（2016）苏09民终576号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-22
案件名称
林春东与响水昌宇汽车有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
响水昌宇汽车有限公司,林春东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终576号上诉人（原审被告）响水昌宇汽车有限公司，住所地响水县经济开发区。法定代表人管广文，该公司经理。委托代理人林正伟，响水县陈家港法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）林春东，江苏快捷士润滑油有限公司法定代表人。委托代理人李亚军，江苏金禾律师事务所律师。委托代理人王曲凡，江苏法岭律师事务所律师。上诉人响水昌宇汽车有限公司（以下简称昌宇公司）因与被上诉人林春东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2015）响民初字第02193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林春东一审诉称，2013年11月8日，双方签订了房屋买卖合同，约定昌宇公司将其拥有的坐落于响水县经济开发区204国道东侧、题桥北侧的房屋（包含土地使用权面积26606平方米，房屋面积21915.93平方米）以1540万元的价格出卖给林春东。双方就有关付款、办理过户手续、交房及违约责任均作了约定。合同签订后，林春东按约支付了首批购房款770万元，而昌宇公司没有为林春东办理房屋过户手续，也没有向林春东交付房屋。后昌宇公司于2014年1月7日和2月10日两次出具承诺书，承诺只要林春东再支付部分房款，昌宇公司就立即为林春东办理房屋过户等相关手续，林春东因此又向昌宇公司支付了466.4万元购房款。可是昌宇公司在林春东多次催促下仍然没有为林春东办理房屋过户等相关手续。林春东遂诉至法院，请求依法判令昌宇公司：1、在判决生效后10日内，将其名下响房权证响经字第××J00512、XJ00513、XJ00514、XJ00515房产证及响国用（2012）第补27041号土地使用证过户给林春东，并向林春东交付上述房产及土地；承担逾期办理过户期间违约金，从2014年1月8日起以770万元为基数，按日千分之三标准计算直至实际过户之日，另承担违约金50万元。2、如审理过程中，案涉房产确无法办理过户手续，则请求解除林春东与昌宇公司2013年11月8日签订的房屋买卖合同，判令昌宇公司返还购房款1236.4万元，从2014年1月8日起，按日千分之三标准承担违约金直至实际给付之日，另承担违约金50万元。3.诉讼费用由昌宇公司承担。昌宇公司一审答辩称，1.涉案房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，名为房屋买卖，实质上系民间借贷纠纷，真正操作人是林照东，林春东与管广文素不相识。2、盐城市中级人民法院以及江苏省高级人民法院经过审理均驳回了林春东要求过户的请求，只是认定事实不同而己，故对林春东的诉讼请求仍应予以驳回。3、昌宇公司有新证据进一步证明该案系民间借贷纠纷，且直接与林照东有关联。4、该案实际上是一起高利贷纠纷。5、林春东诉称的整体支付房款过程是个虚假行为。6、即使房屋买卖合同成立，也不存在支付第二批房款问题，也不存在违约。7、该合同无论是否有效还是无效，所设的违约金过高，超出法律规定，依法应当降低。综上，依法应驳回林春东要求过户的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年11月8日，林春东（乙方）与昌宇公司（甲方）签订了一份房屋买卖合同，内容为：“一、乙方同意购买甲方拥有的座落于响水县经济开发区204国道东侧、题桥北侧（产证号为：响房权证响经字第××J00512、XJ00513、XJ00514、XJ00515；土地使用证号为：响国用（2012）第补27041号；房屋面积分别为：16.45平方米、1198.96平方米、9725.46平方米、10975.06平方米，土地使用权面积为26606.00平方米）。合计人民币：壹仟伍佰肆拾万元整（￥15400000.00），合同签订之日起乙方应向甲方支付总房款的一半合计柒佰柒拾万元整（￥7700000.00）首付款，余款柒佰柒拾万元整（￥7700000.00）在办理好房屋及土地过户手续并交付给乙方使用之日起3日内付清。二、甲方应于收到乙方首付款之日起60日内办理房屋及土地过户手续并交付给乙方使用。甲方不能如期办理上述手续及时交给乙方使用，自到期之日起按首付款日利率3‰支付给乙方违约金。三、税费由甲乙双方各自承担，遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需的税费。四、甲乙双方合约签定后，若乙方违约，应书面通知甲方，乙方承担违约金50万元，甲方在收到违约金之日起应在3日内将乙方首付款如数返还给乙方。