（2016）苏0981民初881号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-29
案件名称
东台市恒立物业服务有限公司与刘存仁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东台市人民法院
所属地区
东台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东台市恒立物业服务有限公司,刘存仁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初881号原告：东台市恒立物业服务有限公司，组织机构代码57256348-2，住所地：江苏省东台市滨河花园二号楼与三号楼之间物业管理用房。法定代表人：朱亚平，男，汉族。委托代理人：梅益华，男，汉族。被告：刘存仁，男，汉族。委托代理人：崔恒刘（系被告儿子），男，汉族。原告东台市恒立物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“恒立公司”）与被告刘存仁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由代理审判员于志丽适用小额诉讼程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告恒立公司的委托代理人梅益华，被告刘存仁的委托代理人崔恒刘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒立公司诉称：恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，接受其委托并自2011年1月1日起实际提供物业管理服务。刘存仁系东台市滨河花园X-XX室的业主，其自2014年1月1日至2015年12月31日未交纳物业费。合同约定了物业费的交纳时间，逾期按每天万分之五的标准加收滞纳金。恒立公司向刘存仁催交物业费，其未交纳，为此，请求法院判令刘存仁给付物业费2909.6元，并按每日万分之五的标准支付滞纳金。被告刘存仁辩称：1.刘存仁已交纳2011.1.24-2013.12.31的物业费4243元，该收费标准不符合规定，刘存仁房屋未装修、未入住，应当按标准的70%收取，对多收取的费用，恒立公司应予返还。2.涉案房屋开始装修时间为2013年7月17日，恒立公司收取了1000元的装修押金，应予返还。经审理查明：2011年8月1日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定恒立公司对东台市滨河花园小区实施物业管理服务，期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，联排别墅按建筑面积每月每平方米0.55元收取。合同未约定物业管理费的交费期限及违约责任。2011年8月2日，东台市住房和城乡建设局作出东建发（2011）114号文件，对“东台市滨河花园业主委员会”予以备案。2013年7月26日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定恒立公��对东台市滨河花园小区实施物业管理服务，期限自2013年8月1日起至2015年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，联排别墅按建筑面积每月每平方米0.55元收取，并约定2014年6月30日前交纳2013年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，2015年6月30日前交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，逾期视为违约，从逾期之日起每天按应交费总金额万分之五的标准计算滞纳金，直至交纳为止。合同签订后，恒立公司认为其已按合同的约定提供了物业服务，并提供东台市滨河花园业主委员会的《物业服务履行证明》予以证明。刘存仁系东台市滨河花园X幢XX室（含XX号车库）的业主，其房产建筑面积分别为220.43平方米，该房屋系联排别墅。刘存仁于2013年7月17日向恒立公司交纳2011��1月24日至2013年12月31日的物业费4243元（（187.9＋32.53）×0.55×35），并交纳1000元装修押金。恒立公司于2015年12月10日向刘存仁发送催交物业服务费的通知，但刘存仁至今未交纳物业费。审理过程中，恒立公司明确表示放弃要求刘存仁支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有恒立公司提交的《物业管理委托合同》两份、东台市住房和城乡建设局关于给予“东台市滨河花园业主委员会”备案的通知、东台市滨河花园业主委员会的《物业服务履行证明》、信函照片和挂号信回执，被告刘存仁提交的物业费、装修押金收款收据、滨河花园业主手册等证据予以证明。本院认为：《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有���束力。”本案中，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对小区全体业主具有约束力。刘存仁系东台市滨河花园小区的业主，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。关于恒立公司已收取的刘存仁涉案房屋1000元装修押金问题。收取装修押金是物业公司的监督管理工作，是提供物业服务的一种，刘存仁的房屋已装修结束，装修押金恒立公司应予返还。关于恒立公司已收取的刘存仁涉案房屋2011年8月1日至2013年12月31日期间物业费标准问题。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服（2010）12号）第十三条规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%，具体可由当地价格会同物��管理行政主管部门确定。”根据以上规定，恒立公司对刘存仁涉案房屋按照《物业委托合同》约定的标准收取物业服务费并不违反“物业服务费应不低于合同约定标准70%”的规定。刘存仁提交的《恒立公司业主手册》中关于物业服务费按照70%收取的记载，该内容为前期物业服务合同中的条款，而恒立公司提供的并非前期物业服务。2013年7月26日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》中并未有按合同标准70%收取物业服务费的约定。故刘存仁主张恒立公司返还2011年8月1日至2013年12月31日期间超出标准70%以上物业费的辩称，本院不予采信。关于恒立公司已收取的2011年1月24日至2011年7月31日的物业费问题。恒立公司主张在2011年1月1日至2011年7月31日期间，提供了事实上的物业服务，刘存仁不予认可，恒立公司亦未提供证据证明在上述期间提供了事实上的物业服务。根据恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》中的约定，恒立公司是从2011年8月1日提供物业服务，东台市滨河花园业主委员会出具的《物业服务履行证明》亦载明恒立公司于2011年8月1日起在该小区提供物业管理服务，故应当认定恒立公司提供物业服务的时间是从2011年8月1日起，对其收取的刘存仁2011年1月24日至2011年7月31日期间的物业费727.4元（（187.9＋32.53）平方米×0.55元／月／平方米×6月）应予扣减。综上，刘存仁自2014年1月1日起至2015年12月31日止应交纳的物业费为2909.6元（200.43平方米×0.55元／月／平方米×24月），扣减恒立公司已收取的物业费727.4元和1000元装修押金，刘存仁尚应交纳物业费1182.2元。恒立公司审理过程中放弃要求刘存仁支付滞纳金的诉讼请求不违反法律规定���本院予以确认。依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告刘存仁于本判决生效之日起10日内支付原告东台市恒立物业服务有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1182.2元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘存仁负担。本判决为终审判决。代理审判员 于志丽二〇一六年三月十六日书 记 员 赵小慧附录法律条文1.《物业管���条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。