（2016）粤02民终15号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-06-06
案件名称
韶关市风度广场物业服务有限公司与宋联钦物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋联钦,韶关市风度广场物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终15号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋联钦，男，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：黄百雄，广东方正联合律师事务所律师。委托代理人：钟金权，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省海丰县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市风度广场物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区。法定代表人：巫志聪，该公司董事长。委托代理人：叶鹏程，广东韶大律师事务所律师。委托代理人：曾靖琪。上诉人宋联钦因与被上诉人韶关市风度广场物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2013年11月13日，宋联钦通过拍卖的方式以3390万元的价格竞买了原业主韶关市政府物业管理中心（原韶关市城区市场物业管理中心）委托拍卖的位于韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场第三层A区、B区、C区、D区之二商铺（建筑面积约3856.84平方米）的物业（属国有资产处置项目，拍卖文件已书面注明全部物业均是带租拍卖，已提交租赁清单，约定竞买申请一经提交，即视为有意竞买人对拍卖标的的现状或瑕疵无异议）。同年12月，宋联钦开始进场经营管理。宋联钦称：2014年1月至7月，由物业公司向上述物业的承租人收取物业管理费、公用电费，每月均为93677元。物业公司则称：2014年1月至7月确系物业公司收取各承租人的物业管理费与公用电费，但系宋联钦要求各承租人向物业公司交纳的。2014年8月起至2015年3月，由宋联钦向承租人收取物业管理费、公用电费后再转交物业公司，除2015年2月、3月转交的上述费用是91035元外，其他月份仍然是每月为93677元。2014年7月18日，物业公司向宋联钦发出书面通知，表示从2013年12月起，上述物业交由宋联钦经营，物业公司已按职责提供管理服务，要求宋联钦按有关收费标准向物业公司交纳电费及物业管理费，收费标准为物业管理费每月5元／每平方米，公用电费每月20度电／每平方米，每度电按1.1元计收，要求宋联钦从2014年8月1日起按通知标准交纳；同年8月28日，宋联钦回函，要求按拍卖文件的约定，按原业主实际交纳的物业管理费为标准，向物业公司交纳物业管理费和公用水电费，并已代收8月的物业管理费和公用水电费93677元；同年9月1日，物业公司复函宋联钦明确收费标准按已向宋联钦通知的标准执行。另查明：物业公司（甲方）与韶关市政府物业管理中心（原韶关市城区市场物业管理中心）（乙方）于2013年1月6日签订《物业管理协议》，协议约定：韶关市政府物业管理中心选聘物业公司对其所有的位于韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场第三层A区、B区、C区、D区之二商铺（建筑面积约3856.84平方米）的物业管理的有关事项达成协议，物业公司确认乙方所拥有的产权，乙方确认物业公司具有对整个风度广场（含乙方的拥有产权部分）的物业公共管理权，物业管理期限定至2023年12月31日止，涉案商铺按每月5元／每平方米计算，物业服务费为每月19785元，公用电费（包括空调、电梯、公用照明）全年平均收取，每月每平方米22元，共84850元，两项合计104635元，乙方应于每月10日前交纳当月各项费用和上月的自用水电费，如逾期按每日1%计收滞纳金。再查明：2013年11月13日，宋联钦竞买涉案物业时，拍卖公司同时移交给宋联钦《风度广场三楼档铺出租情况表》、《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》等材料，表格所列租户在2013年11月有200多户，在2014年8月有租户100多户，其中《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》上，承租人应缴的费用项目为：公用电费、自用电费、公用水费、管理费。其中，公用电费按每月每平方米22元计算，物业管理费则没有统一标准，为商铺按每月每平方米4元左右不等计算，根据上述表格计算，2013年11月份租户应缴费用扣除租户自用电费及公用水费后总额月10万4千元左右。