（2015）松民三（民）初字第4146号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-30
案件名称
余建国、孟敬东与马佳卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余建国,孟敬东,马佳卿,招商银行股份有限公司上海分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第4146号原告余建国，男，1960年2月12日生，汉族，住上海市普陀区。原告孟敬东，女，1965年6月19日生，汉族，住上海市普陀区。上列二原告共同委托代理人占健明，上海联业律师事务所律师。被告马佳卿，男，1983年8月12日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人姚金凤（系被告马佳卿之母），女，1955年4月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人康国明，上海汉联律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人施顺华，行长。委托代理人张健，上海申骏律师事务所律师。委托代理人张玮栋，上海申骏律师事务所律师。原告余建国、孟敬东与被告马佳卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加招商银行股份有限公司上海分行作为第三人参加诉讼，并分别于2015年12月29日、2016年1月27日公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托代理人占健明、被告的委托代理人康国明及第三人的委托代理人张玮栋均到庭参加了两次庭审，被告的委托代理人姚金凤及第三人的委托代理人张健到庭参加了第一次庭审。审理中，经各方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月7日，原、被告双方经案外人上海喆喆房地产经纪事务所居间介绍，签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买本市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），价款为400万元（人民币，以下币种同），其中80万元由原告贷款支付。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定原告另给被告装修补偿款120万元，故总房价为520万元。签约后，原告陆续已向被告支付了440万元。且合同签订后，原告即着手办理银行贷款事宜。在合同约定的2015年8月31日过户时间届至前，原告及中介多次预约被告交易过户，但被告却以种种理由拖延，拒不配合办理过户手续。由于被告于2013年8月已就系争房屋向招商银行办理了371万元、为期20年的抵押贷款，故原、被告双方在《上海市房地产买卖合同》约定“被告应于签订合同后过户交易前一个月至贷款银行办理还款手续，并于还款后5个工作日内办妥登记注销手续”。然，经查询，直至原告起诉时，被告的上述贷款依然未还清、抵押未涤除。原告认为，双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应恪守。但被告除了将系争房屋交付原告外，拒不履行合同约定的贷款清偿及抵押注销、协助原告办理过户等义务，其行为已构成违约，给原告造成了损害。故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，还清被告所欠的招商银行贷款，注销系争房屋上的抵押登记，并将系争房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付违约金（以被告已收款项440万元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年9月1日起计算至系争房屋产权登记至原告名下之日止）。本院追加第三人后，原告将上述诉请1变更为：被告继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，由被告向第三人清偿被告所欠的贷款后，再由被告及第三人共同注销系争房屋上的抵押登记，最后由被告将系争房屋的产权登记至原告名下。另审理中，原告表示，关于违约金的诉请，其只主张418，000元，计算方式为以440万元为本金，按照日万分之五的标准，从2015年9月1日起计算至2016年3月8日。被告辩称：同意上述诉请1，但不同意上述诉请2，理由有二：一是双方均有违约行为，原告自身也存在未按约支付80万元尾款的情形；二是原告主张违约金所依据的合同第十条第三款，该条款针对的是未按约交房的情形，而本案中被告早已按约交付房屋，故原告依据该条款向被告主张违约金没有道理。原告提起本案诉讼是因为被告没有及时配合办理过户，对此被告深表歉意，被告承诺会积极想办法解决问题。第三人辩称：同意在抵押债权获得清偿的情况下，涤除抵押。经审理查明：被告为系争房屋登记的权利人。2014年10月7日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，总价款为400万元，甲方于2015年8月31前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方确认于2015年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。系争房屋权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按该合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定，甲方未在约定期限交接房地产的，双方同意按照下列第（三）款内容处理，该第（三）款内容为：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收取万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面取消本合同，且甲方应向乙方支付约定总房款20%的违约金。补充条款（一）约定，甲方应于签订该合同后于过户前一个月至贷款银行办理还款手续，并于还款后5个工作日内办妥抵押登记注销手续。双方应于合同约定的交易过户前30天，按照松江区交易中心要求到房地产交易中心办理审税手续，在乙方办妥贷款审批手续且甲方双方到交易中心办妥审税及乙方购房资格申报审核完毕后7工作日内，双方共同至松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。