨、邓玉妹购买其公司开发的商品房时，先行预收取卢承杨、邓玉妹的办证费及契税费共9247元，双方虽无签订正式的书面委托代理合同，但怡景公司开具给卢承杨、邓玉妹的编号为No.03908124和No.06025444的收款收据中有载明是办证费及契税，因此，卢承杨、邓玉妹与怡景公司事实上就代理卢承杨、邓��妹向房地产登记部门申领产权证书达成了委托代理合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”的规定，怡景公司作为被委托人，应当履行委托义务，及时向委托人报告委托事务，且怡景公司作为房地产开发商，熟知办理房地产权属证的流程，应及时告知卢承杨、邓玉妹方提交办理房屋权属证书所需的相关材料。本案中，怡景公司已于2012年8月10日将房屋交付给卢承杨、邓玉妹使用，怡景公司应履行受托义务，代理卢承杨、邓玉妹向产权登记部门申请房屋产权登记，由于怡景公司怠于执行受托事务，怡景公司已构成对委托代理合同的违约，因卢承扬、邓玉妹、怡景公司的委托合同属无偿委托合同，卢承杨、邓玉妹、怡景公司双方对委托合同的��约责任未作约定，事后也没做补充，鉴于卢承杨、邓玉妹、怡景公司双方也没有解除委托合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案双方当事人应继续履行委托合同，怡景公司应当履行委托的义务，及时向罗定市房地产管理局代卢承杨、邓玉妹申请办理房屋权属证书，卢承杨、邓玉妹对此应配合完善相关的资料。关于卢承杨、邓玉妹方主张怡景公司应立即支付逾期办理房地产权证的违约金4364.68元给卢承杨、邓玉妹，原审法院认为，卢承杨、邓玉妹、怡景公司对委托合同的违约责任未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因��除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，本案中，卢承杨、邓玉妹主张由于怡景公司怠于执行其受托事务，未代理卢承杨、邓玉妹向房地产权属登记部门申请产权登记，应支付违约金给卢承杨、邓玉妹，不符合合同的约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国》第六十条、、第四百零一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、罗定市怡景房地产开发有限公司继续履行其委托代理义务，在判决生效后十日内向房地产登记部门提交相关产权登记资料备案，并代卢承杨、邓玉妹申请办理房屋权属证书；二、驳回卢承杨、邓玉妹的其他诉讼请求。案件受理费75元，由罗定市怡景房地产开发有限公司负担。上诉人卢承杨、邓玉妹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令被上诉人立即协助将上诉人所购房屋（合同约定地址：罗定市城区兴华一路阳光广场商住小区第XX幢X层XX号房）的产权过户登记至上诉人名下；3、判令被上诉人立即支付逾期办理房产证的违约金4364.68元给上诉人。4、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、除一审法院作出的第一项判决之外，被上诉人还应及时、全面履行房屋产权过户（转移）登记手续的义务。代为申请办理房屋权属证书及办理过户登记手续不仅是被上诉人的合同义务，还是被上诉人的法定义务。其中，在法定义务方面：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《中华人民共和国物权法》第��条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。按照上述法律规定，被上诉人作为出卖人是申请办理房屋权属证书及产权过户登记的法定义务主体，但“代为申请办理房屋权属证书”仅是“办理产权过户登记手续”的其中一个步骤、其中一部分工作内容，上诉人的合同及诉讼目的不单是“申请房屋权属证书”，而是取得所购房屋的产权登记，获得相应的房屋权属证书，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”的规定，并结合执行司法实践，在判项中应写明房屋出卖人作为产权过户（转移）登记手续的义务主体，到了执行阶段的时候才具有可操作性及法律依据。故为了保障上诉人能够依法顺利取得房屋权属证书，除第一项判决内容之外，还应判决被上诉人协助上诉人将所购房屋的产权过户登记至上诉人名下。在一审诉讼中，上诉人提出要求被上诉人协助上诉人将所购房屋的产权过户登记到上诉人名下的诉讼请求，原审判决遗漏了该诉讼请求，依法应予改判。二、一审法院认定上诉人与被上诉人之间没有约定逾期办理房地产权证的违约责任是错误的；事实上双方的约定非常明确，且被上诉人的违约事实也非常清楚，被上诉人理应支付违约金给上诉人。《广东省商品房买卖合同》第十五条已经明确约定了因出卖人原因导致逾期取得房地产权属证书的违约责任是按照买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金，但一审法院对该书面约定却视而不见，并硬生生的将房屋买卖合同中被上诉人办理产权过户��记的法定义务予以割裂，以双方之间属于无偿委托合同为借口减免被上诉人的违约责任。