（2015）宿中民终字第01678号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-04-15

案件名称

尚宗超与沭阳县裕丰隆物业服务有限公司、江苏省志远物业服务有限公司沭阳分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

尚宗超,沭阳县裕丰隆物业服务有限公司,江苏省志远物业服务有限公司沭阳分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2015）宿中民终字第01678号上诉人（原审原告）尚宗超。委托代理人廖化凡。被上诉人（原审被告）沭阳县裕丰隆物业服务有限公司。法定代表人徐晓英，该公司董事长。委托代理人孙军，该公司经理。被上诉人（原审被告）江苏省志远物业服务有限公司沭阳分公司。负责人葛健，该公司总经理。委托代理人王奎。上诉人尚宗超因与被上诉人沭阳县裕丰隆物业服务有限公司（以下简称裕丰隆公司）、江苏省志远物业服务有限公司沭阳分公司（以下简称志远物业沭阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第00025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚宗超原审诉称：尚宗超系沭阳县颖都家园38幢楼1单元101室户主。2014年11月15日上午9时许，尚宗超回到家中发现各个房间和阳台有1-2厘米积水，家中地板、房门、墙壁都被积水侵泡腐蚀，造成严重的财产损失。经裕丰隆公司派员现场检查，发现系该单元公用下水管道堵塞导致水倒灌至尚宗超��中。志远物业沭阳分公司把沭阳县颖都家园小区物业管理交给了裕丰隆公司管理。裕丰隆公司和志远物业沭阳分公司作为尚宗超房屋所在小区的物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定对物业管理区域的公共设施包括公用下水管道进行维修、养护。现请求判令裕丰隆公司和志远物业沭阳分公司连带赔偿尚宗超损失40000元，并承担本案诉讼费用。裕丰隆公司原审辩称：志远公司沭阳分公司的合同于2014年11月15日终止，裕丰隆公司与河西居委会签订物管合同，是2014年11月16日接手的。尚宗超于2014年11月16日到裕丰隆公司反映其家中漏水，裕丰隆公司就安排人员去疏通，并且已经处理好了，裕丰隆公司不应当承担赔偿责任。志远物业沭阳分公司原审辩称：尚宗超所在沭阳县颖都家园小区没有选举产生业主委员会，是由河西社区居委会代管，该小区从2012年5月18日起至2014年11月15日实际管理人是志远物业沭阳分公司。颖都家园小区的下水管道都是经过合格验收的，如果存在管道堵塞漏水，应该是人为因素，应当由使用管道的尚宗超及其楼上的所有住户承担责任。尚宗超家的下水管道漏水是因其私自改装造成的，没有经过开发商及物管单位同意。2014年11月15日，志远物业沭阳分公司与河西居委会签订了解除颖都家园物管服务协议，志远物业沭阳分公司于当日退场，而尚宗超所诉称的事情发生在2014年11月16日，因此，尚宗超主张的水管漏水造成的损失与志远物业沭阳分公司无关。原审法院经审理查明：尚宗超系沭阳县颖都家园38幢楼1单元101室业主，其于2009年购买该房屋，除逢年过节时外家中长期无人居住。2014年11月16日，尚宗超的邻居发现尚宗超家门缝往外冒水、外面墙皮脱落，遂通知尚宗超。尚宗超回家��发现家中各个房间、阳台有1－2公分积水，地板、房门、墙壁及部分家具被积水侵泡腐蚀，遂至被裕丰隆公司处报修，裕丰隆公司随即派人到现场查看，确定为厨房共用下水管道堵塞导致水倒灌，遂即对管道进行了疏通。尚宗超索赔未果，诉至法院。原审法院另查明：2012年5月18日，淮安市建伟物业服务有限公司（乙方，以下简称建伟公司）与沭阳县沭城镇河西社区居委会（甲方）签订《物管服务选聘协议书》。协议约定：甲方将颖都家园小区选聘给乙方从事物业服务工作；聘用时间从2012年5月18日起至2015年5月17日止；乙方要加强小区维护和对硬件设施的保养，确保小区安全、技防、绿化、亮化、景观及附属设施完好无损等。2014年11月16日，沭阳县沭城街道办事处河西居委会与建伟公司签订《关于解聘颖都家园物管服务协议》。志远物业沭阳分公司在诉讼��自认其系颖都家园小区的原实际物业服务企业，但已于2014年11月15日实际退场。2014年11月16日，裕丰隆公司（乙方）与沭阳县沭城街道办事处河西居委会（甲方，下简称河西居委会）签订《颖都家园物业管理服务协议书》，约定：甲方将颖都家园小区选聘委托给乙方实行物业服务工作；管理期限从2014年11月16日起至2017年11月16日止；承担物业范围内维修项目及执行沭阳县、沭城街道规定的相关全部责任和物业服务；服务标准…公共设施设备养护及时，保证质量，…物业服务内急修、小修的要在规定时间内维修到位等。