若甲方违约，应书面通知乙方，甲方承担违约金。甲方不能如期返还乙方首付款，自到期之日起按首付款日利率3‰支付给乙方违约金。五、甲方公司所有债务由甲方负责，与乙方无关……八、甲方需向乙方提供乙方所购房屋的房产证及土地使用证。九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等的法律效力。”该合同加盖昌宇公司印章，且昌宇公司法定代表人管广文与林春东均签名捺印。2013年11月8日，林春东分两次通过江苏省农村信用社普通电汇的方式分别向户名为王晓萍的账户各汇款200万元，合计400万元。2013年11月11日，林春东分两次通过转账方式分别向王晓萍的账户各转账150万元，合计300万元，林春东又给付昌宇公司现金70万元。同日，昌宇公司向林春东出具收条一张：“今收到林春东购买响水县昌宇汽车有限公司房产首付款人民币柒百柒拾万元整（￥7700000.00元）。其中：现金柒拾万元整，2013年11月8日转入由林春东农商行卡（卡号：……6920）转入王晓萍工行卡肆佰万元（两次分别为贰佰万元、贰佰万元，卡号：……3439）；2013年11月11日由林春东农商行卡（卡号：……6920）转入王晓萍卡叁佰万元（两次分别为壹佰伍拾万元、壹佰伍拾万元，卡号：……4548）。”该收条上加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名捺印。2014年1月7日，昌宇公司向林春东出具承诺书一份，内容为：“本公司于2013年11月11日与你签定（订）的房屋买卖合同中约定，我公司收到你首付款柒佰柒拾万元整之日起60天内办理房屋及土地过户手续，余款在办理好过户手续后三日内付清，因本公司现有特殊情况资金紧张，如果你能在房屋及土地过户手续前再付肆佰万元本公司将在收到肆佰万元之日起两日内办理好过户手续，如果办理过程中甲乙双方发生的一切税费由本公司承担，并且将总房款优惠二十万元作为补偿优惠后房屋地价格为壹仟伍佰贰拾万元整。如果不能按时过户即为我公司违约责任不变。”该承诺书上加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名捺印，滕春晓、周仁华作为见证人分别签名。同日，王海浪通过建行卡电汇方式向滕春晓账号为……2353账户汇款70万元。“附加信息及用途”栏注明系还贷。同日，汇出方为……8024账户汇入滕春晓……2353账户100万元，交易类型注明为往账，备注栏注明系往来款。同日，林照东卡号为……3009账户转账支取170万元。同日，吴尚军……7725理财卡转账支取23万元。同日，昌宇公司出具收条一张：“今收到现金肆拾万元整。（购房款）￥400000.00元”。该收条加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名捺印。同日，昌宇公司向林春东出具收条一份：“今收到林春东购房款叁佰陆拾万元整（￥3600000.0元）。其中用林照东尾号为3009建行卡转滕春晓尾号：2353建行卡人民币壹佰柒拾万元整￥1700000，林春东尾号为6920转信用社卡转滕春晓建行卡2353壹佰万元整￥1000000。王海浪昆山银行尾号7904转滕春晓2353建行卡柒拾万元整（￥700000），吴尚军信用社转滕春晓信用社贰拾叁万元整（￥230000）（其中叁万为临时借款）”该收条加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名。2014年2月10日，昌宇公司向林春东出具承诺书一份，内容为：“本公司于2013年11月8日与您签订的房屋买卖合同，您于2013年11月8日、11月11日向我公司指定账户分别付了400万和370万，合计770万元首付款。因我公司的资金紧张，又于2014年1月7日请求您再付400万元，您当日将该款打入了我公司指定账户。我公司承诺您两日内办理过户手续，因本公司的全部房产与工行账户被盐城市中级人民法院查封，无法办理过户手续，实际造成了违约，给您造成了损失，深表歉意！本公司目前仍然经济紧张，特请求您再付购房款66.4万元，本公司向您承诺，本公司如今天收到该款项，2014年2月25日前一定处理好市中院查封事宜，与您办理合同约定的过户手续。如果到期仍不能办理过户手续，本公司将当日退还您所付全部购房款1236.4万元，并承担合同约定的违约责任。如我公司还不能兑现承诺，您可向人民法院起诉。”该承诺书加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名。承诺书中的落款时间“2010年2月10日”应为2014年2月10日，系管广文笔误。同日，林春东从账号为……2243账户支取66.4万元现金。同日，昌宇公司出具收条一张：“今收到林春东购房款人民币陆拾陆万肆仟元整：￥664000.00元”，该收条加盖昌宇公司合同专用章，管广文签名。林春东称其于2014年2月28日通过响水县城南法律服务所向昌宇公司发出法律顾问函一份，要求昌宇公司在收到该函件之日起五日内将协议涉及的房屋产权及土地使用权过户至林春东名下，否则将依法提起诉讼。