而该借口是无法成立的：因为被上诉人是房地产开发与销售企业，虽没有另行向上诉人收取办证费用，但代为办证应视为被上诉人销售房产的一种促销手段和行业规则，其成本实际上已经分摊在上诉人的房价款中，所以一审法院认定双方之间属于可随时解除且未约定违约责任的无偿委托合同是错误的，是不遵守常识、不尊重事实的。即使一审判决认定委托代理合同中没有约定违约责任，但被上诉人违反买卖合同及法定义务的迟延办证行为，同样应按买卖合同第十五条的约定承担违约责任。综上所述，上诉人认为一审判决事实认定不清，法律适用错误。为此，上诉人为维护自身合法权益，特依据相关法律规定提起上诉，恳请二审法院查清事实，依法作出改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人卢承杨、邓玉妹在二审诉讼中对其陈述事实没有提供新的证据。被上诉人怡景公司答辩称：1、上诉人提出“代为申请办理房屋权属证书及办理过户登记手续”是我公司合同义务，也是法定义务。这样的表述与合同约定与法律规定不符，上诉人作为商品房购买人是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”，另《城市房屋权属登记管理办法》与《城市商品房预售管理办法》中也作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提��申请。因此，上诉人才是申请办理房屋所有权证的法定义务人。2、我公司是办理房屋所有权证的代理人。通过收取上诉人代办证费用的行为与上诉人设定无偿委托代理关系，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务而是约定义务，即基于双方委托代理关系设定的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，因此我公司依法不承担违约责任。3、合同中有“买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证”的表述，可见我公司受托为上诉人办证的委托代理合同属于典型的附条件的民事行为，上诉人须交清所有的款项并办妥包括委托手续在内的“相关手续”后，我公司方才有条件启动为上诉人办理房地产权证。根据罗定市国土资源局、房地产管理局办理房地产权证书的相关规定，应当由上诉人提供的有关资料尚未提供，包括授权委托书、身份证资料、唯一住房诚信保证书、住房产权登记信息查询结果等必需资料上诉人并未提供，还有应当由上诉人自行办理的手续没有办妥，我公司既无法按优惠的契税税率代为缴交契税，客观上也暂时没有条件代为办理并取得房屋产权证。4、特别提请上诉人注意的是，按规定契税是以房价的3%缴交，我公司是以优惠税率即房价的1.5%预收，如需按1.5%缴交上诉人必须提供住房产权登记信息查询结果、纳税人的申请书、唯一住房诚信保证书，这些都属于合同约定的必须由上诉人办妥的相关手续，上诉人既然不认为办理上述资料属于必须由自己办妥的相关手续，我公司完全可以按3%的税率为上诉人缴纳契税，到时损��的还是上诉人自己。试想，上诉人提起上诉，不外是为追讨房价1%的所谓违约金，最后的代价却是不管输赢都要为这场斗气官司多负担房价的1.5%的契税。在这个角度看，上诉人的上诉既不值得，也欠缺理智。综上所述，上诉人认为我公司逾期代办产权证违约的指控，既与法律规定不符，也与合同所约定不合，恳请法院明察，也希望上诉人予以理解，及时撤回上诉，以避免不必要的损失。被上诉人怡景公司在二审诉讼中为其辩解没有提供新的证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。本院另查明：2015年6月12日，卢承杨、邓玉妹向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、怡景公司立即将办理权属登记需由怡景公司提供的资料报产权登记机关备案，将卢承杨、邓玉妹所购房屋（合同约定地址：罗定市��区兴华一路阳光广场商住小区第XX幢X层XX号房）的产权过户登记至卢承杨、邓玉妹名下，为卢承杨、邓玉妹办理取得所购房屋的房地产权证；二、怡景公司立即支付逾期办理房地产权证的违约金人民币4364.68元（按已付房价款的1%计算）给卢承杨、邓玉妹；三、怡景公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，卢承杨、邓玉妹变更第一项诉讼请求为：一、怡景公司立即将办理权属登记需由怡景公司提供的资料报产权登记机关备案，协助将卢承杨、邓玉妹所购房屋（合同约定地址：罗定市城区兴华一路阳光广场商住小区第XX幢X层XX号房）的产权过户登记至卢承杨、邓玉妹名下。一审诉讼中，被上诉人确认至一审开庭时止，其尚未将权属登记资料报房地产管理局备案。二审诉讼中，被上诉人确认上诉人已交清所有款项，且确认到上诉人起诉之日止，上��人还未取得房产证。