原审庭审期间，宋联钦对上述《风度广场三楼档铺出租情况表》及《2013年11月份租户应缴费用表》所列的收费标准予以认可。物业公司表示，物业费实际上是物业管理费加公用水费（按一定比例定额收取）即是按每平方米5元收取，同时考虑到是物业公司公司股东等其他因素，故给予原业主韶关市政府物业管理中心一定的优惠。又查明：涉案物业的《房地产权证》显示，风度广场第三层A区的建筑面积为1247.50㎡，B区的建筑面积为1247.50㎡，C区的建筑面积为1280.23㎡，D区之二的建筑面积为81.61㎡。2015年4月29日，物业公司向原审法院提起诉讼，诉称：韶关市浈江区风度中路89—141号风度广场第三层A区、B区、C区和D区之二房地产（总建筑面积约3856.84㎡），原属于韶关市政府物业管理中心所有，2013年1月6日，物业公司与韶关市政府物业管理中心签订《物业管理协议》，协议约定该物业的物业管理费为每月每平方米5元，公用电费每月每平方米22元。2013年11月13日，该物业经韶关市君正拍卖有限公司公开拍卖，由宋联钦拍得，2013年11月15日，韶关市君正拍卖有限公司与宋联钦签订《拍卖成交确认书》，从2013年12月起该物业归宋联钦所有，由宋联钦经营管理。从2014年1月宋联钦经营管理上述物业开始，宋联钦就没有按照要求支付公用电费。经核算从2014年1月起至2015年3月止，宋联钦共欠缴公用电费162229元。从宋联钦经营管理时起，物业公司多次向宋联钦阐明应缴纳的费用，并对宋联钦欠缴款进行追讨，但宋联钦都不予理会。因此，物业公司向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令宋联钦：1、支付拖欠的公用电费162229元（暂计至2015年3月止），违约金37904.58元（违约金暂从2014年1月11日计至2015年4月10日止），实际违约金应计至付清欠款之日止），共计200133.58元；2、本案诉讼费由宋联钦负担。宋联钦则于2015年5月15日提起反诉，反诉称：一、坐落在韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场第三层A区、B区、C区、D区之二的楼层，所有权××××韶关市国有资产，于2013年11月13日公开拍卖，由宋联钦成功竞得，从2013年12月份成为该风度广场第三层A区、B区、C区、D区之二的楼层业主，原房地产所有权证证号为粤房地证字第C0833374、C0833373号、C1437927号、C2797511号（宋联钦房地产所有权证正在办理过程。二、物业公司没有公平、公正、合理统一收费，例如：一楼属私人物业只收22元／平方米或者5元／平方米甚至减免不收；二楼属私人物业大部分只收22元／平方米或者减免不收；四楼属王群英物业只收0.5元／平方米；五楼属韶关市国有资产；六楼属中国银行深圳分行的物业收费不清；七、八、九楼产权不明只收1.5元／平方米。这样的收费标准是否系物价部门批准？就是经物价部门批准，但都因不是一视同仁收费标准无效，因此，物业公司应当退还。由此可见，从物业权论，不仅物业公司失去了对风度广场物业的管理权，就是韶关市政府物业管理中心对风度广场也没有管理资格。据此，依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，提出反诉，请法院判决：一、撤销物业公司与韶关市政府物业管理中心于2013年1月6日签订的《物业管理协议》；二、物业公司退还多收从2014年1月1日起至2015年4月30日止（以3469.5平方米×5元／每月每平方米×16个月计算，即按其他物业所缴纳的17元每月每平方米计算差价）的电费277560元给宋联钦；三、本案诉讼费用由物业公司承担。原审庭审期间，宋联钦撤回了第一项反诉请求。原审庭审期间，物业公司认为，《房地产权证》的登记显示，涉案物业的面积为3856.84㎡，根据物业公司与韶关市政府物业管理中心于2013年1月6日签订《物业管理协议》约定，涉案物业的物业管理费为每平方米5元，共用电费每月每平方米22元。故宋联钦每月应缴物业管理费及公用电费104140元。宋联钦则认为，涉案物业建筑虽然登记面积为3856.84㎡，但其中有空调房机房、中间楼梯扶梯、共用电梯、供热水房占用380平方米，且D区之二面积少32平方米，因此，物业公司的计算有误，应以3469.5平方米计算公用电费。原审法院认为：物业公司依法领取营业执照，其核准经营的范围包括提供物业管理等，其属具备物业服务资质的企业，具有物业管理资质。