（2016）京01民终177号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-03-30

案件名称

北京双方房屋租赁有限责任公司等与北京市海淀区人民政府中关村街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京双方房屋租赁有限责任公司,北京同步物业管理有限责任公司,北京市海淀区人民政府中关村街道办事处,中科软科技股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终177号上诉人（原审被告）北京双方房屋租赁有限责任公司，住所地北京市海淀区长春桥路5号2号楼1905。法定代表人徐恺，总经理。委托代理人王双，北京冠领律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京同步物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦18层1808-133。法定代表人徐恺，总经理。委托代理人王双，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市海淀区人民政府中关村街道办事处，住所地北京市海淀区中关村818楼。法定代表人张鑫，主任。委托代理人周庆领，北京市立康律师事务所律师。原审第三人中科软科技股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村新科祥园甲6号楼。法定代表人左春，董事长。委托代理人高玲，女，1979年6月20日出生，中科软科技股份有限公司员工，住北京市西城区北营房东里10号楼801号。委托代理人姚建芳，女，1989年3月11日出生，中科软科技股份有限公司员工，住北京市昌平区回龙观龙锦苑一区2单元4栋401号。上诉人北京双方房屋租赁有限责任公司（以下简称双方公司）、北京同步物业管理有限责任公司（以下简称同步公司）因与被上诉人北京市海淀区人民政府中关村街道办事处（以下简称中关村街道办事处）、原审第三人中科软科技股份有限公司（以下简称中科软公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中关村街道办事处办事处在原审法院起诉称：中关村街道办事处与双方公司于2005年1月28日签订《协议书》，将位于北京市海淀区958号楼三层房屋（以下简称涉诉租赁房屋）租赁给双方公司使用，此后双方签订补充协议对租赁期限予以变更，变更为2007年1月1日至2022年12月31日，按照约定每年房租是33万元。双方公司手持合同文本与中关村街道办事处提供的不一致，实际上履行的是中关村街道办事处手持合同。合同中约定不允许转租，中关村街道办事处在2014年12月联合执法时方才得知双方公司将房屋对外出租，双方公司转租行为违反了合同约定。双方公司拖欠66万租金达6个月之久，未经中关村街道办事处同意擅自施工装修，拆除房屋装修物，违反了协议第七条约定，基于双方公司的各种违约行为，要求解除合同，并要求其承担违约责任。双方公司与同步公司人格混同，应依法承担连带责任。现诉至法院要求判令：1．解除合同；2.双方公司支付拖欠租金85.25万元，租金利息按照从应当交纳的利息起算至2015年的8月1日，利率按照8%计算的，共计38.28万元，由同步公司承担连带责任；3.双方公司支付违约金79.2万元，由同步公司承担连带责任；4.双方公司返还中关村街道办事处转租所得122.64万元，由同步公司承担连带责任；5.退还房屋。诉讼费用由双方公司、同步公司承担。双方公司、同步公司在原审法院答辩称：认可双方公司和同步公司发生了公司人格混同，对于该二公司为共同被告没有异议。中关村街道办事处允许双方公司转租房屋，并没有违反双方之间的约定。即便转租行为未得到中关村街道办事处办事处的书面认可，因中科软公司从2009年开始就租用了涉诉租赁房屋，第一期租赁合同从2009年到2014年，每年租金是75万，合同到期后又续签了5年，年租金122.64万元。至今中科软公司已经在涉诉租赁房屋办公长达6年之久，中关村街道办事处从未提出过异议，如果中关村街道办事处享有合同解除权也超过了法律规定的6个月的异议期限，中关村街道办事处已经丧失合同解除权。双方公司按照合同约定交纳租金至2014年底，只是2008年和2009年交纳租金的证明未留存，而且中关村街道办事处并没有催要过租金，也足以说明双方公司并未拖欠租金。即便对方主张2008和2009年的租金，请求也超过了诉讼时效不应得到法院支持。双方公司并未迟延交纳2015年度租金，而是中关村街道办事处推诿拒收，双方公司多次前往要求交纳租金均未获同意继续履行，双方公司可以随时交纳租金。中科软公司的装修仅为简单的设备及线路增加，而合同只是约定改变房屋主体结构时中关村街道办事处才享有解除权。中关村街道办事处的真正目的是想提前收回房屋，中关村街道办事处的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。中科软公司在原审法院陈述称：中科软公司2009年就与双方公司签订了租赁合同，交纳了租金并进行了装修，现不同意中关村街道办事处与双方公司、同步公司解除租赁合同。原审法院审理查明：涉诉租赁房屋产权人为中国科学院，本案当事人对于中关村街道办事处对涉诉租赁房屋享有管理、使用及收益权并无异议，认可双方公司和同步公司发生了公司人格混同，对于双方公司和同步公司为共同被告，双方当事人及中科软公司均无异议。