（2015）郑民四终字第2551号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-04-04

案件名称

上诉人杨新国因与被上诉人方加堃、梁艳、郑州聚达房地产营销有限公司居间合同纠纷二审判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨新国,方加堃,梁艳,郑州聚达房地产营销有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民四终字第2551号上诉人（原审原告）杨新国。委托代理人洪郭宁，江苏天地仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）方加堃。委托代理人张艳，郑州聚达房地产营销有限公司员工。被上诉人（原审被告）梁艳。委托代理人张艳，郑州聚达房地产营销有限公司员工。被上诉人（原审被告）郑州聚达房地产营销有限公司。法定代表人林挺，总经理。委托代理人张艳，该公司员工。上诉人杨新国因与被上诉人方加堃、梁艳、郑州聚达房地产营销有限公司（以下简称聚达公司）居间合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨新国及其委托代理人洪郭宁，被上诉人方加堃、梁艳、聚达公司共同委托的代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月24日，杨新国与方加堃、梁艳就郑州市二七区小李庄升龙国际中心C区招商事宜在上海浦东新区东亚银行金融大厦9层签订了一份备忘录，该备忘录主要载明，杨新国先生之团队视察过现场有意向带领浙江海宁皮草城的厂家与商户在小李庄升龙国际中心C区1#、2#馆开办升龙海宁皮草城，因杨新国先生带领的团队在郑州做前期调研花费了大量的人力、财力，所以，小李庄升龙国际中心C区招商中心愿意支付杨新国先生之团队前期的筹办费用，在签订2#馆正式租赁合同并收到商户押金与首年12个月租金后的30日内支付杨新国之团队人民币1000000元的前期筹办费用，上述条件的实施先取决于2#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过50元，1#馆出租的每平方米每月平均租金超过40元，2#馆商业建筑面积约33643.20平方米，1#馆商业建筑面积约37600.57平方米（不含三层部分约2800平方米），杨新国先生之团队负责协调海宁皮草城的厂家与商户与升龙国际中心招商中心签订正式租赁合同、开业运营，若做不到，本备忘录内容自动失效，该备忘录还对其它相关事宜进行了载明。上述备忘录签订后，杨新国组织其团队进行了相关居间协调服务，聚达公司支付给杨新国前期筹办费用100000元。“升龙国际皮革城”于2013年10月份开业运营。之后，杨新国以未支付900000元居间招商费用及100000元违约金为由，诉至法院。另查明，诉讼中，聚达公司认可方加堃、梁艳系其员工，其涉案的签订备忘录行为系职务行为，聚达公司愿意承担其相关法律责任。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，方加堃、梁艳作为聚达公司的员工代表公司与杨新国于2013年5月24日签订的备忘录，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，因聚达公司认可方加堃、梁艳的该行为系职务行为并自愿承担相应法律后果，故杨新国与聚达公司均应诚信履行备忘录的约定义务。《民事诉讼证据规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨新国要求聚达公司支付居间招商费用900000元及违约金100000元，聚达公司辩称其支付杨新国前期筹办费用的条件未成就，根据杨新国向法庭提交的证据，原审法院认为，杨新国提交的证据不足以证明聚达公司支付900000元居间招商费用的条件已成就即2#馆正式租赁合同已签订并收到商户押金、首年12个月租金以及2#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过50元，1#馆出租的每平方米每月平均租金超过40元，故杨新国的诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条之规定，判决如下：驳回杨新国的诉讼请求。案件受理费13800元，由杨新国负担。杨新国上诉称：一、一审法院在“备忘录”即“居间合同”条款约定和杨新国诉请关系上，没有研究、分析，武断作出判决。