该补充条款（一）第十条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照该买卖合同中的约定的全面履行自己的义务，则甲方应按该合同第十条约定之违约金比例承担违约责任，乙方应按该合同第九条约定之违约金比例承担违约责任。合同附件三对付款协议的约定为：乙方于签订该合同当日向甲方现金支付房款30万元（含已付定金5万元，双方约定从此房款中留5万元作交房尾款暂存中介方，待交房手续全部办理完成当日由中介方将交房尾款直接转交甲方），乙方承诺于2015年1月31日前再向甲方支付房款100万元、于2015年6月30日前向甲方现金支付房款190万元，乙方于双方至松江区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款80万元给甲方，此款由银行一次性打入甲方指定账号内。该合同另对其他事宜进行了约定。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定：1、乙方自愿购买系争房屋成交价为400万元，另加装修补偿款120万元。两项总计520万元为甲方净到手。2、乙方承诺于签订本协议当日向甲方一次性现金支付装修补偿款120万元。3、该协议双方各执一份，若有任何一方违约则参照买卖合同违约条款处理。2014年9月14日，原告向被告支付购房定金5万元；同年10月7日，原告向被告支付房款共计145万元；同年12月14日，原告向被告支付购房款90万元；同年12月20日，原告向被告支付购房款10万元；2015年3月22日，原告向被告支付购房款190万元。审理中，原告表示被告已交付系争房屋。此外，原被告双方一致确认：系争房屋的实际交易价格为520万元，《上海市房地产买卖合同》之所以约定400万总价，以及《补充协议》又约定120万装修补偿款，目的是为了少缴税。另查明：系争房屋尚有抵押登记未注销。该抵押登记的抵押权人为第三人招商银行股份有限公司上海分行，抵押的最高债权限额为371万元，债权发生期间为2013年8月2日至2023年8月2日。审理中，被告及第三人确认：第三人与被告之母姚金凤存在金融借款合同关系，姚金凤向第三人申请可循环授信，授信额度为371万元，授信期限为120个月，即从2013年8月2日起至2023年8月2日止。为担保授信协议项下的借款及其他一切相关费用能够得到按时足额偿还，被告将系争房屋抵押给了第三人。另第三人称：截至审理中的2015年11月19日，上述抵押对应的债务金额为3，120，086.42元（含本金2，979，726.11元、利息122，764.10元及逾期利息17，596.21元），目前该金额还处于浮动中。在2016年1月27日的第二次庭审中，原告表示，如果被告不履行抵押权涤除义务，则其愿意代被告向第三人履行抵押担保的义务，代被告及案外人姚金凤偿还抵押债务以涤除抵押。被告对此表示非常感谢，并称同意由原告代被告履行担保义务，并保证全力配合原告办理系争房屋的过户。至于原告垫付的钱款，被告表示将以另案诉讼（与本案无涉）中可获得的赔偿款及时支付原告。此外，在第二次庭审中，原告还表示：对于未付的80万元购房尾款，要求抵扣在原告垫付的涤除抵押的钱款中。2016年2月14日，第三人向本院出具情况说明一份，载明：庭审后，原告主动代被告向第三人归还所欠借款本金2，979，726.11元，鉴于原告对涤除抵押权一事表示出极大的诚意，故第三人同意注销系争房屋上的抵押登记，以便于原告办理房屋过户手续。另，被告等所欠剩余的逾期利息、罚息等，第三人拟通过另案诉讼的方式实现债权。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收条、银行转账凭证、上海市房地产登记薄、2016年2月14日第三人情况说明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为400万元，而原、被告之间《补充协议》中又约定装修补偿款120万元，据此，本院认定原、被告真实的交易价格应为520万元。《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照520万元的价格继续履行合同。关于《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。现原告基于继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求，应予支持。第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。至于剩余房款80万元的支付问题，因原告为涤除抵押已代被告垫付了2，979，726.11元，且其要求将80万元购房尾款在该款中抵扣，故本院结合案情，并考虑公平、效率原则，对原告的主张予以采纳，该80万元尾款原告无须再向被告支付。最后，关于原告主张的违约金问题，因与约定相符且于法不悖，本院亦予以支持，原告主张的计算方式并无不妥，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余建国、孟敬东与被告马佳卿关于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关的价格条款无效，双方之间按交易总价520万元继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告马佳卿、第三人招商银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内办理上海市松江区莘松路XXX弄XXX号房屋上抵押登记注销手续；三、被告马佳卿于房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告余建国、孟敬东办理房屋产权过户手续，将上海市松江区莘松路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告余建国、孟敬东名下；四、被告马佳卿于本判决生效之日起十日内支付原告余建国、孟敬东违约金418，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，650元，减半收取3，825元，财产保全申请费5，000元，合计8，825元，由被告马佳卿负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨惠星二〇一六年三月十六日书记员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 微信公众号“”