（2016）浙01民终394号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-23
案件名称
陈铭建与江黎明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈铭建,江黎明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终394号上诉人（原审原告）：陈铭建。委托代理人：宋俊杰，浙江哲鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江黎明。上诉人陈铭建因与被上诉人江黎明房屋租赁合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年4月18日陈铭建、江黎明签订《租房协议》一份，约定：一、江黎明确认陈铭建在金峰乡长岭隧道口“小竹楼”房屋（以下简称该房屋）的所有权和使用权；二、陈铭建将该房屋使用权租赁给江黎明，租金每年伍万元整，租期10年（2011年4月18日至2021年4月18日）每3年一付第三期是4年一次性付款……。协议签订后，陈铭建即向江黎明交付了涉案房屋，但至今江黎明仍未支付租金，2015年8月3日，陈铭建向原审法院提起诉讼，请求：1、解除陈铭建、江黎明之间的房屋租赁合同关系；2、江黎明立即向陈铭建归还租赁房屋；3、本案诉讼费用由江黎明承担。原审法院另查明，涉案房屋所在地块规划为集镇商业区块，计划用于集镇及乡村旅游综合开发。涉案房屋系金峰乡上源村村民徐高华于2002年审批用于兴办金峰竹制品加工厂。现涉案房屋所占土地已超过临时用地使用期限。原审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。该案中，涉案租赁物属于临时建筑，现陈铭建主张解除对该临时建筑的租赁，该院认为，合同有效是解除合同的前提，该案中，因涉案租赁物现已超过临时建筑的使用期限，且陈铭建未能举证证明其已在法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，应为无效。故陈铭建主张解除《租房协议》没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，原审法院于2015年12月21日判决：驳回陈铭建的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由陈铭建负担。宣判后，陈铭建不服，向本院提起上诉。上诉称：一、原审法院未依法向陈铭建履行释明义务，属严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，结合本案，陈铭建认为，陈铭建向原审法院起诉时主张的合同有效，而原审法院认定案涉合同无效，因此根据上述规定，原审法院应当向陈铭建释明，告知陈铭建可以变更诉讼请求，但事实上原审法院没有履行该告知义务，而是直接作出判决，剥夺了陈铭建变更诉讼请求的权利，这显然属严重违反法定程序。二、原判未认定案涉房屋属陈铭建所有及陈铭建取得所有权的事实属遗漏事实，是错误的。陈铭建向原审法院提供的证据1中包括王礼宏在2010年5月18日与陈铭建签订的协议，该份证据证明了陈铭建受让取得案涉房屋所有权的事实，且该组证据既被江黎明认可也被原审法院采信，故该组证据证明的事实应该在原审判决书查明的事实部分予以认定。但原审判决却未在查明事实部分予以认定，显属遗漏查明的事实，属认定事实错误。三、原判没有支持陈铭建主张的第二项诉讼请求即要求江黎明归还租赁房屋是错误的。即使按照原判的认定，案涉合同属无效合同，根据《合同法》第五十二条之规定，合同双方应当返还取得的财产，故江黎明应当归还租赁房屋，这是无效合同的法律后果。因此原判应当支持陈铭建的第二项诉讼请求即判决江黎明归还案涉租赁房屋。故原判判决驳回陈铭建的全部诉讼请求是错误的。综上，陈铭建认为，原判存在严重地违反法定程序、认定事实错误之处，最终导致判决结果的错误。故提起上诉，请求：1.依法撤销淳安县人民法院作出的（2015）杭淳民初字第552号民事判决，改判或发回重审或江黎明向陈铭建归还租赁房屋；2.本案一审、二审诉讼费全部由江黎明承担。被上诉人江黎明未答辩。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，根据陈铭建的陈述：2006年5月1日，徐高华将小竹楼转让给王礼宏。2010年5月18日，王礼宏将小竹楼及其附属设施转让给陈铭建。但因案外人干涉，陈铭建未能顺利使用小竹楼，而江黎明提出其可以解决此事，故2011年4月18日，陈铭建将小竹楼房屋使用权租赁给江黎明。一审庭审中，陈铭建也表示，小竹楼的门锁被案外人更换，其交付给江黎明的钥匙并不能打开小竹楼的房门。合同签订后，江黎明未能解决此事，故至今并未实际占有使用小竹楼，也未向江黎明收取房租。本院认为，陈铭建的诉讼请求有二：1.解除其与江黎明签订的租赁合同关系；2.判决江黎明归还案涉房屋。就第一项诉请，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”而根据《淳安县临时使用国有土地合同》，小竹楼所在的地块的临时用地使用期在2008年4月11日到期，而陈铭建与江黎明的《租房协议》签订于2011年4月18日。签订该协议时小竹楼已经超过临时建筑使用期限，且陈铭建也未举证证明在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长了该地块的使用期限，故陈铭建与江黎明的《租房协议》应属无效合同，而行使合同解除权需针对合法有效的合同，因此原审法院驳回陈铭建该项诉请并无不当。就第二项诉讼请求，根据陈铭建陈述的小竹楼的转让和租赁过程，在2011年4月18日签订《租房协议》后，由于案外人干涉，其交付给江黎明的钥匙并不能打开小竹楼的房门，且江黎明也未实际占有使用过小竹楼，其也未收取过江黎明的租金。另一方面，陈铭建自认小竹楼由案外人占有使用，且案外人的占有使用并非江黎明的授权，故陈铭建要求江黎明归还客观上不可能。因此，原审法院驳回陈铭建关于要求江黎明返还租赁房屋的诉讼请求亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人陈铭建负担。本判决为终审判决。审判长 余文玲审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一六年三月十六日书记员 赵 勤 更多数据：搜索“”来源：