“备忘录”中双方约定了四个事实并有各自附加条件：1、在签订2#馆正式租赁合同并收到商户押金与首年12月租金后30日内支付杨新国之团队人民币100万元前期筹办费用。附条件是2#馆5年出租每平方米每月平均租金超过50元，杨新国起诉就是依这部分约定。2、第二年再收到商户一年12月租金后30日再支付杨新国团队人民币100万元前期筹办费用。杨新国未诉求且商户未交纳第二年租金便自行离开，商户与聚达公司房屋租赁协议自然终止。从法律上讲杨新国与聚达公司的居间合同和商户与聚达公司的租赁协议是两个法律关系且与本案无关。3、在l#馆正式租赁合同签收并收到商户押金与首年12个月租金后，给予杨新国…。4、C区l#、2#馆的商业运营管理由杨新国团队与小李庄升龙国际中心C区招商中心人员组成…合作期暂定五年…。第2、3、4三个事实因承租商户第二年自行离开，已实际无法执行，使“备忘录”自然终止，有关法律关系同前。杨新国一审诉请所有证据都是围绕着第1个事实举证，该事实已成就且证据确实充分。一审法院认为没有证据或者证据不足是错误的，特别是第3事实因无法执行，附条件“1#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过40元”事实不存在，一审判决却作为依据写入本院认为中。二、一审判决认为“杨新国提交的证据不足以证明被告支付900000元居间招商费用的条件已成就即2#馆正式租赁合同已签订并收到商户押金、首年12个月租金以及2#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过50元，…”的认定是错误的。1、杨新国在一审中举证的“证据十一”共80页均是商户与聚达公司签订租赁合同、押金和房租等材料。2、有证据证明，聚达公司当时是承认了自己应当给付第1事实部分居间款100万元的。聚达公司当庭举证的材料，有已给付10万元钱收据，付款时间为2013年9月25日。当时情况是聚达公司7月份到浙江海宁与商户先签“商户入驻意向协议书”和“选铺协议”后，与商户签订完2#馆所有“房屋租赁合同”，收齐了履约保证金、管理费、房租金，回郑州后，杨新国就开始向其索要100万居间费，在多次追讨下，聚达公司答应给付并于9月25日先给付10万元，所以说聚达公司在签约后给付10万元的行为证明了给付事实成就，但只是先给了10万元，还有90万元未付。3、郑州升龙海宁皮革城于2013年10月1日正式开业是不争的事实，证明2#馆招商成功。但聚达公司并无举证他们自己或另请别人代理在2#馆有招商行为的证据，从而证明杨新国居间招商不成就。4、商户与聚达公司签订的房屋租赁协议后交纳的租金费用是否满足5年出租的每平方米每月平均租金超过50元问题。①因为商户第二年已选择离开，双方租赁合同无法履行，导致居间合同后续约定终止，计算5年出租每平方米每月平均超过50元约定就无从计算，也无意义。所以该附加条件对居间合同双方无任何约束力，一审法院以此作为判决依据是错误的。②从商户与聚达公司签订租赁合同可见，当时签订的协议已满足该条件，因第一年是优惠减半收款，租赁费乘2的数字已达到每平方米租金50元，而约定的第二年租金数额就远远超过了50元，后三年每年租金以不超过25%增加，这样计算，租赁协议是满足居间合同附件条款的。③居间合同约定了与合同无关人的事项是不合宜的，该附加条款应是无效的。三、一审判决在主体认定上是错误的，其认为“方加堃、梁艳作为聚达公司的员工代表与杨新国于2013年5月24日签订的备忘录…”与事实不符。方加堃、梁艳作为实际签约人与杨新国从认识到居间合同第1部分事实完成，都坚称自己是上海升龙投资集团有限公司的人，从未表示是聚达公司的人。方加堃、梁艳、聚达公司应当均是本案主体。四、本案在程序上也存在错误。在短短的二个小时审理中已出现了诸多问题，应第二次开庭。庭后七日内，杨新国向一审法院提交增加被告人的申请，但一审却不再开庭。综上所述，一审判决主体错误，事实不清，适用法律不当，程序错误。请求依法改判或发回重审。方加堃、梁艳答辩称：1、方加堃、梁艳是聚达公司的员工，是代表聚达公司与杨新国洽谈，其行为是职务行为，达成《备忘录》的相关法律责任与后果均应由聚达公司承担。2、方加堃、梁艳作为被告的诉讼主体不适格，杨新国诉方加堃、梁艳缺乏事实和法律依据，请求维持一审判决。聚达公司答辩称：一、按照杨新国与聚达公司达成的《备忘录》约定，聚达公司向杨新国支付前期筹办费用（人民币100万元）的条件未成就，杨新国要求支付前期筹办费用无法律依据。从《备忘录》所约定的相关内容可以看出，杨新国取得前期筹办费用（人民币100万元）的条件前提如下：1、小李庄升龙国际中心C区1#馆商业建筑面积约37600.57平方米（不含三层部分约2800平方米）要全部招商入驻，并且1#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过40元（计算方法为：5年总租金除以总面积）。