（2016）闽07民终99号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2017-03-31

案件名称

福建省长发贸易有限公司、应国庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省南平市中级人民法院

所属地区

福建省南平市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建省长发贸易有限公司,应国庆,章秀清

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽07民终99号上诉人(原审原告)福建省长发贸易有限公司，住所地福建省漳州市长泰县。法定代表人杨建发，总经理。被上诉人(原审被告)应国庆,女,1969年9月30日出生,汉族,住福建省武夷山市。被上诉人(原审被告)章秀清,男,1964年1月7日出生,汉族，住福建省武夷山市。上诉人福建省长发贸易有限公司（以下简称长发公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2015）武民初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长发公司的委托代理人杨建发，被上诉人应国庆、章秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人长发公司原审诉讼请求：确认应国庆与章秀清在法院查封期间即1998年10月28日签订的《房屋转让协议》、倒签日期为1996年12月30日的《土地使用合同》、倒签日期为2003年5月27日的《土地使用合同》无效，判令应国庆退出武夷新村376号房产及土地。原审法院查明，福建省长泰县长发厦门贸易总公司因拟开发武夷新村项目，于1994年7月22日设立福建省长发厦门贸易总公司武夷山分公司（以下简称武夷山分公司），1995年7月24日，武夷山分公司办理了坐落于福建省武夷山市营盘山桔子园国有土地使用权证，证号为武国用（95）字第W007号，土地用途为商品房开发，地号A6362，并取得建设用地规划许可证。1995年12月28日，福建省长泰县长发厦门贸易总公司变更为福建省长发厦门贸易总公司，1996年1月19日，长发公司成立，1996年9月19日，福建省长发厦门贸易总公司经核准注销，其公司的人员、设备、财产、债务等全部转给长发公司。1997年8月8日，武夷山分公司因连续两年未年检被吊销营业执照。1997年6月20日，长发公司的法定代表人杨建发以长发公司名义委托项菇仔、章秀清出售武夷新村地块（被分割为36块小地块），并向受托人提供了《委托书》以及由武夷山分公司盖章和杨建发签名的空白《土地使用合同》及发票本。此后，杨建发又作废上述委托并重新委托章秀清全权处理武夷山宅基地销售事宜。1998年间，章秀清将武夷新村375号、376号、391号地块上的一层建筑续建为三层，同年10月28日，章秀清以衷德兴名义与应国庆就本案讼争的房屋签订《房屋转让协议》一份，约定甲方（章秀清）将坐落于武夷山市营盘山桔子园房屋壹栋（G）号（即武夷新村376号）以11.8万元的价格转让给乙方（应国庆）。同日，章秀清以福建省长发厦门贸易总公司武夷山分公司的名义与应国庆签订《土地使用合同》，时间倒签为1996年12月30日。章秀清转让三地块共获得转让款43.6万元。1998年8月24日，原审法院受南平市中级人民法院指令，作出了（1997）闽民终执字第994号民事裁定书，冻结长发公司所有的武夷新村土地使用权有关转让过户手续。2009年5月20日，因武夷新村375号、376号、391号三块土地使用权转让款已被追回，南平市中级人民法院作出（1997）闽民终执字第9939号执行裁定书，解除武夷山市营盘山桔子园土地使用权中的三户地块，即武夷新村375号、376号、391号地块的查封。申请执行人郭锦和不服南平中院解除查封的裁定，多次提出执行异议。2012年12月17日，福建省高级人民法院作出（2012）闽执监字第71号执行裁定书，责令长发公司和章秀清在其非法转让武夷新村375、376、391号地块及房产所收取的转让款43.6万元范围内承担赔偿责任。后章秀清支付了43.6万元，申请执行人郭锦和作出同意对该三块土地执行结案的表示。