但昌宇公司称其并未收到。在本案审理过程中，林春东向原审法院提出诉讼保全的申请，经审查，原审法院作出（2015）响民初字第02193－1号民事裁定，查封昌宇公司价值12364000元的财产，将案涉房屋及土地予以查封。另查明，2010年2月8日，昌宇公司通过挂牌出让的方式取得位于响水县经济开发区204国道东侧、题桥北侧面积为26606平方米的国有土地使用权，用途为工业，土地使用权证书号为响国用（2012）第补27041号。2010年12月15日、2011年10月13日和2012年10月17日，响水县国土资源局分别向被告发出响国土罚字（2010）第22号、响国土罚字（2011）第41号、响国土罚字第（2012）第194号《国土资源行政处罚决定书》，对昌宇公司未经批准而擅自将工业用地改变用于营业性用地的行为作出行政处罚，责令交还非法改变用途的土地并处以30元／平方米的罚款。2012年10月14日，昌宇公司向响水县国土资源局发函，同意退还被处罚的7763平方米土地。2012年8月1日，昌宇公司取得涉案房屋的所有权证书（响房权证响经字第××J00512－XJ00515），合计总面积为21915.93平方米。其中包括配电间16.45平方米（XJ00512）、4S店9725.46平方米（XJ00514）、玻璃仓储区1198.96平方米（XJ00513）和汽配（配件展厅）10975.06平方米（XJ00515）。上述房产一并被中国工商银行股份有限公司响水支行设定最高额抵押权，抵押价值为1470万元，抵押期限为2013年4月9日至2017年12月31日。涉案土地26606平方米系工业用地，也被中国工商银行股份有限公司响水支行设定了抵押权，抵押期限为2013年4月13日至2015年4月10日。昌宇公司已于2013年10月18日将所欠中国工商银行股份有限公司响水支行的欠款全部结清，但未到中国工商银行股份有限公司响水支行领取他项产权证书。上述涉案房屋的所有权证书和国有土地使用权证书现均由林春东持有。2013年10月11日，案外人卞安兵、倪令顺在本院起诉昌宇公司、管广文安装工程承包合同纠纷一案，本院作出财产保全裁定，2015年12月3日，本院作出（2013）盐民诉保字第004－1号协助执行通知书，解除了上述房屋及土地查封。此案，林春东曾于2014年3月10日在盐城市中级人民法院起诉响水昌宇汽车有限公司，要求昌宇公司立即为林春东办理房屋、土地过户手续并交付相应房屋。盐城市中级人民法院于2015年2月9日作出（2014）盐民初字第0059号民事判决，认为涉案合同名为房屋买卖，实为民间借贷。林春东在本院向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求后坚持不予变更，故本院对林春东要求昌宇公司履行房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。驳回林春东的诉讼请求。林春东不服，于2015年3月24日向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2015年10月13日作出（2015）苏民终字第210号民事判决，认定此案系房屋买卖合同关系，但鉴于案涉房产目前仍处于被另案查封状态，无法办理过户手续，故仅就林春东的一审诉讼请求而言，原审判决驳回其诉讼请求并无不当，原审判决结果可以维持。判决驳回上诉，维持原判。本案在审理期间，林春东将诉讼请求明确为：昌宇公司在判决生效后10日内，将其名下响房权证响经字第××J00512、XJ00513、XJ00514、XJ00515房产证及响国用（2012）第补27041号土地使用证过户给林春东，并向林春东交付上述房产及土地；承担逾期办理过户期间违约金，从2014年1月8日起以770万元为基数，按日千分之三标准计算直至实际过户之日，另承担违约金50万元。原审法院认为，双方于2013年11月8日签订了房屋买卖合同，昌宇公司认为案涉合同名为房屋买卖实为民间借贷。根据江苏省高级人民法院已生效的民事判决，认定本案涉及的合同为房屋买卖合同，故双方于2013年11月8日签订的合同为房屋买卖关系，该房屋买卖合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，林春东应在合同签订之日起支付770万元首付款，昌宇公司应于收到林春东首付款之日起60日内办理房屋及土地过户手续并交付给林春东使用。林春东在合同签订之日支付400万元，在同年11月11日支付370万元，昌宇公司在收到林春东770万元首付款后，未在60日内为林春东办理房屋过户及交付房屋，构成违约，应承担违约责任。关于本案林春东要求过户的请求能否得到支持，昌宇公司认为涉案房产在合同形成之前已被法院查封并全额抵押给相关银行，符合多项依法不得转让情形。本案双方订立合同前，案涉房屋虽已被查封，但在本案审理期间，盐城市中级人民法院解除了上述房屋及土地查封。