2、小李庄升龙国际中心C区2#馆商业建筑面积约33643.20平方米（地上一层：11302.42平方米、地上二层：13432.42平方米、地下负一层：8908.36平方米）要全部招商入驻，并且2#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过50元（计算方法为：5年总租金除以总面积）。在同时达到第一、二条的前提下海宁皮革城的厂家及商户与聚达公司签订正式租赁合同、开业运营的情况下，《备忘录》才生效，若上述任何一个条件未做到，则《备忘录》内容自动失效。由此可见，杨新国与聚达公司达成的《备忘录》为附生效条件的合同。在双方实际履约过程中，实际情况如下：1、1#馆37600.57平方米的商铺全部没有承租，聚达公司并没有同海宁皮革城的厂家及商户签订任何租赁合同，出租率为O，实际平摊后的租金收益为O元，没有达到《备忘录》中约定的“1#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过40元”的条件，造成聚达公司1#馆无任何租金收益的事实存在。2、2#馆33643.2平方米商铺只租赁了21009.78平方米，未出租12633.42平方米，出租率为62%（其中未出租面积为：一层21间3163.51平方米、二层15间3619.71平方米、负一层76间5850.2平方米）。并且2#馆虽然聚达公司与海宁皮草城的厂家及商户签订了部分租赁合同，但租赁商铺的期限并不都是5年，而是有2年或3年期限的，实际平摊后的租金收益也不到50元，没有达到《备忘录》中约定的“2#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过50元”的条件。3、从《备忘录》中可以明确看出聚达公司和杨新国约定将1#馆与2#馆共同开办郑州升龙皮草城（即1#馆与2#馆视为一个整体），杨新国就该整体提供居间服务。因此，《备忘录》中的“开业运营”指的是1#馆和2#馆整体开业运营。然而，实际上杨新国并没有为1#馆招来一个商户，至今1#馆仍无法“开业运营”。2#馆的部分“开业运营”完全不能达到《备忘录》中“开业运营”的要求。事实上杨新国确实未达成《备忘录》中约定的聚达公司应向其支付前期筹办费用（人民币100万元）的条件，《备忘录》已经自动失效，聚达公司有权拒绝支付前期筹办费用给杨新国。一审法院对《备忘录》理解正确，认定杨新国未达到前期筹办费支付条件是正确的。二、杨新国一审中提供的证据不能证明其相关服务行为达到了《备忘录》中双方约定的支付前期筹办费的前提条件。1、杨新国提供的租赁合同、押金、房租等资料只是8个商户的9份租赁合同，且这8个人是杨新国的妻子、妹夫、合作伙伴等相识人员。上述证据资料完全不能证明杨新国完成了《备忘录》中对1#馆和2#馆的居间服务的要求。2、聚达公司已经向杨新国支付了相关费用，该费用并非前期筹办费用的一部分。在整个海宁皮草城招商过程中，据了解杨新国曾向海宁皮草城商户每人收500元作为商户坐大巴到郑州的考察费。为了保证聚达公司在海宁皮草城的招商会议顺利进行，聚达公司当场还替杨新国退还了两户已向杨新国缴纳考察费但未实际来郑州考察的商户（具体姓名为曹小燕和张银林）的考察费共计1000元整。鉴于杨新国的协助确实对聚达公司的招商工作提供过帮助，聚达公司已向杨新国及其合作伙伴张林荣付过相关费用如下：（1）聚达公司于2013年7月13日分别为杨新国及其合作伙伴张林荣报销了每人2000元的汽油费，共计4000元整。（2）2#馆开业前后，杨新国阻扰皮草城营业，聚达公司被迫向杨新国及其合作伙伴张林荣共支付了10万元，具体明细如下：杨新国在2013年9月30日、2014年3月31日领取现金64000元、16000元，共计80000元。2013年9月30日聚达公司通过银行向杨新国的合作伙伴张林荣打款20000元。在不符合《备忘录》约定的支付前期筹办费的前提条件下，鉴于杨新国确实做了一些辅助工作，聚达公司坚持公平原则还是向杨新国支付了相关费用，该费用并未在《备忘录》中约定，仅仅为聚达公司支付给杨新国的辛苦费（该费用并非前期筹办费用的一部分）。3、2#馆虽然于2013年10月1日向公众开放了，但这并不能证明已达到了《备忘录》中支付前期筹办费的前提条件。首先，《备忘录》中支付前期筹办费的前提条件之一是“开业运营”，该开业运营指的是1#馆和2#馆作为一个整体，同时开业运营。而现实中的开业运营仅仅是2#馆，不符合前期筹办费支付的前提条件。其次，2#馆的开业运营并不能证明杨新国完成了《备忘录》中对2#馆招商居间服务的要求。