2005年1月28日中关村街道办事处（甲方）与双方公司（乙方）签订《协议书》，中关村街道办事处将涉诉房屋租赁给双方公司作为办公用房使用（建筑面积：840平方米），年租金33万元，租赁期限为2005年5月1日至2015年4月30日止。约定付租方式为“先付租金，后使用。乙方在本合同签订之日即向甲方交纳本年度房租。租金不得逾期交纳，超过一个月不交，甲方有权根据情节收回房屋，此协议自动终止”。协议期满，如乙方要求续租，应在合同期满2个月前提出，在与其他客户同等条件下，可优先考虑乙方续租。其中约定了甲方义务包括，甲方确保以上房屋产权明确，手续齐全，符合租赁条件，并与周边相邻单位无任何遗留纠纷，如在本合同执行过程中出现上述问题而致使乙方无法正常经营使用，则全部经济损失由甲方承担，在乙方未违约的情况下，甲方亦必须保证本合同的严格执行，如单方终止，则必须赔偿房屋租用方的全部经济损失（包括装修、设备、广告及其它全部经营投入）。乙方义务包括严禁乙方在租房期间发生扰民现象，一经发现，引起纠纷由乙方负责处理。乙方在房屋租赁期间不得将房屋转租，如需转租必须经甲方同意方可执行，乙方在租用房屋期间，如需室内装修，须经甲方同意，但不得擅自拆改、扩建，不得改变房屋主体结构，产生安全隐患，租赁期满装修部分不得拆走。如未经甲方同意擅自施工或拆走装修部分即视为违约行为，甲方有权追究责任，将房屋收回，并由乙方赔偿经济损失。合同中违约责任条款加以约定，内容为：双方均不得单方修改或终止本协议，否则视为违约，违约方必须支付给对方违约金及赔偿对方造成的一切经济损失，违约金按剩余租期内应交租金总额的30％计算。合同第十三条约定，甲方免费提供乙方在租赁期内享有958楼楼前8个停车位。本案审理中，就上述协议书，中关村街道办事处与双方公司分别提供了不同的合同文本，两相对照中关村街道办事处提供的文本第五条约定，以后于每年的4月1日前向甲方交纳次年度房租”，双方公司提供合同文本为，以后于每年的4月30日前向甲方交纳次年度房租；中关村街道办事处提供的文本第六条有，乙方在房屋租赁期间不得将房屋转租，如需转租必须经甲方同意方可执行之内容，双方公司提供合同文本则无。其它内容大致相同。2006年12月28日，中关村街道办事处（甲方）与双方公司（乙方）签订补充协议，内容为：甲、乙双方于2005年元月28日就乙方承租甲方自有产权物业中关村958楼三层商用办公楼一事，签订了《协议书》，同时乙方交纳了第一年度房屋租金33万元。但该房产因诸多历史遗留问题未能解决，导致乙方于2006年9月28日方能进行物业交接并进场改造装修，为此，经双方协商，特签订本补充协议条款如下：一、原协议书中的北京双方物业管理有限责任公司现更名为北京双方房屋租赁有限责任公司，依照法律，北京双方房屋租赁有限责任公司享有原北京双方物业管理有限责任公司的法定权利和义务。二、原协议书中第二条约定的“本协议有效期从2005年5月1日至2015年4月30日止”修改为“本协议有效期从2007年元月1日至2022年12月31日止”，本条中约定的其他事项不变。三、鉴于甲方同意将原协议租赁期由拾年延长至16年，原协议约定的租金不变，乙方放弃其此前提出的因甲方原因造成的乙方的经济损失及其他索赔要求。四、原协议书中第五条约定的“于每年的4月1日前向甲方交纳次年度房租。”修改为“于每年的11月1日前向甲方交纳次年度房租。”本条中约定的其他事项不变。五、乙方已交纳给甲方的房屋租金33万元为本补充协议约定的第一年度（即2007年度）的房屋租金，其余年度房屋租金的交纳按照本补充协议第四条执行。六、原协议书中的第十三条甲、乙双方同意废止。七、承租期满后，乙方应保证建筑物的装修（含墙、顶、地、水、暖、电及附属物等）完好并无偿移交为甲方。八、原协议书其他条款不变。中关村街道办事处认为补充协议约定“原协议书中第五条约定的“于每年的4月1日前向甲方交纳次年度房租。”修改为“于每年的11月1日前向甲方交纳次年度房租”文字表述，与其所持合同文本“以后于每年的4月1日前向甲方交纳次年度房租”的文字表述相吻合，主张实际履行的系其手持协议书文本。原审法院经询问中关村街道办事处称未收取押金或履约保证金。就租金给付问题，双方认可双方公司、同步公司于2005年1月28日支付33万元（按照约定作为2007年度租金）、2010年9月30日支付33万元、2011年1月6日支付33万元、2011年11月18日支付33万元、2012年11月12日支付33万元、2013年10月15日支付33万元。中关村街道办事处主张2007年度至2014年度八个年度双方公司、同步公司仅交纳6个年度租金，且未如期交纳2015年度租金构成违约；双方公司、同步公司认为根据中关村街道办事处所提交的内部记账凭证上载明了租金对应合同履行期限，否认有拖欠租金和拒付租金行为，2008年度和2009年度租金已交纳但未留存凭证；双方公司、同步公司提交2014年12月12日及2015年3月9日作废支票，双方公司会计刘永红作为证人出庭作证证明多次持支票前往中关村街道办事处要求交纳2015年度租金未得到受领。2009年3月31日双方公司与中科软公司签订房屋租赁合同，将涉诉租赁房屋出租给中科软公司，租赁期限为2009年4月1日至2014年6月30日，年租金为75.1164万元，合同到期后中科软公司与同步公司续签了5年租赁合同，年租金122.64万元。庭审中中科软公司提交证据证明承租涉诉租赁房屋后进行了装修作为办公用房使用。