宋联钦于2013年11月竞买了涉案物业时，拍卖文件已注明竞买申请一经提交，即视为有意竞买人对拍卖标的的现状或瑕疵无异议，宋联钦竞买涉案物业价格高达3900万元，常理上且实际上应已对拍卖标的作全面细致的了解后才会购买，不可能盲目竞买，拍卖资料《风度广场三楼档铺出租情况表》及《2013年11月份租户应缴费用表》亦清楚的标明了公用电费、物业费等收费标准，宋联钦是清楚的，宋联钦竞得该物业时即表明其已对《物业管理协议》约定的收费标准没有异议，宋联钦竞得物业后并没有与物业公司重新签订物业管理协议或补充协议，物业公司为宋联钦的涉案物业按《物业管理协议》约定履行了物业服务义务，宋联钦接受了物业公司的物业服务，不管物业公司还是宋联钦均是按照公用电费每月每平方米22元等《物业管理协议》所约定的标准向承租商户收取相关费用，因此，实际上双方对《物业管理协议》并无异议，宋联钦应自觉履行合同约定的缴费义务；本案是物业服务合同纠纷案件，因此双方的约定并不违反法律的效力性的强制性规定和社会公共利益，宋联钦认为物业公司向其他业主收费有差异，没有一视同仁，要求物业公司退回公用电费按每月每平方米17元标准乘以该物业的实际面积3469.5平方米计算以外多收的费用，没有事实和法律上的依据，宋联钦的反诉请求，该院不予支持。物业公司与该物业原业主约定涉案物业的相关费用由物业公司直接收取，宋联钦竞得该物业后，2014年1月至7月，物业公司向承租户收取相关费用，后由于租户的减少，物业公司与宋联钦向租户收取的费用未能达到合同约定的收费金额，物业公司与宋联钦产生争议，2014年8月起，物业公司要求向业主即宋联钦按协议约定标准收取，物业公司与宋联钦最终未能达成一致意见。本案争议的实际焦点问题是由于租户的减少，致使物业公司收取的相关费用与合同约定的收费金额出现减少的损失由物业公司还是宋联钦承担的问题，该院认为，物业公司要求宋联钦依照《物业管理协议》履行支付拖欠的公用电费，依法有据，该院予以支持，依照法律规定，物业公司与业主可约定由物业公司直接向租户收取物业费，但业主仍需承担连带责任，即不足部分仍需由业主缴纳，因此，宋联钦认为向租户收取多少就交多少的主张没有法律依据，该院不予支持；鉴于双方就本案纠纷一直在协商，同时物业公司书面要求宋联钦从2014年8月1日起按通知标准交纳，因此，宋联钦应从2014年8月起支付拖欠的公用电费为宜，按物业公司主张的每月104140元（按物管协议应是每月104635元）为标准计算，宋联钦应支付拖欠的公用电费数额为88988元；至于物业公司要求宋联钦支付违约金，如上所述，双方当事人就拖欠的费用一直在协商，不应计付违约金为宜，物业公司要求宋联钦支付违约金的请求，该院不予以支持。宋联钦的上述抗辩主张，没有事实和法律上的依据，该院不予采纳。物业公司与业主之间的利益紧密相连，实际上亦是利益共同体，希望物业公司与宋联钦能放下争执，凡事多协商、沟通，才能共同发展。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，于2015年10月29日作出（2015）韶浈法民一初字第576号民事判决：一、宋联钦应在判决生效后十日内付清2014年8月起至2015年3月止的公用电费88988元给韶关市风度广场物业服务有限公司。二、驳回韶关市风度广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回宋联钦的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4302元，反诉费2731.7元，合计7033.7元，由宋联钦负担。宋联钦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、不论物业公司在原审法院提供的《拍卖成交确认书》，还是宋联钦在原审法院提供的《韶关市风度广场部分国有资产处置项目拍卖文件》（以下简称《拍卖文件》），均没有提及或附上《物业管理协议》。该协议既不是宋联钦与物业公司签订，也未经宋联钦在竟买时认可。所以，该协议对宋联钦没有法律约束力。二、从《拍卖成交确认书》第十条“其他约定，买受人必须无条件继续履行拍卖标的原有的租赁合同（或租赁协议）”及《拍卖文件》第二部分8组标的概况中“他项权及使用现状规定，该标的属下约含200多个具体商铺／摊位，带租约”的约定表明，物业公司在宋联钦竞买了风度广场第三层楼房后仅提供了带租约200多户档铺的《风度广场三楼档铺出租情况表》及《2013年11月份租户应缴费用表》，以及《2014年8月份租户应缴费用表》，未提供《物业管理协议》，更没有提及过以《物业管理协议》约定的按竞买的总建筑面约3856.84平方米计收物业管理费每月每平方米5元，公用电费每月每平方米22元，合计为27元。而原审法院剔除移交三《表》的事实，目的很明显就是要把《物业管理协议》用作定案依据。三、即使物业公司移交了《物业管理协议》，该协议也不能用作定案依据。因为：1、诉请标的是欠电费款。电费，按《国务院物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”及按《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十八条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。”而物业公司收取电费款是违反前述法律法规规定的。对此，原审法院判决由物业公司收取电费款明显与法律法规相悖；2、《物业管理协议》不符合《国务院物业管理条例》第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”的规定。