（2016）陕0324民初137号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-05-23
案件名称
刘某某与陕西迅达实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
扶风县人民法院
所属地区
扶风县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,陕西迅达实业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十七条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百三十九条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省扶风县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0324民初137号原告：刘某某，男，汉族。被告：陕西迅达实业发展有限公司。住所地：陕西省西安市西二环南段**号新荣基大厦*座*层***室。法定代表人：鲁兵，任董事长。委托代理人：袁保龙，该公司员工，特别授权代理。原告刘某某与被告陕西迅达实业发展有限公司（以下简称迅达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告迅达公司委托代理人袁保龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称：2010年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的迅达?扶风印象2号楼13楼213B2号房屋，合同约定被告应于2011年5月31日前交房，并于交房后365日内为原告办理产权登记证书。合同签订后，原告分期共支付了全部房款283000元，但被告于2011年8月11日才交付房屋。原告现起诉请求：判令被告支付迟延交房违约金2038元（共计72日，按总房款的日万分之一计算），支付迟延办证违约金37497元（共计1325日，按总房款的日万分之一计算），合计39535元，现原告仅主张被告讯达公司赔偿36000元；判令被告承担诉讼费。被告迅达公司辩称：被告于2011年8月10日向原告交付房屋，即便被告违约，原告请求迟延交房违约金和迟延办证违约金也已超过2年的诉讼时效，不应支持。另外被告已于2016年1月20日为原告办理了房产证。审理查明：2010年1月16日，原告刘某某与被告迅达公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171，购买被告迅达公司开发建设的迅达?扶风印象2号楼13层213B2号房屋，总价款283000元，后原告刘某某按合同约定分四次付清全部价款。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理；若逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日，且买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。2010年1月16日，原告刘某某与被告迅达公司签订《商品房买卖合同》附件，合同编号：（XD-13）。该附件第三条第一项约定：买受人所购房屋分户产权由买受人委托出卖人代办；第三项约定：为能及时、统一地办理出产权证书，买受人应在办理交房手续时，按当时规定的标准预交应由买受人承担的税、费，若实际缴费时标准或房款发生变化，则多退少补，买受人未按规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担；第四项约定：买受人委托出卖人办理房屋权属证书，应在交房时签订委托书，买受人须全力配合办证事宜，向出卖人支付应由买受人承担的办理房屋分户所有权证所需各种税、费，并提交相关资料；出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修基金，且办理完房屋交付手续后365日内将办理房屋分户产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致买受人在上述期限内不能办理上述权属登记事宜的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。另查明：2011年8月11日，被告迅达公司将该房屋交付原告刘某某。2015年7月，被告迅达公司在该房屋所在小区张贴公告，通知业主办理房屋分户产权登记。2015年10月20日，被告迅达公司完成迅达?扶风印象2号楼的所有权初始登记，2016年1月20日，被告迅达公司以为原告刘某某办理了房屋产权证书。证明上述事实的证据有：商品房买卖合同及附件、收款收据、销售不动产发票、扶风县房权证城关镇字第102**号房屋产权证书及当事人陈述。以上证据经双方质证，本院予以认定。本院认为：原告刘某某与被告迅达公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方的争议焦点是：原告刘某某请求迟延交房违约金、迟延办证违约金是否超过诉讼时效期间。（一）关于迟延交房、迟延办证违约金的诉讼时效。双方约定的是以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效期间也为两年。（二）关于迟延交房违约金是否超过诉讼时效期间。双方约定2011年5月31日前交付房屋，对于该期限原告刘某某明知，但被告迅达公司直至2011年8月11日才交付房屋，也是就说原告刘某某自2011年6月1日起就应当知道自己的权利受到侵害，其应当在2011年6月1日至2011年8月11日的违约金分别对应的诉讼时效期间内（例：2011年6月1日的违约金诉讼时效期间自2011年6月1日至2013年5月31日，之后以此类推）向被告迅达公司主张，但原告刘某某2016年1月20日才起诉，其请求的2011年6月1日至2011年8月11日的违约金，均已超过各个违约金对应的两年诉讼时效期间，被告迅达公司现提出诉讼时效抗辩，原告刘某某也未提交诉讼时效中止、中断的有关证据，故对其请求被告迅达公司支付迟延交房违约金，本院不予支持。（三）关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效期间。首先，原告刘某某的房屋办理产权证书，必须以被告迅达公司完成初始登记为前提。虽被告迅达公司曾于2015年7月在小区内公告通知业主办理房屋产权证书，但被告迅达公司2015年10月20日才完成初始登记，也就是说此时才具备办理房屋产权证书的条件，被告迅达公司的行为导致原告刘某某在交房后365日内不能办理房屋产权证书，属违约，故对2015年10月20日之前的违约行为，被告迅达公司应按约定承担违约责任。2015年10月20日之后，被告迅达公司代原告刘某某办理了房屋产权证书，被告迅达公司不再承担违约责任。其次，关于迟延办理房屋产权证书，原告刘某某自2012年8月12日起就应当知道自己的权利受到侵害，其应当在2012年8月12日至2015年10月20日的违约金分别对应的诉讼时效期间内（例：2012年8月12日的违约金诉讼时效期间自2012年8月12日至2014年8月12日，之后以此类推）向被告迅达公司主张，但原告刘某某2016年1月20日才起诉，其请求的2014年1月19日之前的违约金，均已超过各个违约金对应的两年诉讼时效期间，被告迅达公司提出诉讼时效抗辩，原告刘某某也未提交诉讼时效中止、中断的有关证据，故本院仅支持2014年1月19日至2015年10月20日的违约金18083.7元（283000元×0.01％×639日）.其余部分，由于被告讯达公司已于2016年1月20日为原告刘某某办理了房屋产权证书，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西迅达实业发展有限公司于判决生效后十日内向原告刘某某支付逾期办理房屋产权证书违约金18083.7元；二、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由原告刘某某负担100元，由被告陕西迅达实业发展有限公司负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王转云二〇一六年三月十六日书记员 李尚昆 来源：