2#馆的实际出租率仅有62%而非《备忘录》中要求的全部出租。聚达公司是考虑到要保护已签约商户利益的情况下才决定2#馆先开业运营。4、《备忘录》中对1#馆和2#馆每平方米每月的平均租金要求是：在杨新国完成1#馆与2#馆100%的招商且租期均为5年的居间服务后，根据所有租户与聚达公司签订的租赁合同中约定的5年租金总和除以1#馆或2#馆的建筑面积之后得出的平均租金金额。而实际情况是2#馆的出租率只有62%，1#馆的出租率为0，从而导致实际的平均租金不可能达到《备忘录》的要求。该平均租金的要求是聚达公司向杨新国支付前期筹办费用的前提条件之一，其计算于招商完毕并签订合同后即可进行，而不涉及到租赁合同是否真实履行，并非杨新国所称的“无从计算，亦无意义”。杨新国称“因为第一年减半收取租金，租赁费用乘以2的数字已达到平均租金的要求”的说法是错误的。首先，计算平均租金应当以实际签订的租赁合同中的租金金额为准；其次，因有的铺位租金第一年每月每平方米才收10元，乘以2才达到20元，即便后三年的租金以不超过25%增加也未达到50元的要求，更何况2#馆有很多商铺的租期只有两年或三年。5、聚达公司向杨新国支付的辛苦费10万多元足以回报其向聚达公司提供的一切服务。杨新国为聚达公司提供的居间辅助主要集中在2013年5月下旬至2013年7月上旬1个多月时间里，主要的工作内容即辅助聚达公司在海宁与拟承租人洽谈，期间发生的所有费用均由聚达公司承担。聚达公司于2013年6月、7月期间，曾分期分批派出十几个人到海宁招商，并租用了海宁豪庭丽晶假日大酒店、海洲大饭店客房专门从事招商宣传。在海宁招商期间，所有的费用（包括酒店客房使用费、宣传资料打印费、复印费、条幅费、招商会务费、各种招待费、餐费等）都是由聚达公司支付的。招商期间，聚达公司通过自己的努力与宣传吸引了很多海宁商户前来参加招商大会与考察，他们绝大部分都是自发至豪庭丽晶大酒店、海洲大饭店与聚达公司洽谈并签订租赁合同，并非都是杨新国介绍而来。聚达公司在海宁招商，前后近两个月花费招商费用二十多万元，而杨新国仅仅作为聚达公司的辅助接待人员，根本没有承担起独立的居间义务。在海宁皮草城招商过程中，杨新国参与招商工作不到一周就明确表示无力参与招商，聚达公司按杨新国提供的联系方式打电话无人答理，发短信无人回复，甚至大部分电话号码停机。杨新国表态由聚达公司自主决断招商事宜，根本没按《备忘录》的约定履行。综上所述，杨新国诉聚达公司缺乏事实和法律依据，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：本案所涉《备忘录》的签字人是杨新国、方加堃、梁艳，内容系为小李庄升龙国际中心进行招商。杨新国称方加堃、梁艳的签字行为是代表升龙国际，但其起诉的被告是聚达公司及方加堃、梁艳个人，杨新国的认识和主张存在自相矛盾。本案中，方加堃、梁艳、聚达公司均表示方加堃、梁艳的行为是代表聚达公司，杨新国亦不认为方加堃、梁艳的行为系个人行为并将聚达公司作为被告，原审根据当事人的主张和本案情况，在民事主体的确定上并无错误，杨新国要求方加堃、梁艳承担付款责任理由不足。本案争议的焦点，是杨新国要求支付居间费用的条件是否成就，即杨新国是否完成居间合同（备忘录）约定的付款条件。备忘录约定的付款条件是：在签订小李庄升龙国际中心C区2#馆正式租赁合同并收到商户押金与首年12个月租金后的30日内支付杨新国之团队人民币100万元，第二年再收到商户一年12个月租金后30日内再支付杨新国之团队人民币100万元；上述条件的实施先取决于2#馆5年出租的每平方米每月平均租金超过50元，1#馆出租的每平方米每月平均租金超过40元。杨新国称其居间签订2#馆租赁合同88份，使2#馆89间商铺出租88间，并称出租70间即达到规定的每平米月平均租金数额，聚达公司应当支付2#馆居间费100万元。聚达公司称杨新国没有完成居间合同的义务，2#馆出租率只有63%，全部出租才能达到规定的每平米月平均租金数据，且约定的付款条件是1、2#馆都要出租出去。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨新国称其居间完成2#馆89间商铺中的88间的出租合同88份，但杨新国自己称仅能提供60份租赁合同。本案中，即使按照杨新国所主张的付款条件计算，其自己所称的证据仍不能证明付款条件已经成就。杨新国的主张缺乏证据予以证明，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由杨新国负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一六年三月十六日书记员　翟贝贝搜索“”