讼争房屋所在地块解除查封后，应国庆分别到土地、房管部门办理了该房屋土地使用权证及房屋所有权证。原审法院另查明，长发公司在1998年8月4日向法院反映该公司无财产可供执行；1999年5月8日，向福建省高级人民法院说明可供执行的只有一块土地。2009年3月11日，长发公司法定代表人杨建发出具给章秀清的《还款计划》和《确认函》中，有“因转移法院查封土地章秀清负连带责任”的字样。2009年11月10日，长发公司的《执行异议申请书》中，有“可继续建房，章秀清才续建，并转让给他人，不存在地块是被查封后再转让的事实”的内容。此外，长发公司于2014年10月14日向原审法院提起诉讼，后经原审法院裁定准予撤诉。原审法院认为，一、章秀清是否有权代理长发公司签署《房屋转让协议》及《土地使用合同》。根据现有证据，长发公司于1997年给了章秀清盖有该公司所属的武夷山分公司的公章及法定代表人签字的空白的《土地使用合同》,以及长发公司于1996年12月20日出具的授权章秀清处理桔子园宅基地销售事宜的《委托书》，故章秀清能代表长发公司处理诉讼房屋及土地,章秀清具有代理权。二、《房屋转让协议》及《土地使用合同》是否在法院查封期间签署，《土地使用合同》是否有倒签日期的情况。据已查明的事实，《土地使用合同》确实存在倒签日期的情况，《房屋转让协议》、《土地使用合同》签署的日期确系法院对诉争房屋所在土地的查封期间。三、应国庆是否明知法院查封情况。应国庆主张不知晓讼争房屋土地使用权被查封，而长发公司主张应国庆与章秀清恶意串通,应承担举证责任,但长发公司对该主张举证不足,对其主张不予采纳。四、应国庆是否属于善意第三人。本案没有证据表明应国庆明知受让的土地和房屋被法院查封,也没有证据表明应国庆受让房屋的价款明显低于市场价值，且应国庆已领取了土地使用权证和房屋所有权证，法院已经解除了对该土地的查封，章秀清已按照法院的执行裁定履行了付款责任，申请执行人郭锦和也同意对该地块执行结案。因此，应认定应国庆是善意第三人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，可以认定双方签订的《房屋转让协议》、《土地使用合同》有效,并且双方已经履行完毕，不违反法律规定,长发公司没有证据证明本案存在违反法律强制性规定的合同无效情形。五、长发公司的起诉是否超过诉讼时效。应当认定长发公司在2009年3月11日的《还款计划》中就已经知道章秀清转移了法院查封的土地,在2009年11月10日《执行异议申请书》中，长发公司也已知道章秀清续建房屋并转让给他人的事实。故本案诉讼时效的起算时间应从2009年11月10日起开始计算,长发公司就本案初次起诉的时间为2014年10月14日，已超过法定诉讼时效，长发公司又无证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形。因此，章秀清提出长发公司的起诉超过诉讼时效的抗辩理由应予采纳。据此,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款的规定,判决:驳回福建省长发贸易有限公司的诉讼请求。上诉人长发公司上诉称，一、确认合同无效之诉不受诉讼时效的约束，只有因无效合同产生的返还财产请求权，才应自合同被确认无效之日起计算，本案合同效力尚未得到确认，不存在超过诉讼时效的情形。二、讼争房产及土地的转让完全是章秀清化名，以个人名义实施的行为，从未得到长发公司的认可，《委托书》也是章秀清出于对抗法院查封的目的，为占有转移被查封的财产，而要求长发公司出具的，该《委托书》不具有合法性。三、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》、《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》均明确，转卖被人民法院查封的房屋，该转卖行为应当认定为无效，且不保护善意取得人的利益。本案章秀清转卖被查封土地上的房屋，且买受人应国庆明知该情况，仍互相恶意串通，所订立的《房屋转让协议》、《土地使用合同》应属无效。请求撤销原判，改判支持长发公司的诉讼请求。被上诉人章秀清答辩称，长发公司在法院查封前，就已出具《委托书》给章秀清，由章秀清全权处理讼争房屋及土地。