（2015）皇民二初05428号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-12-29

案件名称

原告李某与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,辽宁富莱斯普房地产开发有限公司,辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

沈阳市皇姑区人民法院民事判决书（2015）皇民二初05428号原告李某。委托代理人李某某。被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司。法定代表人周某某。委托代理人唐某某。委托代理人刘某某。被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司。法定代表人张某某。委托代理人唐某某。委托代理人刘某某。原告李某与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，依法由本院审判员叶芃独任公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人李某某，被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司（以下简称“富莱斯普公司”）、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（以下简称“渥尔夫公司”）共同委托代理人唐某某均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判令被告返还原告购房款30万元，同时按照合同约定赔偿原告违约金年25%计算（起始时间为2013年12月17日至实际给付之日止）。被告富莱斯普公司辩称，原、被告之间法律关系是商品房买卖合同法律关系，被告没有按照双方所签订的商品房买卖协议所约定的时间如期交房，应承担逾期交房的违约责任，双方在合同中约定的逾期交房支付的违约金按25%，明显过高，申请法院调整，应按照同期银行贷款利率计算。因为原告团购房屋是由其单位税务局组织的，虽然存在逾期交房的行为，但是现在有房屋可交付，如原告要房屋我公司可以给付房屋，但只承担按银行同期贷款利率承担违约责任。被告渥尔夫公司辩称，与富莱斯普公司意见一致，我方同意在富莱斯普应承担的法律范围内承担相应的连带责任。经审理查明，2013年12月17日，原告（乙方）与被告富莱斯普公司（甲方）签订团购《商品房买卖协议》一份，原告为买受人，被告为出卖人。双方约定原告购买由被告富莱斯普公司开发建设的位于沈阳市大东区二十八中学地块商品房一处，商品房预售均价为每平方米4000元，预购房价款300000元。最终结算价格依据摇号后确定房源的面积差、层差的差别据实结算。被告富莱斯普公司保证在2014年8月31日交付房屋。关于违约责任，（1）如甲方未在2014年8月31日按期交付乙方团购房屋，甲方应在本协议签约之日起一年期限届满时后七个工作日内，将乙方支付的购房款返还，并向乙方支付购房款总价的25%的违约金；（2）如甲方在上述期限内不能支付购房款及违约金，甲、乙双方同意甲方可以在本协议约定期限届满后三个月内予以返还乙方购房款及违约金，超出协议约定期限的三个月，甲方同样按乙方交纳购房款年25%的比例支付违约金；（4）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司摘得的大东区北东大马路电力专科学校地块对本协议承担连带担保责任。被告渥尔夫公司认可该担保责任，并在协议中加盖公章。协议签订后，原告一次性向被告富莱斯普公司交纳预购房款300000元，但被告富莱斯普公司未能按约定向原告交付房屋。后原告多次向被告索要购房款及违约金未果，遂于2015年12月29日起诉来院。上述事实，有当事人陈述，团购《商品房买卖协议》、收款收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于团购协议的性质如何认定的问题。从团购协议内容看，该协议中仅约定开发楼盘是沈阳市大东区二十八中学地块，并无具体所购房屋的位置及房间号，对于房屋建筑面积也未明确，只注明商品房预售平均单价为每平方米4000元，预购房款为300000元。且最终结算价格依据摇号后确定房源的面积差、层差的差别据实结算，上述内容具有不确定性。协议在履行过程中，存在事实上和法律上的障碍，导致合同无法实际履行；如保证该协议的完整履行，需原、被告双方重新签订合同对此协议中缺失或不确定的部分进行补充。综上，原、被告所签订的团购协议的性质应认定为预约合同。关于合同是否应予解除的问题。预约合同是双方对未来事项的预先规划，如需实现合同最终目的，则双方需重新签订商品房买卖合同，现因双方对重新签订商品房买卖合同的主要条款产生分岐，无法签订商品房买卖合同，故合同应予解除。合同解除后，被告富莱斯普公司应承担返还购房款300000元的义务。关于违约金如何计算的问题。预约合同属前契约合同，所承担民事责任属缔约过失的责任。被告富莱斯普公司在合同履行过程中，存在逾期交房违约事实，应承担相应违约责任。因二被告提出合同约定违约金的标准过高，依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。而原告实际损失应为已付购房款利息，故违约金的计算标准应以已付购房款30万元为基数参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，并在此基础上浮30%，即为原告实际损失为利息的130%。违约金计算起止时间从2013年12月17日至实际给付时止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李某与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订团购《商品房买卖协议》；二、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李某购房款300000元；三、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李某购房款300000元的利息（起止时间从2013年12月17日至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算）；四、被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司对上述二、三项承担连带责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3915元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担，被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员　　叶芃二〇一六年三月十六日书记员　　王阳百度搜索“”