（2016）桂0205民初371号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-05-26
案件名称
邬德军、韦晓等与广西华硕科技信息产业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳北区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邬德军,韦晓,刘宪琴,广西华硕科技信息产业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0205民初371号原告邬德军，个体户。原告韦晓，个体户。委托代理人邬德军，个体户。原告刘宪琴，个体户。委托代理人邬德军，个体户。三原告共同委托代理人曾海荣，广西银正律师事务所柳江分所律师。被告广西华硕科技信息产业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市荣军路238号。法定代表人谢光明，董事长。委托代理人苏成，广西红盾律师事务所律师。委托代理人胡艳华，广西红盾律师事务所实习律师。原告邬德军、韦晓、刘宪琴与被告广西华硕科技信息产业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员温荃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邬德军同时作为韦晓、刘宪琴的委托代理人以及三原告的委托代理人曾海荣，被告广西华硕科技信息产业有限公司的委托代理人苏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬德军、韦晓、刘宪琴共同诉称，被告宣称购买其在建商铺，其可以对商铺统一管理，并每月向商铺的买受人支付固定租金。经被告促成，原告于2015年2月5日与被告以及广西明硕达物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）签订了《明硕科技商业大厦租赁协议（二层）》，约定原告将出资购买、被告投资开发的位于柳州市三中路59号明硕科技商业大厦2层3号商铺（以下简称2-3号房屋）出租给物业公司使用；物业公司从2015年4月起每月向原告返还租金6258元。2015年3月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告的2-3号房屋，房屋总售价为883548元；被告应当在2015年3月31日前向原告交付房屋，逾期60日，原告可解除合同，被告向原告退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告依约向被告支付了房屋总价款后，被告却未能依约如期交付房屋。原告试图查询2-3号房屋合同备案及预告登记情况，被告知该房屋登记信息与原告无关，原告无权查询。被告没有依约办理合同备案登记、预告登记，严重侵害了原告利益。故原告诉至人民法院，请求判决：一、解除原告与被告于2015年3月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告退还已付购房款883548元；三、被告赔偿原告因解除合同而造成的契税损失26948.24元及以上述购房款、契税为本金的利息损失44572.85元（按同期银行贷款利率自交纳上述款项之日起，至实际退还给原告之日止，暂计至2016年1月18日）；四、被告承担逾期交房违约金26506.44元；五、被告承担已付购房款一倍即883548元的赔偿责任；六、被告承担租金损失62580元（自2015年4月起暂计至2016年1月止，之后租金损失计至购房款实际退还给原告时止）；七、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，首先，被告未及时交付房屋是事实，也同意解除合同；原告如果主张了违约金就不能主张利息损失，故主张利息损失没有事实依据。其次，原告主张1倍的购房款没有法律和事实依据，因为被告没有隐瞒房屋情况，没有欺诈原告的故意，因此不同意支付一倍购房款。最后，原告主张租金损失没有事实依据，因为租金的发生依附于房屋的交付，本案房屋没有交付，原告提出该损失没有事实依据；且支付租金的义务人是物业公司，并不是被告。综上，被告同意解除合同，不同意原告的其他诉请。经审理查明，2014年12月30日，原告刘宪琴向被告支付了2000元的2-3号房屋认筹金；第二日，三原告向被告支付了房屋订金48000元；2015年2月5日，三原告向被告支付了房屋购房款833548元，自此，三原告向被告共支付了2-3号房屋的购房款883548元。同日，三原告与被告及物业公司签订了《明硕科技商业大厦租赁协议（二层）》，协议约定三原告自愿将其出资购买的2-3号房屋出租给物业公司使用。从2015年4月开始，物业公司每个月固定返还6258元租金给三原告。2015年3月8日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定三原告向被告购买2-3号房屋，总售价883548元；并约定被告应于2015年3月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付三原告；逾期60日不交房的，三原告有权解除合同，被告应退还全部已付款并按三原告累计已付款的3%向三原告支付违约金。2015年3月20日，三原告向税务部门申报纳税，并交纳税款26948.24元。2015年7月6日，被告向原告出具了一份《商铺产权归属证明》，确认2-3号房屋的产权归属于三原告并承诺在2015年10月30日前办理房产备案登记手续。2015年7月15日，被告的法定代表人谢光明再次向三原告出具了一份字据确认三原告购买了2-3号房屋并承诺于2015年10月30日前办理备案登记。另查明，被告至今未将3-2号商铺交付三原告，亦未办理备案登记；且该商铺分别在2014年7月28日被柳州市鱼峰区人民法院查封，查封年限为2年；2014年12月2日被柳州市城中区人民法院查封，查封年限为2年；2015年8月11日被本院查封，查封年限为3年。原告在庭审中认为，由于被告迟迟未交房，长期占用三原告已支付的购房款所产生的利息损失已经超过了合同约定的违约金数额，故要求被告既支付合同约定的违约金又支付被告占用购房款所产生的利息损失。本院认为，原告要求解除双方于2015年3月8日签订的《商品房买卖合同》，被告对原告解除合同的请求表示同意，故本院予以确认。