（2016）京03民终1051号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-07-14
案件名称
徐×1与刘×1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐×1,刘×1
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1051号上诉人（原审原告、原审反诉被告）徐×1，男，1950年4月21日出生。委托代理人王喜莲，北京市诚汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘×1，男，1970年5月6日出生。委托代理人徐洋，北京市隆安律师事务所律师。上诉人徐×1因与被上诉人刘×1房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第22214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。2015年10月，徐×1诉至原审法院称：我和刘×1之间的房屋买卖合同纠纷一案已经北京市通州区人民法院及北京市第二中级人民法院判决生效，确认双方签订的《买房契约》无效，依据双方签订的《协议书》，刘×1居住至政府拆迁时止，位于××号房屋退还给我。2015年8月1日，北京市通州区潞城镇棚户区改造土地开发项目（A区）发布拆迁公告，拆迁开始。我多次与刘×1协商房屋腾退交还问题，但刘×1拒绝将涉诉房屋交还给我，导致我无法将涉诉房屋交给房屋拆迁人，致使我数项拆迁利益受损。故我诉至法院，请求法院依法判令刘×1将位于北京市通州区××号房屋及院落退还给我，并由刘×1承担本案的诉讼费用。刘×1在原审法院辩称：我方没有义务将涉诉房屋交还给徐×1，根据双方签订的协议书，我方有权居住到拆迁之日。刘×1在原审法院提出反诉称：1993年4月4日，我和徐×1签订《卖房契约》，从徐×1处购买了位于北京市通州区××号房屋及院落，2007年1月10日，我和徐×1又签订了一份《协议书》，约定我可以居住至政府拆迁之日止。2010年9月26日，北京市通州区人民法院判令我们签订的《卖房契约》无效。现在房屋遇到拆迁，上述房屋的拆迁利益依据《卖房契约》本应当归属我所有，由于《卖房契约》被认定无效，导致我基于该协议的信赖利益受到损失。故我提出反诉，请求法院依法判令徐×1给付我经济损失共计人民币1650102元，并由徐×1承担本案的诉讼费用。徐×1在原审法院针对刘×1的反诉辩称，我方不同意刘×1的反诉请求。我方申请法院对2010年房屋买卖协议确认无效时对房屋的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，按照评估结论确认我方需要给付刘×1的补偿款的数额，如果评估后确认的价格低于由于刘×1未及时腾退房屋给我方造成的损失，我方将继续追偿。原审法院经审理查明：徐×1系北京市通州区潞城镇胡各庄村农民，刘×1系河北省张家口市沽源县西辛营乡下火石梁村村民。位于北京市通州区××号院内房屋（以下简称××号房屋）登记在徐×1名下。1993年4月4日，徐×1与刘×1的父亲刘×2签订《卖房契约》，约定徐×1将××号房屋出售给了刘×2，徐×1在收取了房款后交付了房屋。2007年1月10日，徐×1与刘×1签订了一份《协议书》，载明：“徐×1与刘×1卖房协议无效。刘×1可以居住在××号，直至政府拆迁时为止，位于胡各庄北街64号退还给徐×1”。2010年，徐×1曾将刘×1诉至法院，要求确认双方的《卖房契约》无效并要求刘×1腾退房屋，刘×1答辩称××号房屋实际买受人为其父亲刘×2，且已经将房屋出售给了第三人。后法院经过审理做出（2010）通民初字第14070号民事判决书，判决双方之间的《卖房契约》无效，并认定××号房屋的实际买受人为刘×1，且没有采信刘×1提出的已经将××号房屋出售给第三人的说法。后刘×1不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院审理后做出（2010）二中民终字第22319号民事判决书，驳回了刘×1的上诉，维持原判。后××号房屋由刘×1一家居住至今。2015年8月，××号房屋因涉通州区潞城镇棚户区改造项目而面临拆迁。2015年8月21日，徐×1作为××号房屋的被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）签订了一份《集体土地房屋拆迁补偿协议书》，根据该协议，因××号房屋拆迁，甲方需要给付乙方宅基地区位补偿款1027950元、房屋重置成新价款119918元、装修及附属物补偿款182188元、设备移机费700元、住宅房屋搬迁补助费2186元、安家补助费75000元、合法利用土地奖励费100000元、宅基地少建房奖42160元、提前搬家奖励费100000元，以上共计1650102元。