（2016）桂10民终12号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-25
案件名称
潘建伟与潘建忠确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘建伟,潘建忠,韦彩连
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终12号上诉人（一审原告）潘建伟，男，壮族，居民。委托代理人潘迎兰，个体户。委托代理人黄兵良，田阳县法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）潘建忠，男，壮族，个体户。一审第三人韦彩连，女，壮族，个体户。委托代理人韦远业，阳升律师事务所律师。上诉人潘建伟因确认合同无效纠纷一案，不服田阳县人民法院（2015）阳民一初字第932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日通知上诉人的委托代理人潘迎兰、黄兵良，被上诉人潘建忠，一审第三人韦彩连及其委托代理人韦远业到庭进行举证、质证、调查辩论。本案现已审理终结。一审法院审理查明事实，1992年6月27日，潘佩英、潘鸾英将位于田阳县田州镇民生街107号房屋赠给潘建伟所有。1997年4月24日，潘建伟取得该房屋《房屋所有权证》（房产证号：桂房证字第××号）。潘建伟为肢体残疾，残疾等级为贰级，与潘建忠之间是兄弟关系。潘建伟所有的田阳县田州镇民生街107号房屋由潘建忠进行管理。2008年4月2日，潘建忠与第三人韦彩连签订了以潘建忠作为甲方、韦彩连作为乙方的《房屋租赁合同书》，合同主要约定：甲方自愿出租一间约十六平方米给乙方使用三年整；乙方自愿一次性预付交清三年房租费，即15000元给甲方；房租期限自2015年10月1日起至2018年10月1日止等内容。合同签订后，第三人韦彩连按合同约定一次性向潘建忠给付三年租金15000元。2014年5月6日，潘建忠向法院起诉，要求解除与韦彩连于2008年4月2日签订的《房屋租赁合同书》，由潘建忠退回给韦彩连已交的租金15000元及利息。2014年6月30日，田阳县人民法院作出了（2014）阳民一初字第348号民事判决书，判决：驳回潘建忠的诉讼请求。潘建忠不服该判决，向百色市中级人民法院提出上诉，2015年7月3日百色市中级人民法院作出了（2015）百中民一终字第516号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2015年8月25日，潘建伟向人民法院起诉，请求：1、确认潘建忠与第三人韦彩连于2008年4月2日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、案件诉讼费用由潘建忠承担。一审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。潘建忠与第三人韦彩连于2008年4月2日签订的《房屋租赁合同书》的效力问题，（2014）阳民一初字第348号民事判决书和百色市中级人民法院作出（2015）百中民一终字第516号民事判决书均确认该合同为合法有效合同，双方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，潘建伟是残疾人，对所诉争的门面，都是由潘建忠负责管理，第三人韦彩连有理由相信潘建忠代表潘建伟实施民事行为。潘建伟以潘建忠未经其授权和在其毫不知情的情况下，擅自与第三人签订合同，侵害其合法权益为由，要求确认该2008年4月2日签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求没有依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回潘建伟的诉讼请求。案件受理费50元，由潘建伟负担。上诉人潘建伟不服一审判决，上诉称：1、被上诉人潘建忠未经上诉人授权及允许，在上诉人未知情的情况下将属于上诉人所有的107号铺面出租给第三人韦彩连，侵害了上诉人的财产合法权益。被上诉人与第三人签订的该《房屋租赁合同书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同无效；2、即便上诉人身体及智力残疾，按照上诉人于1992年6月27日与潘佩英、潘鸾英所签订的《赠与书》第三条，按理也应由上诉人的父亲潘保证对房屋行使租赁处分权。被上诉人对讼争房屋没有所有权也没有处分权，其与第三人签订《租赁合同》后也没有得到上诉人或其父亲潘保证、监护人潘建兴的追认，根据《合同法》第四十八条第一款的规定，被上诉人的行为无效，并对上诉人不发生效力，相应责任由被上诉人自行承担；3、依照相关法律规定，构成表见代理必须同时具备三个要件，即一是无权代理人没有获得本人的授权、二是行为人具有代理权的客观表象、三是相对人主观上善意且无过错。结合本案，第三人韦彩连作为具有完全民事责任行为人，涉世和社会阅历已经不浅，对于被上诉人租赁的房屋是否有房产证、是否有授权委托书，应尽到注意、慎重地审查义务而没有尽到责任，自身存在过错。故被上诉人与第三人签订租赁合同不构成表见代理；4、一审判决错误引用《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”强加给上诉人有悖于《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第二款、《民法通则》第五十八条第四款、第七十一条、《物权法》第四条、第七条、第二十九条、第三十二条的规定，属适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律及判决错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人潘建忠答辩称：被上诉人在未经上诉人授权和同意的情况下私自将上诉人所有的房产出租给第三人，侵害了上诉人的合法权益。上诉人要求确认被上诉人与第三人于2008年4月2日签订的《房屋自林合同书》无效，有事实和法律依据，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。一审第三人陈述称，本案讼争的房屋虽是上诉人潘建伟所有，但由于潘建伟系残疾人，有关房屋的一切问题一直都是由其胞弟即被上诉人潘建忠代为管理，对此第三人在一审过程中已举出了大量证据，都证实潘建伟出租的房屋，都是由潘建忠、潘建兴代理出面的，因此第三人有理由相信与潘建忠签订的合同，是潘建忠代理潘建伟签订的，第三人不存在过错，构成表见代理。并且潘建伟与潘建忠一起生活在租赁房屋的二楼，自第三人与被上诉人签订合同后，潘建伟在二十多年来未提出过异议，应视为其默认了该事实。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉意见与被上诉人的答辩意见无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。二审期间，各方当事人均无新证据提交。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，关于本案讼争合同是否侵害上诉人的房屋财产权以及该合同是否合法有效的问题。本案中，被上诉人潘建忠与第三人韦彩连于2008年4月2日就出租本案所涉位于田阳县田州镇民生街107号房屋一楼门面的租金交付、租赁期限、违约责任等内容经协商形成一致意见，并订立《房屋租赁合同书》。而对于该租赁合同书的效力，田阳县人民法院（2014）阳民一初字第348号及百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第516号民事生效判决均已确认为合法有效合同，依法具有约束力。现上诉人潘建伟以被上诉人未经其同意及授权自行与第三人订立房屋租赁合同侵害其合同权益为由，主张上述房屋租赁合同书无效。对此，根据《合同法》第四十九条的规定并结合本案实际，讼争的107号房屋虽系上诉人潘建伟所有，但由于上诉人身体残疾，诉争的一楼门面长期都是由其胞弟即被上诉人潘建忠负责管理及对外出租，且第三人自2008年签订房屋租赁合同书后就一直使用该租赁门面至今，上诉人与被上诉人共同居住在107号房屋的二楼对第三人租赁、使用讼争门面的事实理应知晓而未提出异议，故第三人韦彩连有理由相信潘建忠有代潘建伟签订租赁合同的代理权。又因上诉人所提供的并不足以证实第三人系出于恶意而与被上诉人签订本案租赁合同，为此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人主张第三人与被上诉人恶意串通，损害其利益无事实依据，依法应承担举证不能的不利后果。第三人韦彩连抗辩其对本案讼争合同构成表见代理于法有据，本院予以采信。综上所述，上诉人主张确认被上诉人与第三人于2008年4月2日所签订《房屋租赁合同书》无效的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人潘建伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 凌文楼审 判 员 玉 江代理审判员 陈华婷二〇一六年三月十六日书 记 员 黄晓莉 更多数据：搜索“”来源：