原、被告双方于2015年3月8日签订的《商品房买卖合约》是双方在平等、自愿的基础上签订的合同，是各方的真实意思表示，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定履行了支付购房款883548元的义务，并向税务部门申报纳税，被告亦应按合同约定在2015年3月31日前将房屋交付原告使用，并履行协助原告办理房屋所有权证明的相关手续的义务，但被告至今未能将房屋交付原告使用，且该房屋被人民法院查封后至今仍未解封，故房屋亦无法办理相关手续。被告的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告可要求被告返还已付购房款并支付违约金。因此，原告要求被告返还已付购房款883548元符合法律规定，本院予以支持。根据《明硕科技商业大厦租赁协议（二层）》的约定，如果被告按照合同约定的时间将房屋交付给原告，则该房屋即可在租赁协议约定的时间内出租并获得租金收入。而被告作为该租赁协议的合同当事人之一，对此是明知的，故被告违约对原告所造成的包括可得利益的损失并未超过被告预见到的可能造成的损失。根据《明硕科技商业大厦租赁协议（二层）》的约定，原告应从2015年4月1日起，每月获得租金6258元，故原告诉请要求被告承担从2015年4月至2016年1月期间的租金损失62580元（6258元／月×10个月）及计算至合同解除之日时止的租金损失有事实和法律依据，本院予以支持。另外，原告确实缴纳了契税，而由于被告的原因导致合同无法继续履行，故因此造成的占用契税的损失应当由被告承担，故原告要求被告支付以26948.24元税款为本金，按银行的贷款利率5.1%年利率，从2015年3月20日暂计至2016年1月18日共1148.44元以及从2016年1月19日计算至税务部门退回契税之日止的利息损失有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告在收取了原告支付的购房款后迟迟未按照合同约定交付房屋，最终导致合同解除，并构成长期占用原告支付的购房款，由此产生的利息损失即可认定为原告的实际损失。原告诉请的利息损失43424.41元（2000元从2014年12月30日暂计至2016年1月18日共385天，按5.5%年利率计算为116元；48000元从2014年12月31日暂计至2016年1月18日共384天，按5.5%年利率计算为2777.42元；833548元从2015年2月5日暂计至2016年1月18日共348天，按5.1%年利率计算为40530.99元）并未超过按照银行同期贷款利率分段计算所得数额，本院予以认可。被告违约造成的原告的利息损失远远超过双方签订的合同约定的被告应当支付的违约金的数额，故原告要求被告支付购房款利息损失的诉请有事实和法律依据，本院对此予以支持。而对于原告要求被告支付违约金的诉请，根据相关法律规定，违反合同一方应当支付的违约金和应当赔偿的实际损失均以补偿性为基本功能，原告诉请的利息损失已经足以弥补其受到的实际损失，与违约金不能并用，故对该项诉请，本院不予支持。原告诉请的契税损失以及占用契税的利息损失，因本次房屋买卖的交易未完成，原告可向税务部门申请退款，故原告要求被告赔偿税费损失26948.24元并承担计算至被告退还契税之日的契税利息损失缺乏依据。关于原告诉请要求被告支付已付购房款一倍的问题，根据庭审查明的事实，被告并未在与原告签订房屋买卖合同后未告知原告又将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，故原告的该项诉请没有事实和法律依据。由于原告诉请要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告在庭审中也表示同意，那么在合同解除后，被告就不需继续向原告履行交付房屋的义务，原告与物业公司签订的租赁协议必然也不可能继续履行，亦不可能继续产生租金收入，故原告要求被告承担的租金损失计算至被告退还房款之日的诉请显然不符合法律规定。因此，本院对于原告的上述诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认原告邬德军、韦晓、刘宪琴与被告广西华硕科技信息产业有限公司于2015年3月8日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告广西华硕科技信息产业有限公司返还原告邬德军、韦晓、刘宪琴已付购房款883548元及该款利息43424.4元（暂计至2016年1月18日，之后利息计算方法：以已付购房款883548元为基数，从2016年1月19日起至被告实际返还完已付房款之日止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率分段计付）；三、被告广西华硕科技信息产业有限公司支付原告邬德军、韦晓、刘宪琴契税利息1148.44元（暂计至2016年1月18日，之后利息计算方法：以契税26948.24元为基数，从2016年1月19日起至税务部门退还契税之日止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率分段计付）；四、被告广西华硕科技信息产业有限公司支付原告邬德军、韦晓、刘宪琴租金损失62580元（暂计至2016年1月31日，之后租金按6258元／月，从2016年2月1日计算至合同解除之日止）五、驳回原告邬德军、韦晓、刘宪琴的其他诉讼请求。案件受理费22149元（原告已预交），案件受理费减半收取，由原告邬德军、韦晓、刘宪琴负担5274.5元，由被告广西华硕科技信息产业有限公司负担5800元，本院退回原告邬德军、韦晓、刘宪琴11074.5元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并在法定上诉期限内预交上诉费22149元（款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20--118701040004709。上诉费咨询电话0772—269****）。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 温 荃二〇一六年三月十六日书记员 覃素兰附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 来自：