（2015）东民初字第1349号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-05-24

案件名称

江苏金诚物业服务有限公司与夏建华、许文庆物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东台市人民法院

所属地区

东台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏金诚物业服务有限公司,夏建华,许文庆

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1349号原告：江苏金诚物业服务有限公司，住所地东台市金地盛大花园会所二楼。法定代表人：黄小旋，董事长。委托代理人：潘玉华，该公司副经理。委托代理人：陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。被告：夏建华，男，汉族。被告：许文庆，男，汉族。委托代理人：冯晓进，男，汉族。原告江苏金诚物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“金诚物业公司”）与被告夏建华、许文庆物业服务合同纠纷一案，原告金诚物业公司于2014年12月29日向本院起诉，本院于2015年3月27日作出了（2015）东民初字第82号民事判决，原告金诚物业公司、被告许文庆不服判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉，该院于2015年7月27日作出了（2015）盐民终字第01604号民事裁定，撤销本院（2015）东民初字第82号民事判决，发回本院重审。本院于2015年8月14日重新立案，依法另行组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司的委托代理人潘玉华、陈超，被告许文庆的委托代理人冯晓进到庭参加诉讼，被告夏建华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金诚物业公司诉称：金诚物业公司受东台市金地盛大花园业主委员会的委托，对东台市金地盛大花园实施物业管理服务。许文庆所有的东台市金诚大厦二楼房屋面积为1438.52平方米，夏建华租赁使用许文庆的该房屋从事商业经营。夏建华、许文庆未交纳自2013年4月1日至2015年3月31日的物业服务费共计69048.96元，经金诚物业公司催交仍拒不交纳，严重侵害了金诚物业公司的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判令夏建华支付物业服务费合计69048.96元、违约金13687.18元，合计82736.14元，许文庆承担连带责任。被告夏建华未应诉、答辩。被告许文庆辩称：许文庆与王宁宁、章文海于2012年9月30日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定期限自2012年10月1日至2016年5月31日止，由承租人王宁宁、章文海承担涉案房屋租赁期间的物业服务费。2014年2月8日，许文庆与王宁宁、章文海、夏建华签订协议书一份，约定由夏建华全面履行王宁宁、章文海的房屋租赁合同义务和物业服务合同义务，因此，本案金诚物业公司主张的物业服务费应当全部由夏建华承担。经审理查明：2011年8月14日，金诚物业公司（乙方）与东台市金地盛大花园业主委员会（甲方）签订《金地盛大花园物业服务合同》一份，约定了甲方从2011年8月1日起至2014年7月31日止委托金诚物业公司对金地盛大花园实行物业服务，并约定具体的物业服务事项及要求、双方的权利义务、物业服务质量标准、物业服务费用、违约责任及附则。其中：“商业：每平方米每月：……其他商业用房（金茂、金诚、金地大楼等）一层1.70元、二层及其以上、金鑫大楼2.00元……入伙时乙方预收一年物业服务费，以后业主或使用人按每年缴交一次，具体缴交日期为每个物业服务年度的前一个月的1-10日……业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日按应交物业服务费等费用的千分之三向乙方支付违约金”。2014年9月18日，金诚物业公司（乙方）与东台市金地盛大花园业主委员会（甲方）续签了《金地盛大花园物业服务合同》，约定合同期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同签订后至今，金诚物业公司进行物业服务工作。2012年7月25日，金诚物业公司（乙方）与东台市金地盛大花园业主委员会（甲方）签订《协议书》一份，约定根据东发改价（2012）第23号文件调整物业服务费收费标准。其中：“调整后的收费标准为：……，（3）商业：……其他商业用房（金茂、金诚、金地大楼等）一层1.70元、二层及其以上、金鑫大楼2.00元”。2012年9月30日，许文庆与王宁宁、章文海就涉案房屋签订了《金诚大厦二层房屋租赁合同》，约定许文庆将位于东台市金地盛大花金诚大厦二楼约1433.6平方米的房屋出租给王宁宁、章文海，租赁期自2012年10月1日至2016年5月31日止，由王宁宁、章文海按照物业管理合同按时足额交纳物业服务费等内容。2012年11月5日，案涉房产的产权登记至许文庆名下，房权证号为东台房权证市区字第××号，该房权证载明建筑面积为1438.52平方米，套内建筑面积为1268.04平方米，性质为商业用房。王宁宁、章文海租赁案涉房产后未支付2013年4月1日起的租业费。2014年2月8日，夏建华、许文庆与王宁宁、章文海签订《协议书》一份，约定《金诚大厦二层房屋租赁合同》自协议签订后，由夏建华全面履行，并约定夏建华履行《协议书》签订前《金诚大厦二层房屋租赁合同》中王宁宁、章文海书面承诺的有关事项。