（2016）渝03民终29号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2018-07-20
案件名称
重庆宇昌海实业有限公司与邱亮商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆宇昌海实业有限公司,邱亮
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十五条，第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终29号上诉人（原审被告）：重庆宇昌海实业有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道30号，组织机构代码66640720-2。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司销售经理，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：邱亮，男，1972年12月16日出生，汉族，自由职业，住重庆市武隆县。上诉人重庆宇昌海实业有限公司与被上诉人虞竹霖商品房预售合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2015年10月20日作出(2015)武法民初字第02005号民事判决。重庆宇昌海实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明:2009年11月6日，邱亮（乙方）与重庆宇昌海实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第三条、乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市武隆县某某镇某某村某某组XXX。第四条、购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为169626.00元整（大写壹拾陆万玖仟陆佰贰拾陆元整），建筑面积单价为3741.00元/平方米，套内建筑面积单价为4383.10元/平方米。第五条（二）乙方按照下列第3种方式按期付款。3.按揭付款：本商品房总成交金额169626.00元整（大写壹拾陆万玖仟陆佰贰拾陆元整）。（1）签订本合同时乙方支付34626元整，余款为135000元由乙方向银行贷款支付给甲方。第七条、交房期限及交付条件本商品房交房期限，2、属预售商品房的，甲方应当在2010年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条、关于办理产权登记的约定……。2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”重庆宇昌海实业有限公司向邱亮出具的置业预算表中显示代收费为契税1696元、合同印花税85元、抵押登记费80元、按揭印花税68元、保险费1350元、大修基金3393元，邱亮于签订合同当日支付了首付款34626元及契税、合同印花税、抵押登记费、按揭印花税、保险费、大修基金合计6672元，重庆宇昌海实业有限公司向邱亮出具了销售不动产统一发票和收据。2013年12月31日，重庆宇昌海实业有限公司将邱亮购买的房屋交付给邱亮使用。重庆宇昌海实业有限公司未通知邱亮补缴契税等事宜。该房屋至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2015年9月8日，邱亮向一审法院起诉，请求判决：1、重庆宇昌海实业有限公司为邱亮办理位于武隆县某某镇某某村某某组，项目名称为“某某某”楼牌号为ＸＸＸ房屋的房地产权证；2、重庆宇昌海实业有限公司支付邱亮逾期办证的违约金9431元；3、本案诉讼费由重庆宇昌海实业有限公司承担。重庆宇昌海实业有限公司辩称：第一、根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于办理产权登记的约定，办理产权证应由买卖双方共同向房屋登记机构提交申请及相关资料，由买方委托卖方办理的，买方应在签订合同5日内，将办理商品房产权登记需由买方提供的资料提供给卖方。本案中，重庆宇昌海实业有限公司在武隆县国土局办证处咨询了解需由邱亮提供的资料有：本人签字盖章的具结保证书、授权委托书、重庆市土地房屋权属登记申请书等相关资料，但邱亮并未向重庆宇昌海实业有限公司提交，导致后者无法协助办理房屋产权登记。第二、邱亮未足额缴纳契税和大修基金，2009年购房时，契税征收标准按照1998年6月1日市政府第22次常务会议通过的《重庆市契税征收实施办法》第四条规定本市契税税率统一为3%。大修基金收取标准按照重庆市国土房管局2006年印发的《关于物业管理若干问题的指导意见》规定，商品房物业专项维修资金应在签订商品房买卖合同时，办理商品房买卖合同登记前由购房人交缴，各区县可按房屋售价的2%、3%的比例。