原审查明的上述事实，有双方当事人陈述及开庭笔录、房屋租赁协议、房屋产权证、工商查询信息、协议书及补充协议书、房屋租赁合同、记账凭证及进账单、照片、录音资料、证人证言、支票、通知等证据材料在案佐证。原审法院审理认为：双方公司与中关村街道办事处签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应当按合同的内容履行各自的义务。双方公司和同步公司均认可发生了公司人格混同，对于作为共同被告亦无异议，双方公司和同步公司均为租赁合同出租人一方当事人享有相应的合同权利并应履行相应的合同义务。本案中双方持不同合同文本，对于约定是否允许转租意见不一。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，根据查明的事实2009年中科软公司即使用了涉诉租赁房屋，至中关村街道办事处提起诉讼达5年之久，按照常理中关村街道办事处对此应属明知，故无论是否有禁止转租约定，中关村街道办事处以转租为由要求解除合同原审法院不予支持，对其以转租构成违约要求返还转租差价所得的诉讼请求相应不予支持。中关村街道办事处未提供充分证据证明双方公司、同步公司进行了拆改、扩建以至于改变了房屋主体结构，对其以该事由要求解除合同原审法院亦不予支持。租赁合同签订后，中关村街道办事处依约将房屋交付给双方公司、同步公司使用，双方公司、同步公司应当依法按照合同约定的金额、方式和时间向出租人支付房屋租金。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。双方公司、同步公司称2015年之前的租金均已交纳未提供充分证据予以证明，原审法院采纳中关村街道办事处仅收到六个年度租金的主张。现双方对于2010年9月30日、2011年1月6日、2011年11月18日、2012年11月12日、2013年10月15日支付的租金对应何一年度债务均未提供充分证据予以证明，应视为履行的在先到期债务，以此计算双方公司、同步公司尚有2013年度及2014年度租金未给付。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，双方签订房屋租赁合同为继续性履行合同，分期履行按年度分期，合同中的每一期债务对应1个年度，分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。中关村街道办事处未提供证据证明就2013年度的租金在应履行期限届满后一年内就该笔债权进行过主张，故该部分租金债权已超过法律规定的诉讼时效期间，原审法院不予支持。中关村街道办事处要求支付2014年度拖欠租金的诉讼请求，理由充分，于法有据，原审法院予以支持。双方公司、同步公司主张在2014年底多次要求支付2015年度租金，但未提供证据证明在2014年11月1日前交纳租金时发生过拒绝受领，对中关村街道办事处主张双方公司、同步公司迟延交纳2015年度租金的主张原审法院予以采纳。承租人不能按照合同约定向出租人支付房屋租金，出租人有权解除双方的租赁合同，根据双方约定“租金不得逾期交纳，超过一个月不交，甲方有权根据情节收回房屋，此协议自动终止”，双方公司、同步公司迟延履行行为符合合同约定的解除条件，对中关村街道办事处要求解除合同的诉讼请求原审法院予以支持，具体解除时间以双方公司收到起诉书副本之日即2015年3月26日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方公司、同步公司还应支付2014年1月1日至2015年3月26日的租金，并支付2015年3月27日至实际腾退之日止的房屋使用费，使用费以租金为标准。中关村街道办事处要求双方公司支付迟延付款违约金的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同中“违约方必须支付给对方违约金及赔偿对方造成的一切经济损失，违约金按剩余租期内应交租金总额的30％计算”约定内容，违约金约定的标准过高，故对于中关村街道办事处过高的诉讼请求，原审法院不予支持。具体数额由原审法院酌定，基于中关村街道办事处已经主张了迟延给付租金履行的违约金，对其主张租金的利息损失不再支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院作出判决：一、北京市海淀区人民政府中关村街道办事处办事处与北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步公司管理有限责任公司之间就北京市海淀区九五八号楼三层房屋的租赁合同关系于二○一五年三月二十六日解除；二、北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步公司管理有限责任公司本判决生效后三十日内将北京市海淀区九五八号楼三层房屋返还给原告北京市海淀区人民政府中关村街道办事处办事处；三、被告北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步公司管理有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告北京市海淀区人民政府中关村街道办事处办事处二○一四年一月一日至二○一四年十二月三十一日租金三十三万元、二○一五年一月一日至二○一五年三月二十六日租金七万六千八百五十元及违约金九万九千元；四、北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步公司管理有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京市海淀区人民政府中关村街道办事处办事处二○一五年三月二十七日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按每天房屋租金九百零四元标准计算）；五、驳回北京市海淀区人民政府中关村街道办事处办事处的其他诉讼请求。