（2016）渝01民终103号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2018-07-21

案件名称

周友娟与重庆龙湖凯安地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周友娟,重庆龙湖凯安地产发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2016）渝01民终103号上诉人（原��原告）：周友娟。委托代理人：黄良川，重庆辉腾律师事务所律师。委托代理人：龙强，重庆辉腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙湖凯安地产发展有限公司。法定代表人：崔恒忠，重庆龙湖凯安地产发展有限公司总经理。委托代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人：周乐，中豪律师集团（重庆）事务所律师。上诉人周友娟与被上诉人重庆龙湖凯安地产发展有限公司（以下简称龙湖凯安公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年10月21日作出（2015）沙法民初字第02131号民事判决，周友娟对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员罗太平、赵青组成合议庭��于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人周友娟的委托代理人黄良川，被上诉人龙湖凯安公司的委托代理人周鹏、周乐到庭参加了审理。本案现已审理终结。周友娟一审诉称，2013年3月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告方购买被告开发的位于沙坪坝区西永××、××地块××清水商品房××幢。现被告向原告方拟交付的房屋及所处小区存在以下问题：1、内部道路及公共场地未设置无障碍通道及设施；2、地下车库顶部种植植被处的防水层未采用耐根穿刺防水材料；3、没有修建与外界通联的消防通道，与外界通联的道路被用作绿化并修建球场；4、绿地率不达标；5、规划中有3个乒乓球台的乒乓球场、1个羽毛球场、半个篮球场没有修建；6、车库采光通风井无防雨遮挡；7、原告方所购房屋外开窗未按设计总说明采用钢化��全玻璃；8、原告方所购房屋未设置构造柱；9、原告方所购房屋砌体浆砂强度不满足相关规范要求。上述问题违反了双方合同约定或国家、行业标准，故要求被告逐一按照合同约定或国家、行业标准进行整改；如不能整改则向原告方赔偿损失10万元。重庆龙湖凯安地产发展有限公司一审辩称，被告向原告方交付的房屋符合合同约定，房屋所处小区系按照规划设计施工建设；原告方所述问题系其理解错误，被告不存在违约情形。综上，不同意原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2013年3月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告方购买被告开发的位于沙坪坝区西永××、××地块××清水商品房××幢，套内建筑面积373.59平方米，总金额2874022元；被告应当在2013年11月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品��交付原告方使用；该商品房交付时，应通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》;被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准;被告不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。合同附件三载明适用于至德路9号1-72栋别墅户型，建筑部分：外墙门窗为中空玻璃隔热断桥铝合金门窗。2013年9月2日，被告就案涉房屋所在小区取得竣工验收备案登记证。另查明，案涉小区所属项目为龙湖虎溪项目建设工程。该小区总平面图（竣工图）中载明，居住户（套）数为334户；绿地率为30.27%，项目总体平衡；乒乓球应设置个数（处）为3，面积60平方米；羽毛球场应设置个数（处）为1，面积150平方米。2014年11月25日，一审法院受理了案涉小区业主郭渝、郭嘉与本案被告商品房预售合同纠纷一案。该业主称案涉小区存在十三项问题，要求被告整改或赔偿。其中，本案原告方主张的第1、4、5、6项问题在该案中也曾提出。一审法院经审理于2015年6月16日作出（2014）沙法民初字第10516号民事判决，由本案被告向该业主赔偿应修建而未修建280平方米（半个）篮球场的损失313.05元，驳回了该业主的其他诉讼请求。