此后，章秀清代为出售本案讼争房屋所获得的购房款均交给长发公司，长发公司也已向章秀清出具了收条。本案长发公司的诉讼请求不成立，应驳回上诉，维持原判。被上诉人应国庆答辩称，章秀清有长发公司出具的《委托书》，应国庆相信章秀清有权代长发公司出售讼争房屋，且应国庆的购房发票是长发公司开具的。《土地使用合同》中,长发公司的公章及法定代表人杨建发的签名都是真实，应国庆已支付了全部购房款。应认定房屋及土地转让合同有效。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。上诉人长发公司提出原判遗漏认定其出具给章秀清的《委托书》，已于1998年6月27日解除的事实，但长发公司并未提供证据证明该事实，且章秀清对此不予认可，本院对长发公司提出的事实异议不予采纳。本院认为，合同一方当事人请求确认合同无效，不需要合同相对方的同意或者给付，对合同效力的认定实质上是国家公权力对民事行为进行的干预，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同无效。因此，当事人请求确认合同无效，不属于债权请求权，不受诉讼时效期间的限制。长发公司关于本案其诉请确认《房屋转让协议》、《土地使用合同》无效，未超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。关于长发公司提出章秀清系以个人名义出售讼争房屋，以及长发公司出具给章秀清的《委托书》不合法的上诉理由，因《委托书》在讼争房屋的土地使用权被查封前，就已由长发公司出具给章秀清，双方之间委托关系成立，相对人据此足以相信章秀清具有代理长发公司出售讼争房屋的权利。同时，不能因章秀清使用《委托书》代理长发公司出售了法院查封的房屋，进而推定《委托书》不合法，故本院对长发公司该上诉理由不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》虽规定，转让查封期间的房地产系属违法行为，但是，因该违法行为签订的转让合同并不必然无效。理由：查封作为一种法律手段，是人民法院依申请执行人的申请对被执行人的财产采取的强制措施，查封的目的是限制交易，防止被执行人转移财产以逃避执行。一旦申请执行人的申请目的实现，诸如债务已得到清偿，查封措施解除，就没有法律上的理由限制被查封的财产自由交易。而且，《中华人民共和国物权法》第十五条规定了合同效力和物权效力的区分原则，即不动产物权是否办理登记不影响不动产转让合同的效力，查封主要是对不动产物权登记设置法律上的障碍，该障碍未消除，不动产无法过户登记，但是并不影响合同的效力。具体到本案，《房屋转让协议》、《土地使用合同》系本案相关当事人自愿签订，合同签订后，购房人支付了约定的购房款，讼争房屋亦交付购房人居住使用至今。虽然合同订立时，所转让的讼争房屋土地使用权处于法院查封期间，应认定转让行为违法。但是，无证据证明签订合同的双方恶意以不合理的低价转让法院查封的房产，且2009年5月20日，法院解除了对讼争房屋土地使用权的查封措施。其后，购房人办理了讼争房屋所有权及土地使用权登记手续，将该房屋登记至其名下，其所支付的购房款亦作为执行标的，偿还给长发公司的债权人。因此，结合讼争房屋相关查封措施已解除，申请执行人的债务已获清偿，《房屋转让协议》、《土地使用合同》能体现真实的房屋交易关系，且合同已履行完毕等因素综合考虑，本院认定上述合同有效。综上，本院认为，长发公司关于确认本案《房屋转让协议》、《土地使用合同》无效，主张返还讼争房屋及土地的诉讼请求不成立，本院不予支持。原判虽以超过诉讼时效为由驳回长发公司的诉讼请求，适用法律有误，但处理结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由上诉人福建省长发贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张聪荣代理审判员　　余观贵代理审判员　　余　凌二〇一六年三月十六日书　记　员　　卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第一百七十条(?javascript:SLC(183386,170)?)第一款第一项规定予以维持。 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