夏建华于2014年2月8日开始使用涉案房屋至今。金诚物业公司于2014年6月17日、2014年11月4日向许文庆催交物业服务费未果。为此，金诚物业公司诉至本院要求夏建华、许文庆给付自2013年4月1日至2015年3月31日的物业服务费69048.96元，自2013年4月1日起至2014年10月31日以34524.48元（2013年4月1日至2014年3月31日期间的物业服务费）为本金按日万分之五的利率支付违约金9993.54元；自2014年4月1日起至2014年10月31日以34524.48元（2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费）为本金按日万分之五的利率支付违约金3693.64元。审理过程中，金诚物业公司明确表示违约金可以自每个物业服务年期满之日起计算，即2013年4月1日至2014年3月31日期间物业服务费的违约金计算开始时间为2014年4月1日，2014年4月1日至2015年3月31日期间物业服务费的违约金开始计算时间为2015年4月1日。同时，金诚物业公司明确表示不放弃2014年10月31日后的违约金，2014年10月31日后的违约金其在主张后期物业服务费时一并主张。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原告金诚物业公司提供的《金地盛大花园物业服务合同》、《协议书》、《关于催缴物业服务费的通知》照片打印件、《关于催缴物业服务费的函》照片打印件、《协议书》、《物业服务合同》、报结逐日检查情况表、值班记录，被告许文庆提供的《协议书》、《金诚大厦二层房屋租赁合同》、房产证复印件等证据予以证实。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、夏建华应否承担2014年2月8日前欠付的物业服务费用；二、金诚物业公司主张的违约金应否支持。一、关于夏建华应否承担2014年2月8日前欠付的物业服务费用的问题。东台市金地盛大花园业主委员会与金诚物业公司签订的《金地盛大花园物业服务合同》和《协议书》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。许文庆系东台市金地盛大花园的业主，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。许文庆将案涉房屋出租给王宁宁、章文海后，物业服务费应当按照双方的约定进行交纳，许文庆负连带交纳责任。夏建华、许文庆与王宁宁、章文海于2014年2月8日签订的《协议书》已明确约定夏建华履行《协议书》签订前《金诚大厦二层房屋租赁合同》中王宁宁、章文海书面承诺的有关事项，由于《金诚大厦二层房屋租赁合同》中约定王宁宁、章文海按照物业管理合同按时足额交纳物业服务费，故对于2014年2月8日前王宁宁、章文海拖欠的物业服务费，夏建华应承担给付责任。二、关于金诚物业公司主张的违约金应否支持的问题。本案系物业服务企业与业主之间因履行物业服务合同产生的纠纷。金诚物业公司与东台市金地盛大花园业主委员会签订《金地盛大花园物业服务合同》中约定的：“……乙方预收一年物业服务费，以后业主或使用人按每年缴交一次，具体缴交日期为每个物业服务年度的前一个月的1-10日”不违反法律法规的禁止性规定，根据该约定金诚物业公司可以在服务年度开始前预收物业服务费。金诚物业公司要求物业使用人和业主自每个物业服务年期满之日起按日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，符合《金地盛大花园物业服务合同》的约定，夏建华未应诉、答辩，许文庆未提出异议，且不违反法律规定的禁止性规定，本院予以支持。截止金诚物业公司已主张的违约金的期限2014年10月31日，2013年4月1日至2014年3月31日物业服务期限内物业服务费的违约金为3676.86元（5／10000／天×34524.48元×213天）。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金诚物业公司提供的证据能够证明夏建华应交纳的物业费，对其要求夏建华交纳物业费69048.96元的诉讼请求，本院予以支持。许文庆虽与案涉房屋的使用人就物业使用费的交纳进行了约定，但根据法律法规的规定，其负连带交纳责任。夏建华经本院合法传唤无正当理由未到庭，应承担由此可能产生对其不利的法律后果。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告夏建华于本判决生效之日起10日内向原告江苏金诚物业服务有限公司支付物业服务费69048.96元（从2013年4月1日起至2015年3月31日止）及违约金3676.86元（2013年4月1日至2014年3月31日期间物业使用费的违约金，截止时间为2014年10月31日），被告许文庆对该款项负连带交纳责任。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元，由被告夏建华、许文庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户银行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户）预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　杨礼红代理审判员　　汤晓青人民陪审员　　姜凤玲二〇一六年三月十六日书　记　员　　王钰娴附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力清偿的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自