（2015）泉民终字第6109号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-10-29

案件名称

刘玉丽与永春碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省泉州市中级人民法院

所属地区

福建省泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘玉丽,永春碧桂园房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省泉州市中级人民法院民事判决书（2015）泉民终字第6109号上诉人（原审原告）刘玉丽。被上诉人（原审被告）永春碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇华岩社区居委会华福路。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托代理人王国凯，系该公司职员。委托代理人黄小��，系该公司职员。上诉人刘玉丽因与被上诉人永春碧桂园房地产开发有限公司（以下简称永春碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2015）永民初字第2220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，被告永春碧桂园公司开发建设的项目碧桂园一期于2013年9月取得商品房预售许可证，2013年10月31日，原告刘玉丽与被告永春碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定原告向被告购买址在永春县五里街镇北环路北侧永春碧桂园一期鹏云居1#一街6座403号房，总购房款为696258元。合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等进��了约定。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……”。合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交房。……”合同附件一载明：房屋分层平面图载明“永春一期一号楼J476合同路址：鹏云居1#一街6座403”。附件六载明：合同补充协议第五条约定“出卖人和买受人一致同意将《商品房买卖合同》第八条整条约定变更为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。但如遇本补充协议第六条（四）约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合��外，出卖人可据实予以延期。”合同补充协议第六条约定“关于商品房交接……（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在本补充协议第五条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按本补充协议第五条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。……（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得据此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后��由买受人自行承担。”合同补充协议第七条约定“关于基础设施、公共配套出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2.供电设施在该商品房交付时达到使用条件；3.供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件；4.电信设施在该商品房交付时达到使用条件；5.有线电视设施在该商品房交付时达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币五十元的违约金，但出现《商品房买卖合同》及本补充协议约定的‘出卖人可据实予以延期’的情形除外。本条所指‘使用条件’是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。”合同签订后，原告分别于2013年11月4日、2014年4月5日分两次交清总购房款696258元。永春碧桂园一期B区（不含15、16号楼）工程于2014年10月10日经过建设单位永春碧桂园公司、勘察单位福建省闽东工程勘察院、设计单位广东博意建筑设计院有限公司、监理单位福建众亿工程项目管理有限公司、施工单位福建省永富建设集团有限公司竣工验收，竣工验收结论为本工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收交付使用。2014年10月31日，永春县公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该备案受理凭证载明：“永春碧桂园房地产开发有限公司：你单位周冬于2014年10月31日经网上备案受理系统进行了永春碧桂园一期工程竣工验收消防备案，备案号：350000WYS140006778。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定��抽查对象。”2014年12月24日被告通过国内标准快递“EMS”邮寄收楼通知书给原告，通知原告向被告所购买的商品房可按《商品房买卖合同》于2014年12月26日交付原告。因对诉争商品房是否符合交房条件、被告是否按时交房等产生争议，原告于2015年4月28日起诉，请求判令：被告立即向原告支付自2014年12月31日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金（暂计至2015年3月20日为16710元）；本案诉讼费用由被告承担。原审判决认为，被告永春碧桂园公司具有商品房预售资质，其与原告刘玉丽签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。合同第八条约定了交付条件与期限、合同补充协议第五条约定出卖人和买受人一致同意将《商品房买卖��同》第八条整条约定变更为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。合同附件一载明的房屋分层平面图可见诉争商品房址在永春一期一号楼鹏云居1#一街6座403。诉争商品房所在的永春碧桂园一期一号楼已于2014年10月10日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格；根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，永春碧桂园一期工程属于竣工验收备案范围，2014年10月31日永春碧桂园一期工程通过竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象，并取得永春县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该备案受理凭证可视该工程已通过消防竣工验收备案合格的法律依据。