该业主不服提起上诉。2015年8月24日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决，驳回上诉，维持原判。审理中，原告方放弃了对第8项、第9项问题的主张。针对其余问题，原告方提出要求整改的依据为：针对第1项问题，被告违反了《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）第6.1项全部条文、第6.2项全部条文；针对第2项问题，被告违反了《种植屋面工程技术规程》（JGJ55-2007）第3.0.7条；针对第3项问题，被告违反了《建筑设计防火规范》（）第6.0.9条、第6.0.10条及《中华人民共和国消防法》第二十一条的规定；针对第4项问题，依据为总平面图中载明的绿地率。针对第5项问题，属于未按规划修建相应体育场地；针对第6项问题，被告违反了《地下工程防水技术规范》（）第3.2.1条；针对第7项问题，被告违反了案涉小区建筑施工图设计总说明第7.3条关于房屋外开窗应当采用钢化安全玻璃的说明。同时，原告方针对其主张的各项问题，提出了鉴定申请。其要求：针对第1项问题，对小区内部道路及公共场地是否设置无障碍通道及设施，设置情况是否满足其援引的上述规范标准以及整改造价进行鉴定。针对第2项问题，对小区种植屋面防水工程是否做了耐根穿刺防水工程，被告防水施工是否满足其援引的上述规范标准以及整改造价进行鉴定。针对第3项问题，对小区修建规划的消防通道整改造价进行鉴定。针对第4项问题，对小区绿地率进行鉴定；若未符合设计标准绿地率30.27%，对该项整改造价进行鉴定。针对第5项问题，对小区3个乒乓球台的乒乓球场、羽毛球场、篮球场的整改造价进行鉴定。针对第6项问题，对车库防水工程是否满足其援引的上述规范标准即整改造价进行鉴定。针对第7项问题，对原告方房屋外开窗未安装钢化安全玻璃的面积及更换费用进行鉴定。庭审中，针对第1项问题，被告提供了（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决中已予认定。原告方称案涉小区是按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》设计的，但未按照设计施工设置无障碍通道及设施。对此，其提供了重庆市公证处于2013年12月9日出具的公证书。该公证书载明公证事项为保全证据��申请人焦联琴申请公证处对位于“重庆市大学城东桥郡至德路9号”小区内的公共区域部分通道现状进行拍照。针对第2项问题，原告方对于被告针对车库顶部种植屋面防水层设计施工为一道混凝土刚性防水层，一道软性防水层没有异议。但是，原告认为这种防水层设计均未采用耐根穿刺防水材料，不符合《种植屋面工程技术规程》第3.0.7条的规定。对于该项问题，一审法院向案涉小区建设工程的设计单位中机中联机械工程有限公司（原机械工业第三设计研究院）进行了咨询。设计单位称，案涉小区采用的防水混凝土刚性防水层加柔性防水层的设计，其耐根穿刺性及防水性效果更好，可以保证防水15年的规范要求。针对第3项问题，原告方明确其主张应与外界通联的道路被用作绿化并修建羽毛球场的地点为案涉小区总平面图中左下角位置。总平面图中此处标注为消防应急出入口。被告认可该位置修建有绿地及羽毛球场，但称表层下方经过硬化处理可以通过消防车辆。被告还称该位置规划时即未作小区日常出入口使用，但是此处大门可随时打开以备消防应急。被告还在本案审理过程中去除了此处羽毛球场两端的矮沿。针对第4项问题，原、被告均称案涉小区尚未由园林部门针对绿地率等绿化情况组织验收。原告方称案涉小区实际施工未按照设计要求进行，未达规划要求的绿地率30.27％。针对第5项问题，原告方称被告将规划应当设置为3个乒乓球台的乒乓球场改为在小区内分散设置了可移动的3个乒乓球台；未设置1个羽毛球场、半个篮球场。被告认可未在总平面图中规划位置修建上述设施，但称规划中的体育设施、场地可以灵活调整。被告提供的（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决中，确��了案涉小区未修建280平方米（半个）的篮球场的事实，本案被告因此向该案原告赔偿313.05元；该案原告放弃了对乒乓球台及羽毛球场赔偿损失的主张。本案原告方同意按照上述生效判决确定的金额，由被告向其赔偿未修建篮球场的损失；还同意由被告比照上述损失金额，按照应建羽毛球场、乒乓球场与未建篮球场的面积比例进行赔偿。原告方明确针对羽毛球场的损失计算主张为167.70元（313.05元÷280平方米×150平方米）；针对乒乓球场的损失计算主张为67元（313.05元÷280平方米×60平方米）。被告对原告方的上述主张及计算方式无异议。原告方放弃了对该项问题的鉴定申请。针对第6项问题，被告提供的（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决中已予认定。