同时根据上述协议，××号房屋拆迁的被安置人员共二人，分别为徐×1的儿子徐×2以及徐×1的孙女徐×3，共安置两居室楼房2套。经查，上述拆迁款尚未发放，安置房为尚未建成的期房。根据此次拆迁的安置方案，上述拆迁款中的安家补助费是针对被安置人员发放的，农业户口的补助50000元，非农户口补助25000元，提前搬家奖励费是针对按期交房的奖励，按期交房的每宗宅基地给予100000元的奖励，其他奖励、补助也有相关的政策规定。原审法院认定上述事实，有（2010）通民初字第14070号民事判决书、（2010）二中民终字第22319号民事判决书、土地登记审批表、拆迁补偿协议书、安置方案及双方当事人陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同对合同当事方具有法律拘束力。公民的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，徐×1与刘×1关于刘×1在××号房屋居住的协议是双方的真实意思表示，双方应按照协议的约定履行各自的义务。现在徐×1已经与拆迁部门签署了拆迁协议，××号房屋已经面临政府拆迁，故刘×1腾退房屋的条件已经成就，刘×1应当将××号房屋交付给徐×1，故对于徐×1要求刘×1退还房屋及院落的诉讼请求，法院予以支持。双方签订的《卖房契约》经由法院生效判决认定无效，徐×1应当承担在合同无效后对刘×1的补偿责任，故刘×1提出反诉要求徐×1给付相应的补偿款的诉讼请求，法院予以受理。对于刘×1反诉请求中主张的宅基地区位补偿价以及地上物补偿款，理由正当。至于宅基地区位补偿款以及地上物补偿款的计算节点，法院认为刘×1实际居住到拆迁之日，且双方在之前的诉讼中并未对上述两笔补偿款的数额进行评估或作出相应的约定，故应当按照此次拆迁评估的结果认定较为公平合理，故对于徐×1主张的评估申请，法院不予受理。对于宅基地区位补偿款，法院结合双方对于合同无效的过错程度予以分割，刘×1占其中的百分之七十，徐×1占百分之三十。关于刘×1主张的其他拆迁补偿、补助、奖励款项，其中涉及到被安置人员的利益，且该款项尚未发放，刘×1如坚持认为该类款项中有其份额，应另案解决此类款项的归属和给付问题。据此，原审法院于2015年11月判决：一、刘×1于判决生效之日起七日内将坐落于北京市通州区××号院内房屋及院落腾清并交还给徐×1；二、徐×1于判决生效之日起三十日内给付刘×1宅基地区位补偿款及地上物补偿款共计人民币一百零二万一千六百七十一元整；三、驳回刘×1的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，徐×1不服原审判决，以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、依法撤销北京市通州区人民法院作出的（2015）通民初字第22214号民事判决第二项，改判驳回刘×1的反诉请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费均由刘×1承担。刘×1同意原审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方之间关于刘×1在××号房屋居住的协议系双方真实意思的表示，双方均应按照协议的约定享有权利、履行义务。根据上述协议，在××号房屋面临拆迁且徐×1已经签署拆迁协议的情况下，刘×1理应退还徐×1房屋及院落。同时，法院判决认定双方《买房契约》无效，徐×1应当承担对刘×1的相应补偿责任。关于宅基地区位补偿款，原审法院结合双方对合同无效的过错程度来确认双方应得数额，并无不当。关于宅基地区位补偿款及地上物补偿款的计算节点，因双方之前并未对此进行约定或评估且刘×1居住至拆迁之日，故原审法院按照拆迁评估的结果来进行认定，亦无不妥。综上所述，徐×1的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由刘×1负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审反诉案件受理费9825元，由刘×1负担2827元（已交纳），由徐×1负担6998元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费13995元，由徐×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓 青 菁代理审判员 张 玉 娜代理审判员 刘 向 飞二〇一六年三月十六日书 记 员 胡实书记员吴越 来自：