按照以上标准，邱亮应缴纳契税及大修基金8481.3元，但邱亮只缴纳了6493.5元（包含契税、大修基金、合同印花税、按揭印花税、抵押登记费、保险费）。到目前为止，邱亮未补交所欠款项余额。第三、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。邱亮应当先履行第一、第二项义务，其延迟履行构成违约，重庆宇昌海实业有限公司属于后履行一方，可以作相应的顺延，而并不构成违约。因此，重庆宇昌海实业有限公司无违约行为，也无法律依据承担违约责任，请求驳回邱亮的全部诉讼请求。一审法院认为，邱亮与重庆宇昌海实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，对双方均具约束力，均应按照合同约定全面履行各自义务。双方约定，对于所购房屋的契税、大修基金等由重庆宇昌海实业有限公司代收、代缴，并代办房屋产权登记。合同签订之后，邱亮按照合同的约定和重庆宇昌海实业有限公司出具的置业预算表上计算的费用向该公司缴纳了房款及大修基金、契税等费用，重庆宇昌海实业有限公司也应该按照合同的约定为邱亮购买的房屋办理产权登记。邱亮于2013年12月31日接房，根据合同的约定，重庆宇昌海实业有限公司应该在2014年3月1日前向土地房屋登记机构提交办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。重庆宇昌海实业有限公司至今未能为邱亮所购房屋办理土地房屋权属登记，其辩称因邱亮未提交办理房屋产权登记的资料以及足额缴纳契税和大修基金，但是重庆宇昌海实业有限公司并未提供证据证明邱亮欠缴费用。虽然重庆宇昌海实业有限公司承担的是代收、代缴、代办证的义务，但是如果邱亮缴纳的契税、大修基金低于国家规定标准或提交的资料不齐备的情形下，其应该及时通知邱亮补缴、补交，否则应该承担不利的法律后果，重庆宇昌海实业有限公司在庭审中也明确表示未通知邱亮补缴税费等事宜。因此，其辩称的理由不成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，重庆宇昌海实业有限公司仍应继续履行合同约定的义务即向土地房屋登记机构提交办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。邱亮应积极配合提交或补交土地房屋登记机构规定的相关资料。重庆宇昌海实业有限公司未如约按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的行为构成违约，应该承担违约责任。根据审理查明的事实和合同的约定，计算重庆宇昌海实业有限公司延期办理产权登记违约金的时间应从2014年3月2日至实际取得土地房屋登记受理单日止。现邱亮主张至起诉之日止，系其对诉权的自由处分，一审法院予以支持。从2014年3月2日起至2015年9月8日止，共556天，每日按邱亮已付房款169626元的万分之一计算违约金，即9431元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1、重庆宇昌海实业有限公司于该判决发生法律效力之日起三十日内提交重庆市武隆县某某镇某某村某某组“某某某”XXX商品房产权登记手续，获得产权登记部门出具的受理单；2、重庆宇昌海实业有限公司于该判决生效后十日内支付邱亮迟延办理房屋产权证的违约金9431元（以169626元为基数，按万分之一的标准，自2014年3月2日起至2015年9月8日止）。如果重庆宇昌海实业有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆宇昌海实业有限公司承担。重庆宇昌海实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。其主要事实和理由是:1、一审法院准许追加重庆宇昌海实业有限公司为本案被告，并同意撤回对重庆天珠投资有限公司的起诉是明显的程序错误。重庆宇昌海实业有限公司与重庆天珠投资有限公司不是本案的必须共同诉讼当事人，一审法院不应当准许追加。邱亮与重庆天珠投资有限公司没有合同关系，重庆天珠投资有限公司不是本案的适格被告，一审法院应当驳回起诉。2、一审判决认定事实不清。办理房地权属登记证书是合同双方的共同义务，邱亮既没有委托重庆宇昌海实业有限公司办理房地权属登记证书，重庆宇昌海实业有限公司也没有接受过邱亮的委托。一审判决随意扩大重庆宇昌海实业有限公司的办证义务是错误的。况且邱亮未完全履行交足购房契税、大修基金的义务，重庆宇昌海实业有限公司有权拒绝履行相应的合同义务。因此，重庆宇昌海实业有限公司没有违约行为，不应当承担违约责任。被上诉人邱亮答辩称:1、我在启动诉讼程序时，列谁为被告是我享有的诉讼权利；宣判前，我撤回对谁的起诉也是依法享有的处分权。一审法院准许追加被告和撤回起诉符合法定程序。2、根据《合同法》第135条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，作为房屋出卖方的上诉人，显然在交付实物之外还负有转移标的物所有权的义务。