（2016）粤0403民初59号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-06-01

案件名称

珠海市香洲区梅华物业有限公司与陈其乐、李惠娟物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2016）粤0403民初59号原告珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市，组织机构代码××。法定代表人欧阳湘波，总经理。委托代理人莫韵诗，广东显德律师事务所律师。委托代理人黄海云，广东××律师事务所实习律师。被告陈其乐，男，汉族，公民身份号码×××1213，住广东省珠海市斗门区。被告李惠娟，女，汉族，公民身份号码×××1224，住广东省珠海市斗门区，系陈其乐的妻子。两被告共同委托代理人杨波青，广东铭建律师事务所律师。第三人斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会，住所地珠海市斗门区。负责人党绍民，主任。委托代理人赵建宁，男，××年××月××日出生，汉族，公民身份号码×××8019，住广东省珠海市斗门区。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）诉被告陈其乐、李惠娟、第三人斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会（以下简称龙珠花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由代理审判员亓飞于2016年3月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅华公司的委托代理人莫韵诗，被告陈其乐、李惠娟的委托代理人杨波青，第三人龙珠花园业委会的委托代理人赵建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅华公司诉称：被告是珠海市斗门区井岸镇中兴南路156号铺的业主。2009年12月1日，原告与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定从2009年12月1日至2013年11月30日由原告为龙珠花园小区提供物业服务，并对相关事项进行了约定。2012年12月19日，该业主委员会又出具通知，将原告提供物业服务的期间从2013年11月30日顺延至2013年12月31日。被告在原告提供物业服务期间拖欠原告的物业服务费等费用。原告多次催讨无果，故起诉至法院要求被告支付物业服务费3660.30元，滞纳金3660.30元，合计7320.60元；本案受理费由被告承担。原告梅华公司对其诉称提供如下证据：1、物业管理委托合同，证明原被告存在合法的物业合同管理关系；2、龙珠花园移交协议，证明被告所在小区业主委员会确认原告为被告提供物业服务的期限，结束对该小区物业服务及收取物业费用的合法性之事实；3、通知，证明被告所在小区业主委员会确认原告为被告提供物业服务的期限顺延至2013年12月13日之事实；4、房屋产权登记表，证明被告主体资格信息；5、被告欠费明细表，证明被告拖欠物业管理费的事实及其金额；6、催款函，证明原告多次向被告催收物业管理费，被告拒不缴纳的事实。被告陈其乐、李惠娟辩称：原告要求被告支付物业服务费没有任何事实和法律依据。原告与被告之间从未签订物业服务合同。第三人也承认未将龙珠花园商铺列入物业服务委托的范围。原告要求被告支付物业服务费没有事实依据。原告在其管理期间从来没有向被告主张过物业服务费。被告陈其乐、李惠娟没有向本院提交证据。第三人龙珠花园业委会发表意见称：第三人于2007年3月初在井岸镇及井岸镇南湾居委会的直接领导及指导下，经除周边商铺外的业主依法选举产生，并于2007年7月19日在主管部门备案，第三人有权对外签订物业服务合同。第三人与原告于2009年12月1日签订物业服务合同。该合同不包括一楼外围临街经营的商铺。原告按协议管理期间也没有收取外围临街商铺的相关费用，也没有履行相关的物业服务。个别商铺与物业公司的约定，与第三人无关。第三人没有向本院提交证据。经审查，本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据5是其自行制作的未经被告确认，不具有证明效力，只能作为原告对个人意见的陈述；原告提交的证据6没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：2009年12月1日，原告与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，合同甲方为第三人龙珠花园业委会，乙方为原告珠海市香洲区梅华物业有限公司。合同约定由原告为龙珠花园小区提供物业服务。该合同第一条约定如下：“本物业基本情况，物业名称龙珠花园，物业类型以多层住宅为主、商铺综合型小区，坐落位置珠海市斗门区，四至为东至江湾中路，南至江湾三路，西至中心南路，北至江湾二路，占地面积72600平方米，其中绿地面积14520平方米，建筑面积12100平方米，其中住宅10万平方米，商场2.1万平方米，停车场7260平方米。”该合同第二条约定如下：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”该合同第四条约定乙方向业主或非业主使用人提供基本服务、房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护和有偿服务。基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。其中日常服务的项目如下：（1）公共环境卫生服务，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造、房屋建筑共用部位、共同设备的小修、部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造和其他特约服务。有偿服务是指业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维护养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。该合同第九条约定如下：“乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”该合同第十一条约定如下：“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”该合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”该合同第三十一条约定如下：“服务期限四年，自2009年12月1日起至2013年11月30日止，合同从2009年12月1日起算。”2012年12月19日，第三人将原告的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。另查明，被告是位于珠海市斗门区井岸镇中兴中路156号铺的权属人，该房产建筑面积62.25平方米。经本院现场勘查，该房屋用途为商业服务，前门临街，在涉案小区内无后门。被告庭审中确认未向原告支付过物业服务费。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与第三人签订的物业服务合同等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务。虽然被告的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。被告作为涉案商铺的业主实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，原告为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。原告仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向原告主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于被告的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，被告实际上享受了原告提供的部分服务，本院依照公平、等价有偿的原则，结合原告实际为被告提供部分服务的情况，确定被告应按照每月每平方米0.2元的标准向原告支付物业服务费。在庭审中被告确认从2009年12月1日至2013年12月31日未向原告支付过物业服务费。经本院核算，被告应向原告支付的物业服务费为610.05元（62.25平方米×0.2元／月／平方米×49个月）。关于滞纳金的问题。根据被告提供的第三人的声明，双方对涉案商铺是否属物业服务范围及被告是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，被告有理由不支付，故原告主张被告支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈其乐、李惠娟于本判决生效之日起七日内向原告珠海市香洲区梅华物业有限公司支付物业服务费610.05元；二、驳回原告珠海市香洲区梅华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告珠海市香洲区梅华物业有限公司负担23元，被告陈其乐、李惠娟负担2元。如不服本判决，原告珠海市香洲区梅华物业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈其乐、李惠娟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于珠海市中级人民法院。代理审判员　亓　飞二〇一六年三月十六日书　记　员　周丽敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度“”