（2016）桂03民终58号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-07-13
案件名称
袁强与秀峰区国瑞房产中介经营部合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁强,秀峰区国瑞房产中介经营部
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消费者权益保护法》：第二十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终58号上诉人（一审原告）：袁强，男，住广西壮族自治区桂林市。被上诉人（一审被告）：秀峰区国瑞房产中介经营部，住所广西壮族自治区桂林市。经营者：何宏祥。委托代理人：周陈，秀峰区国瑞房产中介经营部员工。上诉人袁强与被上诉人秀峰区国瑞房产中介经营部（以下简称国瑞房产）居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭于2016年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人袁强、被上诉人委托代理人周陈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明，2015年3月5日，被告秀峰区国瑞房产中介经营部作为乙方与案外人夏嘉忆作为甲方签订《房屋独家代理销售合同》，双方约定：甲方将其座落于桂林市七星区漓江路28号中软现代城6栋1-1-1号房屋独家全权委托乙方代理销售，甲方委托乙方转让房屋的价格确定最低金额为48万元，委托期限从2015年3月5日至2016年3月5日止等等。2015年7月23日，原告袁强作为乙方（买方）与案外人夏嘉忆作为甲方（卖方）、被告秀峰区国瑞房产中介经营部作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定：经丙方介绍，甲方自愿将坐落在桂林市七星区漓江路28号中软现代城6栋1-1-1号房（产权证号：桂林市房权证七星区字第××号）出售给乙方，成交总价格为人民币50万元，购房款分四期付清，该房屋所有权证、国有土地使用权证所缴纳的所有税、费由甲、乙双方各承担一半，甲、乙双方全权委托丙方办理该房地产的过户手续，甲、乙双方应积极协助配合，否则丙方不承担责任，该责任由不协助方承担，为办理房屋过户手续在房屋管理部门所填签的《房屋买卖合同》如与本合同有不同约定的，以本合同为准，甲、乙双方同意在房屋管理部门所填签的《房屋买卖合同》上成交价低于评估价，甲、乙双方委托丙方过户产生的税费按国家当时实行的交税政策为准等等。甲、乙双方当事人均在合同落款处签字并按手印，被告秀峰区国瑞房产中介经营部在落款处加盖公章。同日，原告袁强作为甲方与被告秀峰区国瑞房产中介经营部作为乙方签订《购房协议书》，载明：“甲方袁强身份证号511128197812275515经乙方（国瑞房产）介绍购买中软现代城6栋1-1号房，中介费及该甲方（袁强）出的税费共叁万伍仟元整（35000.00）一并包与国瑞房产代交。多出及缺少部分一切由国瑞房产自行承担。甲方（袁强）概不负责。本合同一式二份甲乙方各一份。”原告袁强在甲方落款处签名并按手印，被告秀峰区国瑞房产中介经营部在乙方落款处加盖公章。原告袁强按照上述合同约定向被告支付税费及佣金共计31000元。之后，被告秀峰区国瑞房产中介经营部为办理房屋过户手续交纳税费合计35152.26元、土地编制费100元、查档费20元。现该房屋产权证已办理过户至唐媛瑕名下，房屋水、电、气及土地证尚未办理过户。另查明，原告袁强与唐媛瑕系夫妻关系，双方于2005年1月5日登记结婚。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人订立报告合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，被告秀峰区国瑞房产中介经营部介绍原告袁强购买坐落在桂林市七星区漓江路28号中软现代城6栋1-1-1号房，后促成原告袁强与买方签订房屋买卖合同并为办理房屋过户手续提供中介服务，原、被告之间已形成居间合同关系。原告袁强与被告秀峰区国瑞房产中介经营部所签的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，双方经过协商约定房屋过户所需税费及中介费包干价35000元，其内容并未违反国家强制性法律规定。被告已依据协议为涉案房屋办理产权证过户手续并代交相应税费，且在此过程中被告已办理房地产经纪机构备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，原告未能提交证据证明《购房协议书》存在上述构成合同无效的情形，双方应按照合同约定继续履行合同。故，原告主张《购房协议书》无效及要求被告返还已付款13423.87元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，依法判决：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费136元，因适用简易程序审理减半收取68元（原告已预交），由原告袁强负担。上诉人袁强不服一审判决，上诉称：一、一审判决回避了上诉人的诉讼请求，对上诉人的请求没有处理，程序违法，作出错误的判决。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；第五十二条规定：损害社会公共利益的合同无效。双方签订的《购房协议书》从订立初就扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，应为无效合同。本案涉及的中介服务合同对服务费没有明码标价，违反了《房地产经纪管理办法》第十八条、《消费者权益保护法》第二十条、《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第三条之规定，应为无效合同。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法改判确认双方签订的《购房协议书》无效，并判令被上诉人归还上诉人已付的款项13423.87元。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人秀峰区国瑞房产中介经营部答辩称：上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的规定，为有效合同。上诉人主张《购房协议书》无效及要求被告返还已付款13423.87元没有事实和法律依据。双方签订的《购房协议书》约定中介费与税、费（工本费、查档费、测土及一系列过户产生的所有费用）以35000元包干的价格一并包给被上诉人，上诉人只给付了31000元，还有4000元未给付。现被上诉人已履行完了所有合同义务，交税费17576.13元，工本费1000元，剩余的中介佣金没有超出《国家计委建设部关于放开房地产中介服务收费的通知》规定的按成交价格3%的收费标准。因此，上诉人请求退回13423.87元没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由上诉人负担。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》是否有效；2、上诉人请求被上诉人退回13423.87元是否有法律依据。本院认为：上诉人袁强与被上诉人秀峰区国瑞房产中介经营部于2015年7月23日签订《购房协议书》，协议约定：上诉人袁强经被上诉人介绍购买中软现代城6栋1-1号房，中介费及应该由袁强出的税费共35000元一并包与被上诉人代交，多出及缺少部分一切由国瑞房产自行承担，上诉人袁强概不负责。该合同是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人袁强上诉称该合同对中介服务费收费标准没有明码标价，违反《房地产经纪管理办法》第十八条、《消费者权益保护法》第二十条、《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第三条之规定，损害社会公共利益，为无效合同，并退回13423.87元已付款。本院认为，双方签订的《购房协议书》约定，上诉人将购房办理过户手续35000元包给被上诉人代办。被上诉人对该房屋办理过户所应交纳的税费和其他费用已给上诉人作出了说明，上诉人作为购买方，也基本清楚其所应交纳的各项费用，剩余部分为被上诉人的中介服务费，对此双方是明确的。在办理房产过户的过程中，上诉人实际交给被上诉人31000元，被上诉人为办理该房地产的过户手续代上诉人交纳税费17576.13元、其他费用近千元，剩余的中介费约为13000元，该房屋的成交价格为50万元，被上诉人收取的中介服务费未超过成交价的3%，并不违反相关法律规定的收费标准，且该合同也不存在损害社会公共利益的情形。上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，上诉人请求退回13423.87元没有法律依据。故，上诉人主张《购房协议书》无效，并退回已付款13423.87元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元（上诉人袁强已预交），由上诉人袁强负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑文波审 判 员 朱孟儒代理审判员 曾 妤二〇一六年三月十六日书 记 员 聂思祺 更多数据：