（2015）鄂襄新民初字第01448号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-03-31
案件名称
15民初01448号李传珍诉湖北同济堂科技有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李传珍,湖北同济堂科技有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第四条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄新民初字第01448号原告李传珍，女，汉族，1967年10月20日生，住襄樊市。委托代理人付超、张雪，湖北长久律师事务所律师。被告湖北同济堂科技有限公司（简称同济堂公司），住所地：襄阳市。法定代表人王渊，同济堂公司总经理。委托代理人谢良军、蔡梦杰，同济堂公司员工。原告李传珍诉被告同济堂公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告李传珍的委托代理人付超、张雪，被告同济堂公司的委托代理人谢良军、蔡梦杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李传珍诉称，2013年5月9日，原告与被告签订了同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城预选铺号协议书（简称协议书），约定原告自愿选择由被告开发的项目同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城一号楼一层C-419铺位（建筑面积17.2平方米，总价人民币175580元）的优先购买权，由原告于签订协议书时，向被告支付人民币5万元作为预选该铺位的定金，双方于签订该协议书30个工作日内付清全部房款并签订商铺买卖合同。协议书签订时，原告即已履行完毕5万元定金的支付义务，但截至起诉之日，虽经原告多次催促，但因被告一直未取得该铺位所属一号楼的商品房预售许可证，导致商铺买卖合同无法签订，致使协议书的目的不能实现，从而严重侵害了原告的合法权益。根据相关法律规定，被告收取原告的五万元定金作为双方签订商铺买卖合同的担保，在被告违约导致未能签订商铺买卖合同的情形下，原告有权解除合同并要求被告承担双倍返还定金的违约责任。原、被告双方经多次协商无果，故原告诉至本院，请求判令：1、被告双倍返还定金，共计人民币10万元整；2、被告承担本案诉讼费。被告同济堂公司辩称，同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城预选铺号协议书虽经原、被告双方签字盖章成立，但由于被告在未取得商品房预售许可证的前提下与原告签订了该协议书向原告预售商铺，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，原、被告签订的预选铺号协议书当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力“之规定，被告认为原告依据无效的预选铺号协议书要求被告双倍返还定金10万元缺少法律依据。被告认为原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，要求被告双倍返还定金10万元的主张适用法律错误：首先，该司法解释是规范订立正式商品房买卖合同的，本案中原、被告双方只是签订了预选铺号协议书，没有订立正式的商品房买卖合同；其次，原告向被告交付的只是预选铺号费而非购房款。被告还认为原告要求被告承担案件的诉讼费用的主张缺少法律依据。原告李传珍为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城预选铺号协议书。证明原、被告双方签订的合同成立，并且合同内容合法有效。被告质证时对协议书的真实性无异议，但不予认可原告的证明内容，认为该协议是无效的，不具备法律效力。对此证据的真实性，本院予以认可。2、收据两张。证明被告收到了原告交付的5万元预选铺定金，原告已履行了定金的交付义务。被告质证时对收据的真实性无异议，但不同意原告所述的证明目的，认为两张收据证明的是被告收到了原告的入会费和预选铺号费共计5万元。本院对该证据的真实性予以认可。3、同济堂宣传广告复印件。证明若为同济堂会员，可享受赠送1.8万元，赠送金额与会费可冲抵购铺款的事实。被告质证时对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，被告称广告上写的是可充抵购房款，而不是可充抵定金。本院对该证据的真实性予以认可。被告同济堂公司未向本院提交证据。经审理查明，2012年5月27日，原告李传珍以刷卡的方式向被告同济堂公司交纳入会费2万元，被告同济堂公司向原告李传珍开具了收据载明此事。2013年5月3日，原告李传珍以刷卡的方式向被告同济堂公司交纳3万元，被告同济堂公司向原告李传珍出具的收据上注明了“1-C419”和“收款事由为预选铺”字样。2013年5月9日，原告李传珍与被告同济堂公司签订同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城预选铺号协议书（系被告同济堂公司提供的格式合同文本，以下简称预选铺号协议），协议载明以下内容：第一条“预选铺号”。