（2016）内05民终76号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-11-09
案件名称
通辽市宇豪房地产开发有限责任公司与王子良商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
通辽市宇豪房地产开发有限责任公司,王子良
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内05民终76号上诉人（原审被告）通辽市宇豪房地产开发有限责任公司，住所地通辽市库伦旗。法定代表人付开明，经理。委托代理人王彩荣，女，蒙古族，1964年7月4日出生，该公司职工，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。被上诉人（原审原告）王子良，男，1960年4月20日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托代理人孙磊，内蒙古擎正律师事务所律师。上诉人通辽市宇豪房地产开发有限责任公司（以下简称宇豪公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2014）科民初字第4210号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。原审查明，2008年12月15日，原告王子良与被告宇豪公司签订《拆迁安置协议书》、《拆迁补充协议》各一份，约定宇豪公司因建设需要拆迁王子良在拆迁范围内的住宅和附房。其中住宅面积58.51m2，经评估和被迁房屋标准价结合成新价格为1820.00元/m2，综合调节系数为20%，宇豪公司应给予所有权人127785.84元；拆迁王子良面积13.5m2的附房，500.00元/m2，应补偿6750.00元，主、附房合计补偿134535.84元。王子良要求产权对换（回迁），回迁面积为58.51m2，优惠面积12m2，超出面积15.788m2，宇豪公司从当日起付王子良临时安置补偿费每月600.00元，宇豪公司于2009年10月20日将回迁房交给王子良，如宇豪公司逾期不能交付王子良使用，逾期之月起按照原标准的二倍发给王子良临时安置补助费。双方并在补充协议中约定回迁户享受开发单位增加房证面积的20%，开发单位赠送回迁户全磁地面砖，自建或自封厨房按一半计算面积，回迁户享受600.00元每月租房费用，原告回迁到西一单元一楼西屋面积约86平方米，仓库面积15平方米。2010年1月，原告诉至本院，要求判令被告立即给付XX居西一单元一楼西屋房屋和仓房一间，支付临时安置补偿费6000.00元，临时安置补助费3600.00元。2010年9月10日，本院（XXXX）科民初字第XXX号民事判决书判决被告将位于通辽市科尔沁区X办事处XX居小区西一单元一楼西室及15平方米储藏室交予原告，被告给付原告临时安置补助费6000.00元，逾期临时安置补助费3600.00元。原告向本院执行部门申请强制执行该判决书后，被告于2012年7月16日向原告交付上述房屋，房屋状态是入室门及楼梯对着的墙没有建，房内格局没有成型，上下水、卫生间等没有，地面瓷砖铺完。该房屋面积是81.66m2。经原告申请，本院委托某建设工程造价咨询有限公司于2015年6月作出某鉴字[2015]XXX号工程造价鉴定报告，结论为：坐落于通辽市科尔沁区某小区西X单元X楼西室内建造的东西墙及南北墙各一道的墙体工程造价、卫生间建造工程造价、窗户玻璃及安装工程造价、入户防盗门的工程鉴定造价为22359.00元。鉴定费3000.00元由原告支付。原审院认为，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。本案中被告于2012年7月16日向原告交付面积81.66m2、“入室门及楼梯对着的墙没有建，房内格局没有成型，上下水、卫生间等没有，地面瓷砖铺完”的住宅。按照双方约定，被告应于2009年10月20日将回迁安置房屋交付王子良“使用”。被告虽然向原告交付了房屋，但该房屋未达到使用标准且小于约定面积，被告部分履行债务不损害原告利益，但原告不拒绝该部分债务的履行不应视为原告对其余债务的放弃，被告部分履行债务给原告增加的费用，应由被告负担，被告仍应按照双方约定履行未履行部分的债务。对原告要求被告给付原告回迁房面积不足部分的差价款、修复款及2012年7月16日至2014年10月16日租房费的诉讼请求本院予以支持。但是，原告按照4800.00元/㎡的价格计算不足面积差价无事实依据，本案中原告所提供证明回迁房屋价格的证据仅有《拆迁安置协议书》，原、被告在该协议中约定被拆迁住房补偿价格为2184.00元/m2[1820.00元×（1+20%）＝127785.84元÷58.51m2]，故被告给付原告回迁房面积不足部分的差价款应为9478.56元[2184.00元×（86㎡-81.66㎡）]；经鉴定涉案回迁房屋建造东西墙、南北墙、卫生间、窗户玻璃及安装、入户门的工程造价为22359.00元，但原告未在规定期限内针对庭审中增加该项诉讼请求补交相应的案件受理费，故本院仅对起诉状中请求的22127.00元修复费用予以支持。因原、被告双方约定如被告2009年10月20日不能将回迁房交给原告使用，自逾期之月起按照600.00元/月标准的二倍发给原告临时安置补助费。被告向原告交付的房屋并未达到使用标准，被告应继续按照双方约定承担相应的违约责任，故原告主张2012年7月16日至2014年10月16日租房费32400.00元（600.00元×2倍×27个月）有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司给付原告王子良回迁房屋不足面积价款9478.56元、修复费用22127.00元、逾期安置补助费32400.00元，合计64005.56元，于本判决生效后立即执行。案件受理费842.00元，鉴定费3000.00元，合计3842.00元，由原告王子良负担142.00元，由被告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司3700.00元。