（2015）沈中民二终字第1638号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-06-29
案件名称
上诉人沈阳柏强房地产开发有限公司与被上诉人高俊兰商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳柏强房地产开发有限公司,高俊兰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十七条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第1638号上诉人（一审被告）：沈阳柏强房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区沈辽路218号。法定代表人：秦祯，职务：执行董事。委托代理人：邢杰，男，汉族，1978年10月30日出生，该公司工作人员，住址沈阳市和平区。被上诉人（一审原告）：高俊兰，女，汉族，1970年5月26日出生，住址沈阳市于洪区。委托代理人：张连勇，辽宁名望律师事务所律师。上诉人沈阳柏强房地产开发有限公司（以下简称“柏强房地产公司”）因与被上诉人高俊兰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02207号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。高俊兰一审起诉称：2010年6月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买位于沈阳市铁西区南十西路1号4门、5门商业网点两处，其中的5门合同约定销售建筑面积为173.33平方米，单价人民币9,600元每平方米，现实建筑面积为193.08平方米，相差19.75平方米，面积误差比绝对值超出百分之三，根据合同约定及其法律规定，原告不退房应当向被告补交房价款49,919.04元。原告于2015年8月起诉被告，要求被告给付逾期办理房屋权属登记备案违约金，沈阳市铁西区人民法院经过审理下达沈铁西民二初字01571号、沈铁西民二初字第01572号民事判决书，判决被告给付原告50,064.48元，两份判决均发生法律效力。原告补交房价款问题及其逾期办理房屋权属登记备案违约金抵销问题多次与被告沟通，被告均以研究为由拒不办理，原告无奈依法起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。1、请求法院判决被告按照房屋面积误差比绝对值百分之三收取原告补交房价款49,919.04元，并判决该款与被告应该给付原告的逾期办理房屋权属登记备案违约金相互抵销。2、请求法院判决被告给原告换取沈阳市铁西区南十西路1号5门的销售不动产统一发票，配合办理该房屋的所有权登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。柏强房地产公司一审答辩称：1、诉讼中房屋出现面积差是因为设计院变更设计造成的，并非被告原因，所以原告如果不退房只能依据实际的房屋面积缴纳房款，而并非只缴纳百分之三的部分。关于原告所主张的抵销依据规定如果主张抵销需要双方自愿的情况下才能抵销同种类的债务。现在被告不同意以该种方式抵销，并且因为原告所称的要抵销的违约金人民法院执行庭已执行完毕，也就是说该债务已消灭。原告也因此无法行使抵销权。2、原告应按照房屋的实际面积缴纳房款后才能换取相关的票据，并且办理房证，否则原告对房屋使用中出现的问题应该自己承担责任。3、因为原告上述诉讼请求不能得到法院支持，所以应该自行承担诉讼费。请求人民法院对设计院变更设计调查取证。并且原告诉称的违约金和应该补交的房款是两个法律关系原告不能在同一个诉讼主张。4、被告销售房屋时是依据销售许可证及房产局登记的面积销售的，销售时被告并不知道房屋面积已增加，在其后房产局办理房产证测绘时才增加了房屋面积，出现的面积差原告应全额补交房款，但被告因无法在房产局取得上述情况的证据，请求法院予以调查取证。一审法院查明：2010年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区南十西路1号5门房屋，建筑面积173.33平方米，每平方米9,600元，总价款1,663,968元。同时约定：面积误差比绝对值超出3﹪时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足；超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同签订后，原告向被告支付了购房款1,663,968元，被告向原告开具了相应数额的销售不动产统一发票，并于2010年7月10日向原告出具商品房准住通知单。现房屋产权登记面积为193.08平方米。另查明，（2015）沈铁西民二初字第01571号民事判决，判决被告给付原告逾期办理房屋权属登记备案违约金22463.57元；（2015）沈铁西民二初字第01572号民事判决，判决被告给付原告逾期办理房屋权属登记备案违约金27,600.91元。上述两份判决已生效。原告向被告发出《抵销通知书》一份，内容为合同约定面积为173.33平方米，单价9,600元每平方米，现实际建筑面积为193.08平方米，相差19.75平方米，面积误差比绝对值超出3﹪，根据合同约定及法律规定，高俊兰选择不退房，应向贵公司补房价款49,919.04元，（2015）沈铁西民二初字第01571号、（2015）沈铁西民二初字第01572号民事判决，判决贵公司给付高俊兰50,064.48元，高俊兰与贵公司互负到期金钱债务，高俊兰主张与贵公司就上述到期金钱债务相互抵销，特此通知。