裕丰隆公司于同日进驻颖都家园小区。裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司、建伟公司均未与颖都家园小区业主委员会签订物业服务合同。本案在审理过程中，原审法院依法对河西居委会负责物业督管的相关人员进行了调查，河西居委会认为业主��房间共用下水管道属于物业服务企业应承担日常养护、维修义务的范围，但如果业主家中无人，其家中厨房间共用下水管道堵塞，居委会发现后应当及时联系业主，如果业主无法联系，则由居委会拨打“110”，在公安部门的见证下开锁进入业主家，再通知物业服务企业进行维修。原审法院认为：关于尚宗超经其邻居告知而发现家中积水并报修的时间，尚宗超在其诉状中陈述系2014年11月15日，但原审法院在现场勘验时，其妻子张银娥陈述保修的时间是2014年11月16日，尚宗超在庭审中表示对调查笔录无异议。裕丰隆公司在答辩时亦认可尚宗超反映其家中漏水的时间为2014年11月16日，后又陈述该时间为2014年11月15日，并提供证人徐某、戚某到庭证明，二证人均系裕丰隆公司员工，与裕丰隆公司具有利害关系，证人戚某称其不知道尚宗超报修、公司维修的时间，故��该二证人证言的证据效力均不予认定。根据“禁止反言”的原则，原审法院认定尚宗超报修、裕丰隆公司维修的时间均为2014年11月16日。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司和建伟公司均未与颖都家园小区业主委员会签订物业服务合同，但志远物业沭阳分公司在本案诉讼中自认其系颖都家园小区的原实际物业服务企业，裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司先后实际对颖都家园小区进行了物业服务，裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司依法应分别按照建伟公司、裕丰隆公司与河西居委会之间签订的物业服务合同的约定及《物业管理条例》的相关规��承担相应的义务。本案中，尚宗超的损害系因厨房间共用下水管道堵塞导致水倒灌造成，而厨房间共用下水管道处于尚宗超室内。裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司对尚宗超关于厨房间共用下水管道属于物业服务合同及《物业管理条例》规定的物业共用部位、共用设施设备范围的主张不予认可。建伟公司、裕丰隆公司与河西居委会之间签订的物业服务合同均未明确约定厨房间共用下水管道属于物业服务企业应承担日常养护、维修义务的范围。河西居委会作为物业服务合同一方当事人，认为厨房间共用下水管道属于合同约定的物业服务企业应承担日常养护、维修义务的范围，但如果业主家中无人，其家中厨房间共用下水管道堵塞，居委会发现后应当及时联系业主，如果业主无法联系，则由居委会拨打“110”，在公安部门的见证下开锁进入业主家，再通知物业服务企业进行维修。河西居委会对合同约定内容不明确事项的解释与另一方当事人的解释不一致，且未提供证据证明其主张，《物业管理条例》及《物业承接查验办法》等相关规定内容亦均不能明确尚宗超厨房间共用下水管道是否属于《物业管理条例》规定的物业共用部位、共用设施设备范围，故对尚宗超关于厨房间共用下水管道属于物业服务合同及《物业管理条例》规定的物业共用部位、共用设施设备范围的主张不予支持。即使河西居委会对物业服务合同内容的解释成立，本案中，尚宗超家中长期无人居住，其邻居发现尚宗超家门缝往外冒水、外面墙皮脱落的情况并通知尚宗超，裕丰隆公司在接到尚宗超报修后，已及时对尚宗超厨房间共用下水管道进行了疏通，故不应承担责任。志远物业沭阳分公司在对小区进行物业服务期间，尚宗超厨房间共用下水管道已经��塞，但尚宗超家中长期无人，无任何人或组织及时报修，志远物业沭阳分公司在不知情的情况下亦不应承担任何责任。尚宗超认为裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司违反《物业管理条例》第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”该条规定中的对物业存在的安全隐患有责任及时维修养护的责任人并不是物业服务企业，而且尚宗超家中长期无人居住，在尚宗超的邻居发现尚宗超家门缝往外冒水、外面墙皮脱落的情况并报修之前，无任何人或组织要求裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司对尚宗超厨房间共用下水管道维修养护。故裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司未违反该条规定，故对尚宗超的该项主张亦不予支持。