原告方称其援引的规范明确规定了地下工程的湿水面积及部位不能超过规范要求，通风井无防雨遮挡会造成车库湿水面积不满足上述规范要求。针对第7项问题，原告方提供了案涉小区建筑施工图设计总说明。该说明中第7.3条载明：外开窗、天窗、面积大于的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗、面积大于0.5平方米的有框门玻璃均应采用钢化安全玻璃。被告提供了专门关于玻璃材料的设计总说明中载明：3.2.1条、门窗均采用中空玻璃。3.2.2条、钢化玻璃的使用，符合下列要求的门窗玻璃应采用该系列门窗所规定使用玻璃的钢化玻璃：1、玻璃底边距最终装饰面低于500毫米时；2、单块玻璃实际面积超过1.5平方米时；3、推拉、平开门门扇玻璃。设计单位咨询意见认为，建筑施工图设计总说明第7.3条语义表述不明确，应以专门关于玻璃材料的设计总说明的内容为准。原告方对于该咨询意见没有异议，也称无证据证明所购房屋外开窗具备上述应当安装钢化安全玻璃的情形。上述事实，有双方当事人的陈述，原告方提供的《重庆市商品房买卖合同》、重庆市建设档案馆复制的案涉小区总平面图、建筑施工图设计总说明、照片，被告提供的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决书、设计总说明、照片、种植槽剖面图等施工图以及一审法院制作的设计单位咨询笔录等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和一审法院审查，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方应当恪守。针对原告方提出的各项问题，如属于被告违反合同约定，则被告应当承担恢复原状、赔偿损失等违约责任。一、关于原告方援引的国家标准、行业标准，是否应当作为审理本案的依据问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第一款规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。《中华人民共和国标准化法》第七条规定，国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。该法第十四条规定，强制性标准，必须执行；推荐性标准，国家鼓励企业自愿采用。本案中，涉案房屋及所在小区取得竣工验收备案登记证，证明涉案房屋及所在小区共有部分的建设情况应当符合国家标准及行业标准的强制性规定。而对于推荐性标准，被告可以根据具体情况确定是否采用。二、关于被告对原告方所提8项问题是否应承担违约责任的问题，一审法院逐项评议如下：1、关于案涉小区内部道路及公共场地未设置无障碍通道及设施的问题。该项问题在（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决中已予认定：《城市道路和建筑物无障碍设计规范》因《无障碍设计规范》（GB50763-2012）于2012年9月1日起实施，同时已经废止，且案涉小区实际设置有无障碍通道。故对该案原告的该项上诉理由，该院不予采信。现本案原告方针对同一小区提出相同的问题，但其提供的公证书等证据无法证明上述生效判决存在认定错误的情况，故对原告方针对该项问题的鉴定申请，一审法院未予准许。对于该项问题，应以生效判决认定事实为依据。况且，原告方提出案涉小区未按照设计施工设置无障碍通道及设施的观点也无证据证明。故对于原告方该项问题的主张，一审法院不予采信。2、关于地下车库顶部种植植被处的防水层未采用耐根穿刺防水材料的问题。设计单位称案涉小区采用的防水混凝土刚性防水层加柔性防水层设计的耐根穿刺性及防水性效果更好，可以保证防水15年的规范要求。原告方不认可该说法，但未或举证证明耐根穿刺防水材料的范围。而案涉小区现已取得竣工验收备案登记证。故原告方该项问题的主张，一审法院不予采信。原告方针对该项问题的鉴定申请，一审法院未予准许。3、关于没有修建与外界通联的消防通道，与外界通联的道路被用作绿化并修建球场的问题。被告已经就案涉房屋及小区取得竣工验收备案登记证。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，案涉小区应当已经通过消防验收或备案。故而，原告方关于没有修建与外界通联的消防通道的问题不能成立。原告方所述与外界通联道路被用作绿化并修建羽毛球场的位置，在总平面图中标注为消防应急出入口。而且，从被告陈述及原告方提供的证据来��，此处未作为小区日常通道使用。原告方提供的证据不足以证明被告将该处做绿化处理并修建羽毛球场违反了消防法规或影响消防车辆的应急通行。因此，对于原告方该项问题的主张，一审法院不予采信。原告方针对该项问题的鉴定申请，一审法院未予准许。4、关于绿地率不达标的问题。