且《物业管理协议》既不是风度广场建设单位制定的临时管理规约，即便是韶关市政府物业管理中心是风度广场的建设单位，在竞买前后都未向宋联钦明示，更没有说明。因而不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。四、宋联钦竞买了风度广场第三层楼房后，从2014年8月起按物业公司移交的三《表》向200多户档铺主按《表》中规定收取费用，并将收取的费用依期足额上缴给物业公司，物业公司也没有表示异议。现物业公司诉请的拖欠电费款并非三份《表》中的数额，该诉请的数额明显属物业收费扩大范围。由此，依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定。原审法院不但不支持宋联钦提出的诉请数额属扩大范围的抗辩，反而支持物业公司擅自扩大收费数额，明显错误。五、风度广场大楼含风度广场三楼属非住宅商业楼宇是无可置疑的。对此，依《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条第二款：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”之规定，风度广场大楼含风度广场三楼的物业服务收费实行市场调节价。所谓的市场调节价应该是由物业服务单位与被服务者签订物业管理服务收费合同，依约定收取物业管理费。而物业公司未与风度广场三楼的业主宋联钦签订物业管理服务收费合同，仅凭其与韶关市政府物业管理中心签订的《物业管理协议》收取物业管理费或者说收取电费，显然违反国务院《物业管理条例》第四十五条第一款及《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条第二款和第十八条的规定，对宋联钦没有约束力，更何况在《拍卖成交确认书》及《拍卖文件》中没有附上或提供《物业管理协议》，显然该协议不属于风度广场建设单位销售物业前的临时规约。原审法院把《物业管理协议》认为是建设单位与物业管理企业在前期签订的物业管理合同错误。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求或发回原审法院重审。宋联钦于二审调查询问期间，补充了两点上诉理由：一、《企业机读档案登记资料》显示，物业公司由韶关市政府物业管理中心与韶关市风度广场大酒店有限公司投资开办，宋联钦竞买的风度广场三楼A区、B区、C区、D区之二商铺是韶关市政府物业管理中心委托拍卖的物业，《物业管理协议》是物业公司与韶关市政府物业管理中心签订。上述事实表明，风度广场三楼A区、B区、C区、D区之二商铺原业主韶关市政府物业管理中心与自己开办的物业公司恶意串通，在即将拍卖物业前签订《物业管理协议》，损害购买人宋联钦的合法利益。因而，该《物业管理协议》无效，对宋联钦也没有约束力。二、拍卖文件注明宋联钦对拍卖标的的现状了解。但宋联钦所了解的现状是带租约的200多位租户，从物业公司在拍卖成交后提供的《风度广场三楼档铺出租情况表》、《2013年ll月份租户应缴费用表》、《2014年8月份租户应缴费用表》表明，每月应缴的物业管理费及公用电费为93677元。2014年7月份之前由物业公司收取每月是93677元，而由宋联钦于2014年8月份起收取交给物业公司的也是每月93677元。由此可见，这就是每月应缴费用的现状。可原审法院却不维持该现状，而是依据《物业管理协议》作为定案根据，判决每月应缴费用为104635元，扩大了物业收费范围，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案体具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定。物业公司答辩称：一、宋联钦混淆法律关系，将买卖合同关系与本案的物业服务合同关系混同起来，其上诉没有任何事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。宋联钦的上诉理由完全不顾事实和法律，强词夺理。首先，本案审理的是宋联钦与物业公司之间的物业服务合同关系。根据相关法律规定，只要物业公司提供了物业服务，宋联钦接受了该服务，就应当依法承担支付物业管理相关费用的义务。其次，如果宋联钦认为原来的业主没有告知其存在物业服务合同，导致宋联钦在购买涉案物业时受骗，宋联钦完全可以通过有关法律程序，向原业主主张权利。但不管宋联钦与原业主之间如何，都不影响物业公司与宋联钦之间的已经存在的物业服务合同关系。宋联钦企图以原业主对其隐瞒物业服务合同为由，逃避其应当承担的业主责任，显然是行不通的。第三，事实上，物业公司所追讨的是宋联钦已经实际使用了的公用电费。虽然公用电费是基于物业服务而产生，属于物业服务合同纠纷的范畴，但是，任何人都无权将自己所使用公用电而产生的费用，由他人来承担。宋联钦作为业主使用了公用电，就应当支付相关的费用。二、原审法院判决宋联钦只支付从2014年8月起至2015年3月止的公用电费欠妥，依法应当予以更正。