综上，尚宗超的诉讼请求无事实及法律依据，应不予支持。依照《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院作出判决：驳回尚宗超的诉讼请求。案件受理费800元，由尚宗超负担。尚宗超不服原审判决，向本院提起上诉称：一、物业公司系小区物业的管理、维护企业。裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司应当依据物业管理条例的规定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司疏于对物业共用部分的查验，直接导致尚宗超家中的损失，裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司应当对此承担赔偿责任。二、根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。本案中的共用下水道属于专有部分以外的共有部��，物业公司有义务给予定期检查维修。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司承担连带赔偿责任。被上诉人裕丰隆公司答辩称：裕丰隆公司是在2014年11月16日接手涉案小区的物业管理，尚宗超向公司反映情况时公司已经派人前去修理，所以裕丰隆公司不应承担任何责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人志远物业沭阳分公司答辩称：一、尚宗超的损失是因其厨房间下水道堵塞导致水倒灌造成的，裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司作为物业公司无法时刻到尚宗超的室内查看，且这些也不是物业公司的服务范围。由于尚宗超家长期无人，没有进行正常的维护，导致发生此次灌水的事故，其损失是因自身管理不当造成的，因此应由尚宗超自己承担责任，不应由裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司承担责任。二、尚宗超家中发生灌水的时间是2014年11月16日，而志远物业沭阳分公司在2014年11月16日已经与裕丰隆公司办理了相关的交接手续，因此志远物业沭阳分公司没有过错，不应当承担赔偿责任。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案房屋中厨房间共用下水道是否属于物业共用部位、公用设施设备范围。二、裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司应否对尚宗超因房屋浸水产生的损害承担赔偿责任；如应赔偿，赔偿责任及赔偿金额如何确定。关于争议焦点一，涉案房屋中厨房间共用下水道是否属于物业共用部位、公用设施设备范围问题。本院认为：住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋��卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。本案中，位于尚宗超家中的厨房间共用下水道具有空间上、利用上的独立性和私密性，故尚宗超主张室内厨房间的共用下水道属于物业共用部位、公用设施设备，本院难以支持。关于争议焦点二，裕丰隆公司、志远物业沭阳分公司应否对尚宗超因房屋浸水产生的损害承担赔偿责任；如应赔偿，赔偿责任及赔偿金额如何确定问题。本院认为：物业管理是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。其主要法律特征为：一、在物业管理服务合同中，物业管理企业与业主形成的是对物业的委托管理关系；二、物业管理企业提供服务的内容是对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理；三、物业管理企业服务的空间范围是物业的公共区域，业主的私人空间不在物业管理的范围内。本案中，尚宗超家中厨房间共用下水道发生漏水堵塞情况并不属于物业公司常规维修、养护及管理的范围，且尚宗超对其共用下水管道擅自改造以及家中长期无人亦是尚宗超家中厨房间共用下水道发生堵塞导致水倒灌致家中家具、墙体等发生损害的原因，因此，尚宗超要求裕丰隆公司、志远物业沭阳��公司共同赔偿其房屋因浸水而产生的损失，无法律和事实依据，本院不予支持。综上，上诉人尚宗超的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人尚宗超负担。本判决为终审判决。审　判　长　　覃卫东代理审判员　　吴振环代理审判员　　徐金鸽二〇一六年三月十六日书　记　员　　冯　邻第11页／共11页更多数据：