重庆市人民代表大会常务委员会《重庆市城市园林绿化条例》规定，建设单位应在总平面图上按规定指标明确绿地范围，在初步设计时报送园林绿化主管部门审查；未经审查通过，不得发给建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；建设项目还应由园林绿化主管部门检查验收。目前，案涉小区已取得竣工验收备案登记证，说明案涉小区的绿地率设计通过了园林绿化主管部门审查。原告方称案涉小区实际施工未按照设计中绿地率的要求进行，但无证据证明。而且，原、被告均称案涉小区尚未由园林部门针对绿地率等绿化情况组织验收。因此，原告方针对该项问题的鉴定申请，一审法院未予准许；对于原告方该项问题的主张，一审法院不予采信。5、关于总平面图中规划的3个乒乓球台的乒乓球场、1个羽毛球场、280平方米（半个）篮球场没有修建的问题。被告未按照规划修建280平方米（半个）篮球场的事实，已由法院生效判决认定。本案中，原、被告均同意由被告按照生效判决确定的标准向原告方进行赔偿。该合意不违反法律强制性规定，一审法院予以确认。关于被告未在总平面图规划位置修建乒乓球场及羽毛球场的问题。总平面图中确定3个乒乓球台共应占地60平方米，羽毛球场占地150平方米。但是，被告未提供证据证明将这些设施、场地分散设置或改建在他处后仍然符合规划中关于面积的设计要求，可以视为其未按规划��积修建乒乓球台及羽毛球场。面积缩减会导致这些体育设施、场地的功能性减损。虽然原告方未能证明被告将羽毛球场设立在消防应急出入口通道位置上违反了消防法规或影响消防车辆的应急通行，但是将羽毛球场设立在该处，相对于修建在规划原址来说，其日常使用的便捷性也会受到限制。体育设施、场地功能性的减损及使用上的限制对原告方的居住品质造成了一定的负面影响，被告方应当对此承担违约责任。原告方提出了针对羽毛球场及乒乓球台设置问题的损失计算方式，被告对此无异议，故一审法院予以确定。6、关于车库采光通风井无防雨遮挡的问题。该项问题在（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决中已予认定：《地下工程防水技术规范》第3.2.1条属于强制性标准。但是，一审法院咨询意见表明，《地下工程防水技术规范》针对的是地下室主��结构四周及底层防水的问题，车库是否设置防雨遮挡不属于该规范调整内容。因此，该案原告关于车库采光通风井未做防雨遮挡，应予整改及赔偿的上诉理由，该院不予采纳。现本案原告方针对同一小区提出相同的问题，但其提出的理由也无法证明该问题存在认定错误的情况。故对原告方针对该问题的鉴定申请，一审法院未予准许。对于该项问题，应以生效判决认定事实为依据。对于原告方该项问题的主张，一审法院不予采信。7、关于原告方所购房屋外开窗未按设计总说明采用钢化安全玻璃的问题。设计单位咨询认为，建筑施工图设计总说明第7.3条内容相较被告提供的设计总说明来说，语义表述并不明确。原告方对此意见无异议，也称无证据证明具备被告提供的设计总说明中关于应当采用钢化玻璃的情形。同时，原、被告在合同中明确约定商品房的建��材料应以合同附件三为准。合同附件三约定外墙门窗为中空玻璃隔热断桥铝合金门窗，也未约定必须采用钢化玻璃材质。故原告方该项问题的主张缺乏合同依据，一审法院不予采信。对其针对该项问题的鉴定申请，一审法院未予准许。综上所述，原告方提出被告未修建280平方米篮球场及未按规划修建使用功能不受限制的150平方米羽毛球场、60平方米的乒乓球台的问题，确属被告违约。根据双方合意，被告应当向原告方赔偿损失共计547.75元。原告方提出的其它各项问题及主张，缺乏事实或法律依据，一审法院均不予采信；对于原告方基于这些主张要求被告整改或赔偿的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国和合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第一款、《中华人民共和国标准化法》第七条、第十四条��《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、由被告重庆龙湖凯安地产发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告周友娟赔偿547.75元。二、驳回原告周友娟的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半交纳1190元，由原告周友娟负担1165元，由被告重庆龙湖凯安地产发展有限公司负担25元。被告负担之部分限于本判决发生法律效力后立即向原告付清。周友娟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判支持其一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由龙湖凯安公司承担。