由此可见，诉争商品房在合同约定的交付期限2014年12月30日前就已达交付条件。对于被告补充举证的拟证明诉争商品房所在的小区已通燃气、通水、通电及有线电视网络已开通等证据，原告虽有异议，但并未能举证证明其在向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续而未能办理的事实，根据合同补充协议第七条的约定，对原告的异议不予采信。对原告举证的视频、录音及其书面整理稿、照片等要证明诉争商品房存在漏水等质量方面的问题，因双方在合同补充协议第六条（三）约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。……”，因此��原告举证的该组证据与本案无关联性，诉争商品房如存在属工程保修范围的质量问题，原告作为买受人可按约定另行要求出卖人承担保修责任。对原告要证明被告未能向原告出示诉争商品房符合交付条件的有关证明文件原件，根据合同第十一条的规定，原告有权拒绝交接，并由被告承担延期交房责任，而举证的视频一段，因该证据只是一段视频，没有其他证据佐证，其真实性、关联性均难以确认，单凭该证据不能证明原告的主张。综上，原告主张诉争商品房在合同约定的交房期限不具备法律规定及合同约定的交房条件，因缺乏依据，不予采信。原告未根据被告的通知或在交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，根据合同补充协议第六条（二）的约定，原告如逾期办理交房手续，则视为被告按期交房，据此，对原告请求判令被告向原告支付自2014年12月31日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告刘玉丽的诉讼请求。本案受理费218元，由原告刘玉丽负担。宣判后，原告刘玉丽不服，向本院提起上诉。上诉人刘玉丽上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》对交房条件、逾期交房的违约责任等进行了明确的约定，被上诉人永春碧桂园公司至今未能将符合交房条件的商品房交付给上诉人使用。二、上诉人在一审中提供的证据可以证明诉争房屋多处渗水、漏水，公共设施尚未完善等等一系列问题，一审对诉争商品房存在诸多问题不予认定是错误的。三、被上诉人的交房手续不完整，上诉人有权拒绝办理交房手续，而且诉��商品房存在的问题至今未整改完毕。四、合同附件六中约定的条款显示公平，也不符合常理，应予撤销。双方应按主合同的约定履行。请求撤销原判，改判支持上诉人原审的诉求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人永春碧桂园公司辩称，一、诉争的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，是合法有效的。二、诉争楼盘已于2014年10月10日通过了竣工验收，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位出具了《建设工程竣工验收报告》。同时诉争楼盘也通过了消防验收，取得了建设工程竣工验收消防备案受理凭证。三、被上诉人已于2014年12月30日书面通知上诉人办理交房手续，即被上诉人已履行完交房义务。被上诉人不存在违约行为，无需承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人二审中的主要争议是：上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的请求能否得到支持。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，上诉人刘玉丽提供：1.公共设施部分录像光盘，证明诉争房屋所在楼盘存在许多质量问题，包括下水道没盖，消防设施没有防水带、消防枪，吊顶掉下来，公共部分漏水严重，交房后地面还一直在翻修，都是临时用电，电线裸露，公共部分外墙墙体瓷砖脱落；2.录音光盘，证明经上诉人交涉，被上诉人一直没有维修；3.照片，被上诉人装修不到位，影响正常入住；4.维修记录单，证明诉争房屋存在很多质量问题。被上诉人永春碧桂园公司质证认为：1.对录像的真实性有异议，且与本案不具有关联性，诉争房屋是否符合质量标准应根据权威机构的证明认定。2.对录音的真实性有异议，且已超过举证期限，与本案不具有关联性。3.照片是否是诉争房屋的现场照片无法确认，且已超过举证期限。4.维修记录单不清晰。本院经审查认为，上诉人刘玉丽提供的证据无法证明诉争商品房不符合《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交付条件，故对上诉人有关诉争商品房不符合交房条件的主张不予采纳。本院认为，被上诉人永春碧桂园公司取得商品房预售许可证，具有诉争商品房的预售资质，其与上诉人刘玉丽签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，合同主要内容及与本案处理有关的合同条款未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定双方之间的商品房预售合同关系有效。合同补充协议第六条第（三）点约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，��卖人按约定承担保修责任，买受人不得据此拒绝收楼。……保修期内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录二《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修……。该条款并不存在无效的情形，故应认定为合法有效。上诉人二审主张合同补充协议中关于商品房交接的约定显失公平，应予撤销，但上诉人一审并未请求撤销该条款，故对其在二审提出的应撤销该条款的主张不予审查。有关交房事宜双方应按《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定履行。被上诉人在一审中提供的证据可以证明诉争商品房业已符合《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交付条件，其亦在合同约定的交房期限内通知上诉人办理交房手续；而上诉人提供的证据不足以证明诉争商品房不符合交付条件，其要求被上诉人支付逾期交房违约金的请求，亦无事实依据，不予��持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币218元，由上诉人刘玉丽负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林海峰审　判　员　　戴　强代理审判员　　张　萍二〇一六年三月十六日书　记　员　　杨凌珊注：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、��定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：搜索“”来源：