如北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步公司管理有限责任公司未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。双方公司、同步公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回中关村街道的诉讼请求。其上诉理由是：首先，该二公司不拖欠中关村街道办事处2014年前的租金，即便因缺少2个年度的租金交纳凭证而推定其拖欠此前的租金，那么拖欠的也是2008年、2009年的租金，而不是2013年和2014年的租金。其次，即使拖欠2个年度的租金，中关村街道办事处的合同解除权因长期不行使而归于消灭。再次，原审法院认定中关村街道办事处关于2014年的租金损失未超过诉讼时效不当。第四，双方公司与同步公司已充分举证证明多次前往中关村街道办事处交纳2015年的租金，但该办事处拒绝受领，且中关村街道办事处从未向该二公司催要租金，也未提出解除合同，故原审法院以该二公司拖欠租金为由解除合同是错误的。中关村街道办事处服从原审判决，针对双方公司与同步公司的上诉请求和理由答辩称：该二公司存在迟延交纳租金的问题，需要承担违约责任。中科软公司虽然对原审判决有异议，但未提起上诉，其同意双方公司与同步公司的上诉请求和理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：中关村街道办事处的记帐凭证记载，双方公司、同步公司的租金交至2014年4月30日。本院认为：双方公司、同步公司主张2014年12月31日之前的租金均已交纳，但该二公司未提供交纳凭证；而根据中关村街道办事处提供的记帐凭证记载，该二公司的租金交至2014年4月30日，因此，依据现有的证据，本院确认双方公司、同步公司的租金交至2014年4月30日。原审法院认定双方公司、同步公司未交纳2013年度及2014年度租金不当，本院予以更正。双方公司、同步公司抗辩称中关村街道办事处关于2014年前的租金诉讼请求已超过诉讼时效，但鉴于双方的租赁关系一直保持，而该二公司不交付租金之行为处于持续状态，由此可见该二公司应承担的租金债务具有整体性，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，故中关村街道办事处的主张未超过法律规定的诉讼时效，该二公司应当交纳2014年5月1日之后的该年度租金。关于2015年的租金，双方公司、同步公司主张在2014年底多次要求支付2015年度租金，中关村街道办事处拒绝受领，但双方公司、同步公司提交的作废支票不足以证明中关村街道办事处拒绝受领租金，且上述作废支票显示的最早出票日期为2014年12月12日，也超过合同约定的1个月时间，故该二公司亦构成逾期支付。鉴于双方公司、同步公司逾期支付租金，构成违约，根据双方关于租金超过一个月不交，中关村街道办事处有权根据情节收回房屋及此协议自动终止之约定，中关村街道办事处要求解除合同理由正当。此外，根据双方关于违约方必须支付给对方违约金及赔偿对方造成的一切经济损失，违约金按剩余租期内应交租金总额的30％计算之约定，原审法院酌定双方公司、同步公司支付一定的违约金也具有事实和合同依据。综上所述，原审判决认定事实部分不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7114号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7114号民事判决第五项；三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7114号民事判决第三项为：北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京市海淀区人民政府中关村街道办事处二○一四年五月一日至二○一四年十二月三十一日租金二十二万元、二○一五年一月一日至二○一五年三月二十六日租金七万六千八百五十元及违约金九万九千元；四、驳回北京市海淀区人民政府中关村街道办事处的其他诉讼请求。一审案件受理费三万二千八百三十元，由北京市海淀区人民政府中关村街道办事处负担二万四千六百一十五元（已交纳），由北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步物业管理有限责任公司负担八千二百一十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费八千八百五十九元，由北京双方房屋租赁有限责任公司、北京同步物业管理有限责任公司负担七千二百二十一元（已交纳），由北京市海淀区人民政府中关村街道办事处负担一千六百三十八元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王良胜代理审判员　　徐　冰代理审判员　　朱文君二〇一六年三月十六日书　记　员　　罗娇杨更多数据：搜索“”来源：