案涉房屋虽抵押给银行，但昌宇公司已于2013年10月18日将所欠中国工商银行股份有限公司响水支行的欠款全部结清，抵押权实际已消除。综上，昌宇公司辩称本案具有依法不得转让的情形均已消失，故对林春东要求昌宇公司办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续并交付房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。林春东与昌宇公司所订立的房屋买卖合同约定违约金过高，昌宇公司要求予以减少符合法律规定，因林春东从2013年11月11日就将首批购房款770万元交付昌宇公司，昌宇公司未在60日内办理过户手续，应从2014年1月12日起承担违约责任，结合本案的具体情况，可按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算。本案在审理过程中，昌宇公司申请对案外人林照东的笔迹进行签定，因案外人林照东否认昌宇公司提供的款项及利息计算过程是其书写，且计算清单中并无林照东本人签名，在林春东没有授权案外人林照东的情况下，林照东的行为并不能代表林春东，昌宇公司申请鉴定的内容与本案房屋买卖无关联性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，原审判决：一、被告响水昌宇汽车有限公司在判决生效后15日内，将其名下响房权证响经字第××J00512、XJ00513、XJ00514、XJ00515房产证及响国用（2012）第补27041号土地使用证过户给原告林春东，并将上述房屋及土地交付给原告林春东；二、被告响水昌宇汽车有限公司承担违约金，从2014年1月12日起以770万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算至房屋过户之日止）。案件受理费98984元，诉讼保全费5000元，合计103984元。由被告响水昌宇汽车有限公司负担。上诉人昌宇公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、林春东已经就该案在盐城市中级人民法院起诉要求上诉人将房屋过户至其名下，盐城市中级人民法院经审理驳回了其诉讼请求，林春东不服，又上诉至江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院经审理驳回了其上诉请求，维持原判，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定，该案属于一事不再理，故原审法院里应驳回起诉；2、江苏省高级人民法院作出的判决已经生效，故原审法院对该案不具有管辖权，更无权作出与上级法院不同的判决；3、本案一审承办法官与林春东的弟弟系同学关系，其应主动自行回避而没有回避；4、该案在原审一审第一次开庭时，房屋和土地仍处于查封状态，虽然在2015年12月9日盐城市中级人民法院解除了对上诉人房产和土地的查封，但当时上诉人的房产和土地在魏子祥一案中仍处于查封状态。原审判决时承办法官未经魏子祥签字同意擅自于2015年12月17日违法解除了对上诉人房产和土地的查封，该行为是违法的，故原审法院判决是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决改判驳回被上诉人的起诉或发回重审。林春东答辩称，本案不属于“一事不再理”的范围，亦属于原审法院管辖的范围，原审判决与上级法院的判决没有矛盾的地方，原审判决正是依据江苏省高级人民已经生效的文书认定的事实作出的判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。二审审理过程中，上诉人昌宇公司提交了以下证据：证据一、响水县人民法院（2015）响民初字第02192号民事调解书、保全费票据，证明响水法院因魏子祥起诉昌宇公司建设工程施工合同纠纷案件于2015年10月22日对案涉房屋进行了查封；证据二、响水县人民法院（2015）响民初字第02368号民事调解书、5万元现金缴款单（保全费），证明周素红起诉昌宇公司民间借贷纠纷案也提出了诉讼保全申请，响水法院收取保全费却没有对案涉房地产采取保全措施；证据三、响水县人民法院执行裁定书两份，证明（2015）响民初字第02192号、02368号等案件生效后，魏子祥及周素红等4人已在执行程序中申请对昌宇公司的案涉房产执行保全；证据四、手机拍摄的照片一张，证明原审承办法官对魏子祥起诉昌宇公司建设工程施工合同纠纷案件中查封的案涉房产违规违法解封。林春东对昌宇公司提交的证据质证意见为，对真实性无异议，对关联性有异议，上述证据均不能证明上诉人所主张的涉案房产不能进行买卖过户的主张。上述证据都是在被上诉人申请保全后，相关债权人又申请保全，属于轮候查封，被上诉人在2015年10月21日起诉，起诉的当日就申请对涉案房产进行保全，被上诉人申请保全时第一查封人是案外人卞安兵，由盐城市中级人民法院进行查封，被上诉人是第二查封人。