上诉人通辽市宇豪房地产开发有限责任公司不服原审判决上诉的主要理由是：原审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，理由如下；一、上诉人不应给付被上诉人房屋不足面积价款。《拆迁补充协议》中上诉人应给付被上诉人的房屋面积用了“约”字的说法，因为《协议》是在楼房还未开建时就签订的，所以上诉人和被上诉人双方从实际情况出发，都认可并承认了会存在一定面积的差异，这一事实已由（XXXX）某民初字第XXX号判决书认定。依据《协议》被上诉人回迁到西一单元一楼西屋面积约86㎡，与实际上诉人交付的房屋差了4.34㎡，这4.34㎡在双方接受范围之内，这一点从被上诉人在2012年7月16日签收的《交接单》就足以证明，接收房屋时对该房屋的面积未提出异议，至此上诉人依据《协议》应尽的义务已经完成，所以原审法院判定上诉人给付被上诉人房屋不足面积价款是错误的。二、上诉人不应给付被上诉人房屋修复费用2012年7月16日上诉人与被上诉人在执行局办理了交接手续，交付时房屋的状态在执行局起草的《交接单》上有着详细且明确的说明，被上诉人在《交接单》上签字按手印，对交付的房屋状态予以认可，没有提出异议，具有法律效力。上诉人与被上诉人签订《交接单》后，上诉人已经履行完毕《协议》的义务，交付后的房屋所有权已转移到被上诉人名下，既然房屋的所有权已转移，被上诉人自行修复房屋产生的费用与上诉人无关，所以原审法院判定上诉人承担被上诉人的房屋修复费用是错误的。三、上诉人不应给付被上诉人逾期安置补偿费。被上诉人接收房屋后第二天，就砌墙安门准备入住，行使了《交接单》中房屋所有权人的权利，有小区居民和我公司出具的《通知》为证。被上诉人称房屋不能入住没有法律和事实依据，第一对于何种房屋不能入住法律没有明显界定，被上诉人接收房屋时水电暖全通，明显适宜居住；第二被上诉人接收房屋三年后起诉索要租房费，明显是浪费国家诉讼资源为自己谋不当之财，所以原审法院判定上诉人给付被上诉人逾期安置补偿费是错误的。综上所述，请求二审法院在查清事实的基础上，撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审的诉讼费及一审的评估费用由被上诉人承担。被上诉人王子良答辩表示服从原判。经审理，本院查明的事实和采信的证据与原审基本一致。本院予以确认。二审期间上诉人宇豪公司向本院提交了1、XX小区入住前应缴纳的费用表，证明被上诉人接收房屋时水电暖齐全，被上诉人所要交纳的费用没有交，存在违约事实。2、（XXXX）某民初字第XXX号民事判决书，证明上诉人向被上诉人交付房屋面积81.66平方米，属已履行完毕。3、某人民政府某政字2006第XXX号文件，证明拆迁安置协议中，超出面积15.788平方米，被上诉人要向上诉人补交超面积款的法律依据的事实。4、某小区施工图一份，证明鉴定报告超出原房屋设计，超出费用不应我方负担。证明工程造价鉴定报告失真，证明王子良用红砖砌240墙会给该楼主体造成破坏，使地下室GL梁存在超载风险，也证明宇豪公司2012年7月1日下发的通知事实存在，真实有效。5、涉案房屋外观现状图片二张，证明被上诉人已行使交接单中房屋所有人的权利。楼梯对着的墙砌完，入室防盗门已安。证明宇豪公司2012年7月18日下发的通知真实有效合法，证明涉案房屋南、西、北早已安装玻璃。被上诉人诉请欺骗，证明通辽市兴达建设工程造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定报告失真。6、2009年12月23日宇豪公司百顺新居小区向通辽市自来水公司购买36块水表和36块水表锁发票，还有涉案111室2010年1月19日缴纳电费的收据，涉案房屋所在单元走廊2010年1月19日缴纳电费收据，某XXX室2010年、2011年缴纳供热费发票两张，上述多个证据综合证明2012年7月16日被上诉人收到的房屋水电暖齐全，适宜入住，证明2012年7月18日我公司给王子良下发的通知真实有效。被上诉人质证后认为对于上诉人在二审出示的证据：均有异议，上诉人交房当时现状在交接单上已经载明。关于鉴定报告，是由法院委托，鉴定机构到房屋现场进行实地勘验，不存在乱砌墙后进行评估的情况。由于双方在法院执行交付涉案房屋时对于房屋现状有明确记载，上诉人提交的上述证据证明事项与交接笔录相矛盾，故对上诉人出示的上述证据的证明力不予确认。本院认为，本案中上诉人于2012年7月16日向被上诉人交付面积81.66㎡，由于入室门及楼梯对着的墙没有建，房内格局没有成型，上下水、卫生间等没有，没有达到双方约定房屋交付标准，上诉人应按照双方约定履行未履行部分的义务。被上诉人要求上诉人给付回迁房面积不足部分的差价款、修复款诉讼请求符合法律规定，应予采纳。原审对此部分事实的认定正确，应予确认。由于双方在2012年7月16日的房屋交接中，上诉人已经将房屋交付，虽然交付的房屋部分设施未完工，但双方在交接时未明确修复时间，被上诉人也未提供证据证明修复该部分设施的合理用工时间，主张自交付之日起至本案起诉之日期间按每月600元的两倍发给临时安置补助费缺乏事实依据，不予采纳。综上，原审认定事实部分有误，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、变更原审判决为：上诉人通辽市宇豪房地产开发有限责任公司给付被上诉人王子良回迁房屋不足面积价款9478.56元、修复费用22127.00元、合计31605.56元，于判决生效后立即执行。二、驳回被上诉人王子良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费842元，鉴定费3000元，二审案件受理费1684元，合计5526元，由上诉人通辽市宇豪房地产开发有限责任公司负担4263元，被上诉人王子良负担1263元。本判决为终审判决。审 判 长 刘景国审 判 员 王琳琳代理审判员 付淑娥二〇一六年三月十六日书 记 员 道日娜 来源：百度“”