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同的约定享受权利及履行义务。本案争议的焦点一是被上诉人是否需承担逾期办证的违约责任；焦点二是被上诉人是否需协助上诉人办理房屋权属证书。关于被上诉人是否需承担逾期办证的违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付��价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。”上述条款只是约定被上诉人向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”参照上述规定，本院认为被上诉人递交产权登记资料期限届满之日起90日内，如果由于被上诉人的原因导致上诉人未能取得房屋权属证书的，则被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。被上诉人于2012年8月10日将房屋交付给上诉人，被上诉人应按合同约定在180日内，即于2013年2月10日前将办理房地产权证的资料报产权登记机关备案，且应在2013年5月10日前办好房产证。被上诉人在一审开庭时承认其尚未将权属登记资料报房地产管理局备案，原审法院于2015年7月16日开庭，即被上诉人未在双方约定的期限内（2013年2月10日前）递交资料备案，现上诉人亦未在上述期限内（2013年5月10日前）取得房地产权证，可见，上诉人未能在上述期限内取得房屋权属证书是因被上诉人逾期递交资料所致。故根据合同的约定，被上诉人违约，被上诉人应承担逾期办证的违约责任。被上诉人抗辩认为被上诉人只是接受了上诉人办理房产证的委托，但并没有约定办证期限，故不构成违约。如前所述，虽然双方没有约定办证的期限，但上述司法解释对该期限作了规定，故应按上述司法解释的规定，被上诉人该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被上诉人抗辩认为上诉人未提供其应提供的资料，故其未取得房产证的责任在于上诉人，被上诉人无需承担责任。商品房买卖合同是被上诉人制订的格式合同，本案合同没有明确约定由上诉人办理房产证，办理房产证是被上诉人履行商品房买卖合同的附随义务。被上诉人认为上诉人没有办妥相关手续，提供包括授权委托书、身份证资料、唯一住房诚信保证书、住房产权登记信息查询结果等必需资料给被上诉人，故无法为上诉人办理房产证。首先，合同第十五条第3点没有明确买受人必须“办妥相关手续”是什么手续、提交什么资料。其次，在提供资料报房产部门备案的180日期限内，被上诉人也没有证据证实其已经通知上诉人提供资料，故被上诉人认为上诉人没有提供相关资料导致其未能办证的理由也不成立，本院亦不予采纳。综上，被上诉人逾期办证，应根据合同的约定承担违约责任，即按上诉人已支付房款436468元的1%支付给上诉人。上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金4364.68元，理据充分，本院予以支持。本案是商品房销售合同纠纷，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百一十条错误，致实体处理错误，应予纠正。关于被上诉人是否需协助上诉人办理房屋权属证书的问题。因被上诉人向上诉人收取了办证费及契税，故可证明为上诉人办理房屋权属证书是被上诉人的义务。如前所述，本院已确认被上诉人逾期办证，且上诉人未取得房屋权属证书，故上诉人要求被上诉人协助办理房屋权属证书的理由成立，本院予以支持。被上诉人应在本判决发生法律效力之日起60日内协助上诉人办理房屋权属证书。一审判决判令被上诉人继续履行其委托代理义务，在判决生效后十日内向房地产登记部门提交相关产权登记资料备案，并代上诉人申请办理房屋权属证书，该判决只判令被上诉人履行办证过程中的部分行为，不够全面，故本院予以改正。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，实体处理部分错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第823号民事判决。二、被上诉人罗定市怡景房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起60日内协助上诉人卢承杨、邓玉妹办理罗定市城区兴华一路阳光广场商住小区第XX幢X层XX号房的房屋权属证书。三、被上诉人罗定市怡景房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4364.68元给上诉人卢承杨、邓玉妹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，二审案件受理费150元，均由罗定市怡景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邓建勇审　判　员　　罗晓红代理审判员　　陈洁涛二〇一六年三月十六日��记员冯梓叶微信公众号“”