3、我已缴纳了相关费用，且上诉人没有通知我需要补交费用。因此，上诉人未履行办证义务，应当承担违约责任。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。邱亮在二审中为证明其观点举示了如下证据：1.（2014）渝北法民初字第17325号判决书、重庆宇昌海实业有限公司《通知》两份、重庆天珠投资有限公司简介、重庆天珠投资有限公司企业登记信息、墙面广告、信访记录、天秀仙居宣传册。拟证明重庆天珠投资有限公司与本案有直接利害关系，是适格的诉讼主体。2.《接房通知书》。拟证明交房时间为2013年12月31日。3.《置业预算表》、发票、收据。拟证明被上诉人向上诉人交足契税、大修基金等相关费用。重庆宇昌海实业有限公司对上述证据的真实性和合法性均无异议，但认为这些证据只能证明重庆天珠投资有限公司与重庆宇昌海实业有限公司有关联，不能证明重庆天珠投资有限公司与被上诉人有直接购房关系。本院二审查明：重庆宇昌海实业有限公司2013年7月变更股东登记，股东由余海波、曹艳华变更登记为重庆天珠投资有限公司，公司类型变更登记为法人独资的有限责任公司，现重庆宇昌海实业有限公司是重庆天珠投资有限公司的全资子公司。邱亮与重庆宇昌海实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》为重庆市国土资源和房屋管理局印制，重庆市工商行政管理局监制的格式合同。在合同中涉及买卖房屋具体信息均采用手工书写的方式。重庆宇昌海实业有限公司（甲方）与邱亮(乙方)在该合同第十三条第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。此处“5”为手写字体，其它文字为打印字体。同时，双方在该合同附件五《补充协议》第六条第二款约定“若乙方未按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中第五条和本协议规定按期足额支付购房款和相关费用的，甲方有权不按上款规定时间办理合同登记备案、不按第十三条的规定时间办理产权登记、不按十四条规定的时间办理预告登记，且不承担逾期办理合同登记备案、逾期办理产权登记、逾期办理《房地产权证》、逾期办理预告登记的违约责任…”本院查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，本案争议焦点是：1、一审法院是否违反诉讼程序；2、重庆宇昌海实业有限公司是否有违约行为，应否承担违约责任。对此，分别评述如下：一、关于一审法院是否违反诉讼程序问题。《中华人民共和国民事诉讼法》就原告起诉时对被告的要求，表述为“有明确的被告”。即被告是否适格并不影响原告的起诉，而是影响其诉讼请求能否被法院支持。且重庆天珠投资有限公司虽与邱亮无直接的合同关系，但其全资子公司重庆宇昌海实业有限公司与邱亮有合同关系，重庆天珠投资有限公司确与本案有一定联系。在宣判前，邱亮向法院申请撤回对重庆天珠投资有限公司的起诉是对其诉讼权利的处分，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定裁定准许邱亮撤回对重庆天珠投资有限公司的起诉并无不当。邱亮起诉重庆天珠投资有限公司和重庆宇昌海实业有限公司均是基于《重庆市商品房买卖合同》，而重庆宇昌海实业有限公司正是该合同的相对方，一审法院根据邱亮申请，追加重庆宇昌海实业有限公司为本案被告亦符合法律规定。故一审法院追加重庆宇昌海实业有限公司为被告和准许邱亮撤回对重庆天珠投资有限公司起诉均没有违反诉讼程序。二、关于重庆宇昌海实业有限公司是否有违约行为，应否承担违约责任问题。邱亮与重庆宇昌海实业有限公司签订的《重庆市商品房》不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护；合同双方均应按约全面履行各自义务。双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3项和《补充协议》第六条第二款对办理《房地产权证》事宜进行了明确的约定，再结合重庆宇昌海实业有限公司代收契税、大修基金等费用的事实，可以认定办理《房地产权证》是重庆宇昌海实业有限公司的合同义务。至于重庆宇昌海实业有限公司称其代收契税、大修基金等费用不否符合行政机关的要求而导致不能办证问题，因重庆宇昌海实业有限公司未举示证据予以证明，本院对此意见不予采纳。因此，重庆宇昌海实业有限公司未按照合同约定履行合同义务构成违约，应当承担违约责任。综上，重庆宇昌海实业有限公司的上诉理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆宇昌海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 川代理审判员 李银波代理审判员 吴 聪二〇一六年三月十六日书 记 员 李 泓 微信公众号“”