（2015）龙民二初字第871号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2017-02-28
案件名称
龙南县水岸新城业主委员会与李华春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙南县人民法院
所属地区
龙南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙南县水岸新城业主委员会,李华春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二十九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民二初字第871号原告龙南县水岸新城业主委员会。地址：龙南县龙翔广场南路。负责人廖彩旺，主任。被告李华春，男，成年人，汉族，居民，住龙南县。原告龙南县水岸新城业主委员会与被告李华春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人廖彩旺到庭参加了诉讼，被告李华春经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、开庭传票等材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年1月31日，龙南县福盈门物业管理责任有限公司合同期满结束了本住宅小区的物业管理服务工作，并告知原告他们不再续约了。原告曾多方寻找有关物业公司来管理小区物业，可没有一家物业公司愿意接管，在这种情况下，原告受广大业主的委托，在征得60%以上业主意见的基础上，于2012年2月1日起担负起了小区物业管理服务的工作。经业主代表大会讨论，决定物业管理费仍按原来的标准收取，财务一律公开，结余归业主大家所有，并规定物业费仍按季交纳，如有违约仍按《水岸新城物业服务合同》和《水岸新城物业服务合同补充协议》处理。但是，被告李华春作为小区业主，一方面天天在享受原告提供的物业服务，另一方面又以种种借口拒付服务费，这是法律不允许的。业主缴纳物业服务费，既是国务院《物业管理条例》规定的法定义务，也是原、被告之间约定的义务，被告理应自觉履行。被告无理拒交物业服务费，是明显的违约行为和一种侵犯其他业主利益的行为，应当承担违约责任。为维护原告和大多数业主的合法权益，特诉请法院：1、判令被告李华春立即补交2012年2月1日至2014年12月31日物业服务费计人民币1922元给原告。2、由被告支付2012年2月1日起至2014年12月31日止的违约金计1531元（违约金按每天千分之一计算）给原告。3、由被告承担本案诉讼费。原告就其主张向法庭提供以下证据：1、原告成立的业主委员会备案单、负责人廖彩旺的身份证、职务证明等复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、水��新城欠交物管费及应收滞纳金情况表，证明被告拖欠原告物业服务费及滞纳金的情况。3、业主手册及前期物业管理服务协议复印件，证明小区业主应共同遵守物业服务管理协议的规定内容。4、照片，证明原告向被告催收欠交物业服务费的情况。被告未到庭，也未提交书面答辩意见和证据。经审理查明：被告李华春系龙南县水岸新城小区第20栋302室的业主。2012年1月31日，原与该小区业主签订《前期物业管理服务协议》的龙南县福盈门物业管理有限责任公司合同期满，结束了该小区的物业管理服务工作，并不再与小区业主委员会即原告续约。原告曾邀约其他物业公司接管小区物业未果，遂于2012年2月起自行组织人员担负起小��物业管理服务工作。2014年12月，原告召开业主大会，商议业主委员会成员、管理规约等事项，决定物业管理费用仍按原来的标准收取，如违约，按原物业管理服务协议上约定需补交从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金等内容，并经龙南县龙南镇金水社区居民委员会等部门备案。由于被告未缴交物业管理服务费用，经原告核算，被告李华春自2012年2月1日至2014年12月31日拖欠物业管理服务费人民币2187元，并按每日千分之一的标准计算滞纳金为1531元。后原告多次向被告下发催款通知，被告以房子是自己购买的、经常不在家、不愿交物业费为由推脱。原告追索无果，遂诉至本院。上述事实，有原告提供的业主委员会备案单、负责人的身份证、职务证明、水岸新城欠交物管费及应收滞纳金情况表、业主手册及前期物业管理服务协议等��印件、催款照片及庭审笔录等证据在卷为凭，被告无故缺席，视为其自动放弃举证、质辩权利，经本院审查，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告履行业主委员会的相应职责，决定对小区物业实行自主管理，其决定对全体业主均有约束力。原告在管理期间为小区提供了物业服务，有权向被告收取物业管理服务费用。被告作为该小区的业主，经原告多次催交仍未缴纳，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告主张被告支付拖欠的物业服务费2187元，符合法律规定，本院予以支持。但主张按每日千分之一计付违约金1531元，与最高人民法院关于适用���中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定不符，违约金约定过高，本院调整为2187元×30%=656.10元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李华春于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2012年2���1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费人民币2187元给原告龙南县水岸新城业主委员会。二、由被告李华春于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2012年2月1日起至2014年12月31日止的违约金人民币656.10元给原告龙南县水岸新城业主委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本判决书发生法律效力规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 ：廖家极代理审判员 ： 刘 勇代理审判员 ： 曾 霞二〇一六年三月十六日书 记 员 ：黄丽永