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定面积误差比绝对值超出3﹪，原告不退房，原告需向被告补交房款49,919.04元（3﹪×173.33平方米×9,600元／平方米）。（2015）沈铁西民二初字第01571号、第01572号民事判决，判决被告给付原告违约金合计50,064.48元。法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。对于原告提出的请求法院判决补交的房款与被告应该给付原告的违约金相互抵销的诉讼请求，因原告已通知被告互负债务抵销事宜，通知自到达被告时已生效，已无需法律判决，故对该项诉讼请求，一审法院不予处理。对于被告提出的房屋出现面积差是因为设计院变更设计造成的并非被告原因所以原告如果不退房只能依据实际的房屋面积缴纳房款而并非只缴纳百分之三的部分的抗辩主张，因该房屋为现房销售，不存在合同签订后因设计变更造成面积差异的情形，且双方也未曾按合同第五条约定签署补充协议，故对该抗辩主张，一审法院不予采纳。对于被告提出的关于原告所主张的抵销依据规定如果主张抵销需要双方自愿的情况下才能抵销同种类的债务，现在被告不同意以该种方式抵销的抗辩主张，因该抗辩主张与法律规定不符，故对该抗辩主张，一审法院不予采纳。对于被告提出的原告所称的要抵销的违约金人民法院执行庭已执行完毕，该债务已消灭的抗辩主张，因被告未能提供证据予以证明，故对该抗辩主张，一审法院不予采纳。对于被告提出的申请法院到房产部门调查取证的问题，因无论是否系房产部门测绘增加了面积，均不影响原告按照双方合同约定补交房款的数额，故对该调查取证的申请，一审法院不予采纳。对于原告提出的请求法院判决被告给原告换取沈阳铁西区南十西路1号5门的销售不动产统一发票的诉讼请求，因开具发票事宜不属于人民法院受案范围，故对该项诉讼请求，一审法院不予处理。一审法院裁定：驳回原告高俊兰的起诉。上诉人柏强房地产公司不服一审裁定，向本院提出上诉，要求撤销一审民事裁定书，依法发回重审或者改判。主要理由：一、一审程序错误。我方一审申请法院调取证据，证明诉争房屋出现面积差原因和我方售房时不知道面积差的情况，该证据对查清案件事实及法院裁判起决定性作用，一审法院未予调查违反程序。二、一审超审、超判。高俊兰一审仅诉请用面积差补交房款中的一部分抵销违约金，未请求对全部面积差予以审判。三、一审认定事实错误。1、依据《商品房销售管理办法》第二十条规定，规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。一审法院不仅未按规定认定双方应签署补充协议，反而认定高俊兰按面积误差比3%补交房款，系错误认定。2、我方售房时不知面积增加，我方依据销售许可证及房产局系统登记面积出售房屋，合同从房产局系统上打印，当时显示面积并未增加，面积差系设计变更及房产局实测后所致，但该情况我方并不知道。3、依照法律规定，抵销要件须当事人双方互负债务，互享债权，互负债务标的物种类、品质相同，自动债权已届清偿期。我方认为在高俊兰所谓“抵销通知”前双方就补交房款数额尚有争议，并未依法确定互负债权、债务数额，由此也就不存在自动债权已届清偿期，谈不上标的物种类、品质相同。被上诉人高俊兰二审答辩称：一、我方一审诉请明确，不存在超审、超判。二、我方购买的是现房，合同第五条约定了面积差如何处理，双方应按合同约定履行。三、诉争房屋不存在设计变更，购房时房屋已经建成，依据《商品房销售管理办法》第24条规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、涉及。柏强房地产公司售房时面积未增加，诉争房屋不存在设计变更。柏强房地产公司作为房地产开发企业对设计变更应明知，且设计变更需经规划部门批准，故设计变更的说法不能成立。四、我方主张的抵销成立。我方向柏强房地产公司补交房价款，经法院判决柏强房地产公司应给付我方逾期办理房屋权属登记违约金，双方存在互负债务，且种类相同，我方主张的抵销成立。综上，请求二审法院维护我方合法权益，依法公正判决。本院认为：前案判决柏强房地产公司配合高俊兰办理涉案房屋权属登记手续，由于双方于2010年6月2日签订的商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积为173.33平方米，现权属登记建筑面积为193.08平方米，故面积相差19.75平方米，商品房买卖合同附图二楼户型也与实际交付户型不符。故此，双方需要重新签订商品房买卖合同并更换售房发票。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，高俊兰不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3%部分的房价款由柏强房地产公司承担，产权归高俊兰。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”，高俊兰据此诉请要求按照房屋面积误差比绝对值百分之三向柏强房地产公司补交房价款49,919.04元，而柏强房地产公司抗辩主张存在设计变更，要求高俊兰按照权属登记面积补交19.75平方米房价款。故此，双方争议焦点是补缴房价款的数额。本院认为，一审法院应当对本案进行实体审理，对二楼户型变更以及面积差的产生原因进行审查认定，释明当事人明确其诉讼请求，并依法作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02207号民事判决书；二、指令沈阳市铁西区人民法院对本案进行审理。审 判 长 孙 卓代理审判员 史舒畅代理审判员 王 虹二〇一六年三月十六日书 记 员 郑金玲本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院进行审理。 微信公众号“”