正如上面所述，本案虽然是物业服务合同纠纷，但是物业公司所要追讨的是公用电费用，是宋联钦已经参与使用了的费用。该费用在宋联钦没有支付之前，已由物业公司垫付。物业公司在起诉状中要求宋联钦支付从2014年1月11日起至2015年3月止的公用电费，原审法院却只支持了从2014年8月起至2015年3月止的部分，显然没有任何事实和法律依据，依法应予纠正。三、原审法院对物业公司要求宋联钦支付违约金的请求不予支持错误。物业公司提起诉讼，明确要求宋联钦按照《物业管理协议》的约定支付违约金37904.58元（从2014年1月11日起计至2015年4月10日止，实际违约金应计至付清欠款之日止。），但原审法院对物业公司这一诉求不予支持错误。根据物业公司与韶关市政府物业管理中心签订的《物业管理协议》第四条第（4）项的约定：“乙方应准时每月l0日前向甲方缴纳当月的各项费用和上月的自用水电费，如逾期按每日l％计收滞纳金。”宋联钦的违约行为已经予以确认，依照约定就应当支付违约金。综上所述，宋联钦的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，但判决欠妥。请求二审法院判决驳回宋联钦的上诉请求，并对原审法院的不当之处予以纠正。物业公司对宋联钦的补充上诉理由作如下答辩意见：一、韶关市政府物业管理中心与物业公司是各自独立的民事主体，在签订《物业管理协议》之前就已经存在物业服务合同。由于韶关市政府物业管理中心的名称有所改变，所以才需要重新签订《物业管理协议》。在签订《物业管理协议》时，韶关市政府物业管理中心并没有意向要拍卖涉案物业，不存在损害宋联钦利益的问题。业主依法缴纳物业管理费，是法定的义务，故宋联钦的第一点补充意见不成立。二、宋联钦或原业主的物业出租面积与应缴物业费面积并不是相等的，就算一个平方都没有租出去，业主都要缴纳物业管理费，所以，宋联钦购买了多少面积的物业就应当缴纳相应的物业管理费用。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对宋联钦的上诉意见，本案争议焦点是：本案争议焦点是：宋联钦是否应向物业公司支付物业管理费差额。物业公司认为，宋联钦应按照《物业管理协议》的约定，即涉案物业为3856.84平方米，每平方米收取物业管理费5元、共用电费22元。宋联钦则认为应按照《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》来收取物业管理费。首先，物业公司作为一家有物业管理资质的公司，其与涉案物业原业主已于2013年1月6日签订了《物业管理协议》，对涉案物业的物业管理费进行了约定。宋联钦所购买的涉案物业价值高达3000多万，按照常理分析，宋联钦在购买涉案物业前应已对涉案物业进行了全面的了解，包括涉案物业是否有物业管理及物业费用是多少。而且，拍卖公司向宋联钦移交的《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》上，可以得知涉案物业已有物业管理公司在管理，宋联钦不可能不向拍卖公司或原业主了解涉案物业的物业管理情况。故，宋联钦称其不知道《物业管理协议》的说法并不成立。其次，宋联钦虽然不是《物业管理协议》的合同当事人，但宋联钦所认可的《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》上，均已列明公用电费、自用电费、共用税费和管理费等项目，公用电费是按每平方米22元来计算，管理费则按每平方米4元不等计算。宋联钦从2014年1月开始已按照该标准向物业公司缴纳物业管理费，可认定宋联钦默认了该物业费用项目和收费标准。可见，双方对由物业公司代收公用电费及收费标准并无异议，双方争议的实质是应按什么面积来收取各项费用，即物业公司认为应按涉案物业的建筑面积3856.84平方米来收取各项费用，宋联钦则认为应按实际出租的面积来收取各项费用。但按常理而言，在双方未特别约定物业管理费用按实际出租的面积来收取的情况下，按涉案物业的建筑面积来计收物业管理费更为合理。因为，涉案物业的所有权及经营管理权在于宋联钦，物业公司对此并无决定权。所以，涉案物业的租户可能会应经营管理不善而造成租户减少的经营风险也应由宋联钦承担，不应由该物业的物业管理公司来承担，而且，物业公司是对风度广场整体物业进行管理，并不会因为宋联钦所有的物业不出租而使物业管理成本有所下降。故，涉案物业的管理费按该物业的建筑面积来计算更为合理。综上，原审法院判决宋联钦向物业公司支付物业管理费差额并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。宋联钦的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4302元，由宋联钦负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋代理审判员 李 罡代理审判员 梁晓芳二〇一六年三月十六日书 记 员 江伟炜第17页共17页 来源：百度“”