主要事实和理由：1、一审法院作出的判决事实及理由不成立，适用法律错误。龙湖凯安公司交付的房屋及小区公共设施存在以下5个问题：(1)关于案涉小区内部未设置无障碍通道及设施问题，一审法院判决错误。一审法院以（2015）渝一中法民终字第04099号民事判决书已经确认小区实际设置有无障碍通道且《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）已被2012年9月1日实施的《无障碍设计规范》（GB50763-2012）所代替认为上诉人提供的公证书无法证明上述生效判决存在认定错误；一审法院以上诉人无证据证明案涉小区未按照设计规范施工无障碍通道及设施为由不同意上诉人的鉴定申请及主张，属事实认定错误，适用法律错误。（2）关于小区种植屋面最上层防水未采用耐根穿刺材料的问题。一审法院以设计人称案涉小区采用的防水混凝土刚性防水层设计的耐根穿刺性及防水性效果更好及以上诉人未举证证明耐根穿刺防水材料的范围、涉案小区已取得竣工验收备案登记证为由，驳回上诉人的鉴定申请及主张，系认定事实错误，适用法律错误。(3)关于小区消防通道的问题。被上诉人违规占用消防通道而用于修建运动场地和绿地，严重影响消防车辆的通行及业主的人身安全。(4)关于小区绿地率不达标的问题。案涉工程至今未通过园林部门的验收，足以证明小区绿地率不达标、不合格。(5)关于地下车库防水的问题。《地下车工程防水技术规范》（GB50108-2008）并未表明仅针对地下室主体结构四周及底层防水的要求，被上诉人偷工间料未在车库通风井处安装防雨遮挡，导致地下车库在雨天水流成河，积水严重，严重影响上诉人的出行，且重庆市设计院的性质为国有企业，无权对该规范作出解释。2、一审法院肆意错判，充当维护不良开发商利益的急先锋，严重损害公平、公正的法律尊严，严重损害上诉人的合法利益。龙湖凯安公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人周友娟举示了重庆市江北公证处的公证书一份，以证实涉案小区部分地方未修建无障碍通道。经当庭质证，被上诉人认可该证据的真实性，但陈述小区内修建有无障碍通道，且已经生效判决书予以确认。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。二审中上诉人周友娟向本院申请对小区内有无障碍通道及设施、是否做了耐根穿刺防水层、绿化率是否达标及车库防水工程是否符合防水技术规范进行鉴定及评估整改。本院认为，该鉴定要求原审法院已逐一进行了评判，且本院亦认为无鉴定之必要，故不予准许。本院二审查明的其他事实与��审查明的事实相同。本院认为，周友娟与龙湖凯安公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，周友娟与龙湖凯安公司均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：周友娟关于龙湖凯安公司存在的5个方面问题是否违反国家标准、行业标准，并应当承担赔偿责任的问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：1、关于未修建无障碍通道的问题。案涉小区已修建有无障碍通道，已由本院的生效判决予以确认；且上诉人所称小区局部未修建无障碍通道及设施与建筑相关规定不符，故本院不予采纳。2、关于种植屋面防水层未采用耐根穿刺防水材料的问题。因设计单位称案涉小区所采用的防水材料已能保证15年的防水要求；且案涉小区也已取得竣工验收备案登记证，故该上述理由不能成立。3、关��没有修建消防通道的问题。因上诉人举示的证据不能证明被上诉人违反了消防法规及影响了消防车辆的应急通行；且案涉小区也已通过消防验收或备案，故该上诉理由不能成立。4、关于绿地率不达标的问题。因上诉人并无证据证明案涉小区未按照设计中绿化率的要求进行施工；且现园林绿化主管部门并未对案涉小区的绿化率作出过不达标的结论，故该项上诉理由不能成立。5、关于车库采光通风未做防雨遮挡，是否违反《地下工程防水技术规范》第3.2.1条GB50108-2008并应予整改的问题。《地下工程防水技术规范》针对的是地下室主体结构四周及底层防水的问题，车库是否设置防雨遮挡不属于该规范调整内容。因此，周友娟关于车库采光通风未做防雨遮挡，应予整改及赔偿的上诉理由，本院不予采纳。上诉人在本案中的诸项异议，因与庭��查明的事实及相关法律规定不符，本院依法不予支持。综上所述，周友娟的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人周友娟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈孟琼代理审判员　　罗太平代理审判员　　赵　青二〇一六年三月十六日书　记　员　　邓　超