乙方（原告李传珍）自愿选择由被告同济堂公司开发的项目同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城一号楼一层C419号铺位的优先购买权，铺位建筑面积为17.2平方米，总价为175580元。第二条“预选铺定金”。乙方（原告李传珍）签订此协议书时，向甲方（被告同济堂公司）支付人民币5万元，作为预选该铺号的资金（正式合同签订之日，该笔资金转为购房款），一经签订该预选铺号协议，该笔资金不予退还。乙方（原告李传珍）同意按一次性付款方式向甲方（被告同济堂公司）交付房款，即签订预选铺号协议30个工作日内付清全部房款，并签订商铺买卖合同，逾期视为乙方（原告李传珍）违约。第三条“甲乙双方约定”。⒈……⒌如乙方（原告李传珍）未按时签署《商铺买卖合同》并缴付上述应付房款，则视为乙方（原告李传珍）自动放弃其所预选铺位的购买权，甲方（被告同济堂公司）有权不退还乙方（原告李传珍）已缴付的定金及其他款项，并有权将该铺位重新出售，乙方（原告李传珍）不得要求任何形式的赔偿。⒍签订完《商铺买卖合同》后，定金自动转入首期房款或总房款中。……⒏本协议一式三份，甲方（被告同济堂公司）两份，乙方（原告李传珍）一份，经双方签字或盖章并在甲方（被告同济堂公司）实际收到选铺定金后即时生效，并于《商铺买卖合同》签订时收回作废。在该预选铺号协议上还载明“补充优惠如下：1、VIP增值18000元，卡号036988；2、优惠券3000元。”预选铺号协议签订后，由于被告同济堂公司未取得商品房预售许可证，原告未向被告同济堂公司交付购房余款，原、被告双方未在协议约定的30个工作日内签订商铺买卖合同。另查明，被告同济堂公司开发的同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城即原告李传珍购买的商铺所属建筑未取得预售许可证。上述事实，有同济堂·中国（襄阳）国际健康产业城预选铺号协议书、收据、同济堂宣传广告复印件、当事人的陈述及庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的预选铺号协议即商品房预售合同是出自双方真实意思表示，合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，由于被告同济堂公司至今未取得商品房预售许可证，本院确认原告李传珍与被告同济堂公司签订的商品房预售合同无效。关于原告李传珍与被告同济堂公司签订的商品房预售合同中的“预选铺号的资金”是否为定金的问题，本院认为，在被告同济堂公司提供的格式合同即预选铺号协议中，第二条标题为“预选铺定金”，虽然里面将5万元表述为“预选本铺号的资金”，但仍属第二条约定的预选铺定金，故本院认定预售合同第二条中“预选铺号的资金”为定金。关于原告李传珍向被告同济堂公司交纳的2万元入会费是否为定金的问题，本院认为，综合预选铺号协议第二条与第三条关于预选铺号的资金实际就是预选铺定金，以及关于该预选铺定金的罚则，再结合被告在协议后附加补充优惠的情况可以看出被告在签订预选铺协议时，已认同2万元入会费转为预选铺定金。故对被告同济堂公司关于该2万元入会费只能充抵购房款而不能充抵定金的抗辩，与查明的事实不符，本院不予采纳，本院认为2万元入会费实质上已充抵为定金。原告李传珍与被告同济堂公司签订预售合同后，未按约定在30个工作日内付清全部房款和签订商铺买卖合同，是由于被告同济堂公司未取得商品房预售许可证所导致的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，原告李传珍要求被告同济堂公司双倍返还定金的主张，本院予以支持。另根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”之规定，本案主合同的标的为175580元，5万元已经超过其20%，故本院认定5万元中35116元（175580元×20%）为定金，按照定金的规定处理，被告应当双倍返还原告李传珍交纳的定金35116元，共计70232元；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告同济堂公司还应当返还房款14884元（50000-35116）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告同济堂公司于本判决生效之日起五日内向原告李传珍双倍返还定金共70232元（175580×20%×2），返还房款14884元（50000-35116），合计85116元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为2800元，由被告同济堂公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17451701040003656。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 周建军代理审判员 陈爱军代理审判员 何 波二〇一六年三月十六日书 记 员 陈 琳 关注公众号“”