盐城市中级人民法院于2015年12月3日解除了对卞安兵申请的首轮查封，按保全顺序被上诉人变成首轮查封，涉案房产具备了房屋过户的条件，上诉人提出的案外人申请的保全都是在被上诉人申请保全之后。另外，四份证据在上诉请求及上诉状中都没有反映，根据最高院民诉法司法解释323条规定，二审法院应围绕上诉人的上诉请求进行审理，当事人没有请求的不予审理。二审中，上诉人昌宇公司申请魏子祥出庭作证，魏子祥陈述其于2015年10月22日向响水法院申请保全，并缴纳了保全费，向一审承办法官索要裁定书，他没有给我。法院替我进行财产保全，但未经其同意又解除了财产保全。二审另查明，魏子祥诉昌宇公司建设工程施工合同纠纷一案中，原审法院根据魏子祥的申请，于2015年10月22日作出了（2015）响民初字第02192-1号民事裁定，裁定对昌宇公司的财产在120万元范围内，予以冻结，或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年10月23日向响水县房管所送达了（2015）响民初字第02192-1号民事裁定书及协助执行通知书。因魏子祥诉昌宇公司建设工程施工合同纠纷一案双方达成调解协议结案，原审法院于2015年12月15日作出（2015）响民初字第02192-2号民事裁定，裁定解除对昌宇公司120万元或相应价值财产的查封。本院认为，双方于2013年11月8日签订的房屋买卖合同，已经江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第210号民事判决书认定为房屋买卖关系，该房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于该案是否属于“一事不再理”的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。本案林春东起诉的时间虽为2015年10月21日，但在案件审理过程中，本院作出了（2013）盐民诉保字第004－1号协助执行通知书，解除了案外人卞安兵、倪令顺对案涉房屋及土地的查封。该案在审理过程中发生了新的事实，故不属于“一事不再理”的范围。关于原审法院对该案是否具有管辖权的问题，虽然林春东于2014年在本院起诉昌宇公司，要求昌宇公司立即为其办理房屋、土地过户手续并交付相应房屋，但根据《最高人民法院〈关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准〉的通知》规定，从2015年5月1日起，江苏省所辖中级人民法院管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件（当事人住所地均在受理法院所处省级行政辖区），故原审法院对本案具有管辖权。关于该案原审承办法官是否应主动回避的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四十三条规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权申请其回避：（一）是本案当事人或者当事人近亲属的；（二）本人或者其近亲属与本案有利害关系的；（三）担任过本案的证人、鉴定人、辩护人、诉讼代理人、翻译人员的；（四）是本案诉讼代理人近亲属的；（五）本人或者其近亲属持有本案非上市公司当事人的股份或者股权的；（六）与本案当事人或者诉讼代理人有其他利害关系，可能影响公正审理的。昌宇公司认为原审承办法官与林春东弟弟系同学关系，但并未提交证据予以证明，林春东对此亦予亦否认，且林春东弟弟在本案中并非林春东的诉讼代理人，昌宇公司提出的该上诉理由不符合自行回避的法律规定，且昌宇公司在原审审理过程中未提出要求原审承办法官回避的申请，故本院对上诉人昌宇公司该上诉理由不予采信。关于昌宇公司上诉称原审承办法官在2015年12月17日魏子祥一案中未经魏子祥签字同意擅自解除了案涉房产和土地的查封问题。在本案审理过程中，林春东于2015年10月21日向原审法院提出诉讼保全的申请，原审法院于2015年10月21日作出（2015）响民初字第02193－1号民事裁定，查封了案涉房屋及土地，并于2015年10月22日向响水县国土局送达了（2015）响民初字第02193－1号民事裁定书及协助执行通知书。而原审法院根据魏子祥的申请作出的诉讼保全裁定书系在2015年10月22日，送达诉讼保全裁定书及协助执行通知书为2015年10月23日，故原审法院根据魏子祥的申请对案涉房屋及土地的查封均在林春东之后，在本院于2015年12月3日解除了案外人卞安兵等人申请的首轮查封后，林春东提起的诉讼保全按保全顺序变成首轮查封。原审法院根据魏子祥的申请对案涉房屋及土地的查封以及原审法院解除魏子祥对案涉房屋的查封并不影响本案的处理结果。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95984元，由上诉人响水昌宇汽车有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 谢超亮代理审判员 秦广林二〇一六年三月十六日书 记 员 刘 湘 百度搜索“”