（2016）豫01民终912号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-04-04

案件名称

上诉人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司因与被上诉人万中岳房屋租赁合同纠纷二审判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司,万中岳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终912号上诉人（原审原告）郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司。法定代表人孙小明，总经理。委托代理人朱占烈，该公司员工。被上诉人（原审被告）万中岳。上诉人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司因与被上诉人万中岳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第4170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年起，万中岳将位于郑州市二七区航海中路30号5号楼附2号房屋租赁给郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司使用，2008年10月17日，万中岳收取郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司押金5000元。2013年8月15日，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司再次与万中岳签订一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限为两年（自2013年10月18日至2015年10月17日止），第一年自2013年10月18日至2014年10月17日期间房屋租金为12000元／月，第二年自2014年10月18日至2015年10月17日期间房屋租金为13200元／月，房屋押金为12000元，房屋租赁期间原告除租金之外应交纳的费用包括水电、物业费等，如郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司要求继续租赁，须提前三个月向万中岳提出等。2014年1月3日，万中岳再次收取郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司押金7000元。2015年10月，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司工作人员对租赁期内相关费用进行了估算，内容为电费151元、水费60元、门维修费300元、门锁100元、线路维修费，估算共计1624元。2015年10月14日，万中岳给郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司出具一份收房确认书，载明“经双方协商同意，因乙方没有提前通知甲方退房，到2015、10、13及14日才确定退房，因此乙方承担1个月的房租费用，但只要甲方提前把房租出，剩余的天数把余款退回乙方，2015、10、14日房子甲方已验收万中岳”。2015年11月3日，万中岳将该房屋租赁给他人。后郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司诉至法院。以上事实有房屋租赁合同、收房确认书等证据，经庭审质证，予以确认。原审法院认为：河南壹加贰联合不动产经纪有限公司、万中岳在平等自愿基础上订立的房屋租赁合同，不违反有关法律规定，为有效合同。房屋租赁合同到期前，万中岳给河南壹加贰联合不动产经纪有限公司出具的收房确认书显示双方对延迟确定退房的房租进行了约定，万中岳的租金损失应以房屋租赁到期日至万中岳实际租出前一日为准，计为16天，参照租赁期内租金标准计算为宜；同时，河南壹加贰联合不动产经纪有限公司工作人员对租赁期间的电费、水费、门维修费、门锁、线路维修费相关费用进行了估算，万中岳未提交有效证据予以驳斥，故按照河南壹加贰联合不动产经纪有限公司的估算数额予以扣减，下余款项万中岳应予以退还。河南壹加贰联合不动产经纪有限公司关于要求万中岳支付利息的主张，缺乏相关依据，对该项请求，不予支持。河南壹加贰联合不动产经纪有限公司关于要求万中岳支付违约金的主张，因万中岳未及时返还押金的原因在于双方对已发生的损失及延迟确定退房的房租损失存在争议，不能认定万中岳存在违约行为，故对该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万中岳于判决生效之日起十日内返还郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司押金3336元；二、驳回郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，减半收取617元，由郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司负担581元，万中岳负担36元。宣判后，河南壹加贰联合不动产经纪有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审判决事实认定错误，判决结果更令人无法信服。万中岳在收房确认书所述：“2015年10月14日房屋甲方已验收”。该行为系万中岳单方法律行为，基于一方意思表示即可成立；因此，我方认为该验收字据是万中岳的单方法律行为，其意思表示真实、有效。但原审认定的收房确认书内容却与该验收证明目的不符。一审法院认为是双方对合同内容的变更，属于事实认识错误。2、一审判决对万中岳所主张的各项维修费用予以认定没有事实依据。一审法院直接以我公司的估算数额为准，而该估算数额没有经过我公司的签字或盖章认可，不能作为法院判决的依据，且我方认为万中岳给我方出具的验收证明足以说明，在房屋租赁到期交接时，已符合万中岳要求的验收条件。3、一审程序违法。万中岳无视法院举证通知，没有在举证期间届满前提交证据，在开庭以后，有人从外面给万中岳递交进来一份证据，搞证据突袭，法庭对该行为没有制止，坚持让我方质证，万中岳就其提交的证据真实性当庭与我方赌咒，对该过激行为，法庭也没有制止，万中岳当庭所述在开庭前已经就本案情况与法官沟通过，违背法院《廉政监督卡》的规定。所以请求二审撤销原审判决第一项，并改判为：“万中岳立即向郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司返还除电费之外的房屋押金11236元”或发回重审；判令万中岳承担本案全部诉讼费用。万中岳答辩称：认可一审判决，要求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司租赁万中岳的房屋，双方分别在2008年、2010年、2013年签订了房屋租赁合同。明确约定了租金支付、租赁期限，同时约定房屋押金在合同终止后三日内一次性退还。在2013年房屋租赁合同约定的2015年10月17日租赁期届满前，双方对租金数额多次协商但无法达成一致意见，于是在2015年10月14日，万中岳给郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司出具了收房确认书，确认由于郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司未提前通知退房，因此承担1个月的房租费用，如果万中岳提前将房屋租出，剩余的天数将余款退回郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司。虽然该收房确认书未加盖郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司印章，也无郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司相关人员签字，但郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司收到了该收房确认书，应视为对收房确认书的内容予以认可。虽然双方签订的房屋租赁合同中约定房屋押金在合同终止后三日内一次性退还，但郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司临近租期届满时才提出合同终止要求退房，影响了万中岳再次出租的期限及收益，收房确认书确定了万中岳损失弥补的方案，符合事实及情理，也是双方在情势变更时达成的合意，因此应作为本案纠纷解决的依据。从押金中扣除租期届满日至万中岳实际再次出租前共计16天的租金损失。另外，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司与万中岳协商退房时，同意承担水、电及维修损失等费用，且其工作人员对租赁期间内的水、电及维修损失等费用进行了估算，共计1624元，因此也应从押金中扣除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，本院应予维持。其他程序问题不影响实体解决。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费617元，由上诉人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　崔航微审判员　　陈贵斌审判员　　赵晓涵二〇一六年三月十六日书记员　　马　鹏来源：百度搜索“”