跳转到主要内容

(2015)泉民初字第2490号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-07-13

案件名称

华辰丽景业主委员会与浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

徐州市泉山区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

华辰丽景业主委员会,浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《物业管理条例(2007年修正)》:第十一条,第十二条第一款,第十四条第一款

全文

徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第2490号原告华辰丽景业主委员会,住所xx。法定代表人周斌委托代理人王进。被告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司,住所地xx。负责人王艳。委托代理人刘柱法。原告华辰丽景业主委员会诉被告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司(以下简称开元物业徐州公司)排除妨害纠纷一案,依法由代理审判员丁贺独任审理。于2015年7月14日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭,于2015年9月28日、2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告华辰丽景业主委员会的法定代表人周斌及委托代理人王进、被告开元物业徐州公司的委托代理人刘柱法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华辰丽景业主委员会诉称,被告与南京晴景房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同未经过合法招投标程序,并不合法有效。该合同即使合法有效,在2014年12月华辰丽景小区依法成立业主委员会后,已分别于2015年3月16日依法通知解除该前期物业服务合同,解聘通知由其项目经理刘尧签收;2015年3月25日,本小区发布《业主大会公告》再次重申了业主要求,但受到被告阻挠。2015年5月17日,业主委员会与新物业公司签订了物业服务合同,并委托该公司与被告办理交接,被告拒不配合。5月25日,原告分别向被告杭州总部和徐州分公司发函要求其迁出本小区未果。被告的行为已严重违反了相关法律等规定,扰乱了业主正常生活,妨碍了社会稳定。原告为维护自身合法权益,特起诉至法院,要求判令被告开元物业徐州公司迁出华辰丽景小区。被告开元物业徐州公司辩称,一、原告主体不适格,原告不具备成立业主委员会的条件,现原告系业主委员会部分人员违法违规操作,采取欺瞒手段成立;二、被告与徐州市华辰丽景房产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效且已经得到切实履行,不存在原告所称扰乱业主正常生活、妨碍社会稳定的情况;三、原告履行所谓的选聘解聘的通知等事项行为违反法律强制性规定,应为无效。经审理查明,被告开元物业徐州公司系徐州市华辰丽景小区物业服务企业。2015年3月16日,原告华辰丽景业主委员会向被告开元物业发函一份,内容为:“根据《中华人民共和国物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规关于前期物业的规定,对2015年物业服务进行重新招标,解除开发商与贵公司的前期物业服务合同。欢迎贵公司前来投标。”2015年5月25日,原告向被告邮寄《关于解聘开元物业的通知》一份,内容为:“根据本小区业主大会2015年3月23日《业主大会公告》的决定,解除贵公司物业服务合同,请按照《徐州市物业管理细则》第十条的规定在十日内办清交接手续,将小区物业管理权、各类设备设施、档案资料等向业主委员会移交。”庭审中,原告称2015年3月,华辰丽景小区就关于重新选聘物业公司召开业主大会,并张贴了:一、落款日期为2015年3月16日的《公告》,内容为:“……依据上述法律法规,考虑目前的物业管理情况,业主委员会决定召开业主大会解除开发商与前期物业签署的服务合同,对2015年物业服务进行重新招标。公示期自2015年3月16日至2015年3月22日,如有疑义请向业主委员会反应……”;二、《业主大会公告》,内容为:“……依据上述相关法律法规,本次采用书面征求意见的方式组织召开业主大会,全体业主就是否重新招标物业服务公司进行表决。书面征求意见表共400份,实收反馈意见345份,超过全体业主所持投票权的1/2,会议有效;有效反馈意见345份,赞成333票,反对7票,弃权5票,通过重新招标物业服务公司的决议。招标选聘物业公司业委会将遵循‘公开、公正、公平、合理’的原则进行,欢迎业主推荐物业服务企业,也欢迎相关物业服务企业前来投标。公示期三天,如有疑义也请联系业委会。”;三、落款日期为2015年4月1日的《公告》,内容为:“开元物业是与开发商签的合同,属于前期物业。法律规定,业委会成立后需要与物业重新签订合同,前期物业与开发商签的合同自动废止。目前业委会按照法律赋予业主的权利正在进行招标工作,招标目的是通过公开公平的方式选聘一家较好的物业公司,更好的为小区服务。有部分业主对于这件事不太了解,也有业主今天到信访局反应情况,也有业主听信谣言业委会要自治。基于此,业委会计划于2015年4月4日20:30召开会议,作出说明和解释,欢迎广大业主前来参加。”根据被告庭审中提供的加盖有徐州市华辰丽景房产开发有限公司公章的《华辰丽景小区建筑面积和入住户数情况》(复印件)显示该小区一期户数为642户,入住417户(落款日期为2015年8月10日)。2015年12月24日,徐州市泉山区人民政府和平街道办事处与徐州市泉山区房产服务中心联合出具了《关于华辰丽景小区有关业主要求认定该小区业委会是否合法的答复意见》,该意见确认了该华辰丽景小区业主委员会主体成立的合法性。本院认为,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,决定该事项的,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主,业主委员会应当做好业主大会会议记录。本案中,首先,原告并未在组织业主大会召开前15日通告全体业主,存在程序违法;其次,原告虽提交有签名的物业服务意见表278份、打印形式签名的物业服务意见表11份、业主委员会通过电话核实代签的物业服务意见表41份、电话征求意见统计表2张(67人次),上述证据材料在形式上存在较大瑕疵,且无其他证据予以佐证,难以对参与调查业主的真实数量予以确认,即使能够认定其中278份签名(不含代签)的真实性,该数量也未超过总人数的一半;再者,在原告提供的物业服务意见表中除极少数业主在意见表中明确表示更换物业外,并无明确解聘被告的内容,亦即即使能够认定业主大会以书面形式召开程序合法,该次所谓的业主大会并未形成解聘现有物业服务企业的明确决定。故,业主委员会要求撤出所在小区依据不足。依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条之规定,判决如下:驳回原告华辰丽景业主委员会对被告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的诉讼请求。案件受理费80元,由原告华辰丽景业主委员会负担(已付)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 高 娜代理审判员 丁 贺人民陪审员 苏正军二〇一六年三月十六日书 记 员 宋海梅 来自