（2016）津01民终1603号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-09-29
案件名称
游亮与天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市北辰区建设开发公司,游亮
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终1603号上诉人（原审被告）天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。法定代表人马云洪，董事长。被上诉人（原审原告）游亮。委托代理人黄柏诚，天津少晞律师事务所律师。委托代理人袁梦，天津少晞律师事务所律师。上诉人天津市北辰区建设开发公司与被上诉人游亮因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院定于2016年3月3日开庭审理本案。本院根据上诉人在一审提供的地址信息和其在上诉状中载明的地址，向上诉人天津市北辰区建设开发公司邮寄开庭传票，但上诉人未到庭。经查询，投递信息记载为妥投。2016年3月7日，本院收到上诉人邮寄的书面意见。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，双方于2013年10月28日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）游亮，商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园11-1-2602，建筑面积93.25平方米，每平方米价格14356.91元，价款为1338782元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期处理；乙方按贷款形式付款的，应于2013年11月4日前，一次性存入商品房首付款408782元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息在合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1中约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，游亮将房款1338782元交付天津市北辰区建设开发公司，天津市北辰区建设开发公司于2013年10月28日向游亮开具408782元的首付款发票、2013年12月3日开具93万元的尾款发票。2013年11月11日，游亮交纳该房屋契税40163.46元、维修基金13387元、所有权预告登记费80元。2014年6月，天津市北辰区建设开发公司向游亮发放入住通知，因天津市北辰区建设开发公司未取得准许交付使用证，游亮未办理入住手续。2015年7月13日，天津市规划局北辰分局对天津市北辰区建设开发公司下发《行政处罚决定书》，记载因天津市北辰区建设开发公司建设的瑞景居住区3号地块项目（江南春色花园）1-12#楼及地下车库，未按照规划审批实施建设，地上部分擅自增建6214.2平方米，该行为违反了相关法律规定，属于违法建设行为，对该单位进行了行政处罚，没收该项目8号楼1门、2门等共计32套房屋，建筑面积6195.84平方米，同时按照销售价格12582.75元/平方米，没收18.36平方米违法收入231019.29元。2015年9月11日，天津市北辰区建设开发公司取得江南春色房屋准许交付使用证。后天津市北辰区建设开发公司通知游亮于2015年9月17日至20日办理房屋入住手续，游亮于2015年9月26日办理了该手续。原审法院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。游亮已依约履行了付款义务，天津市北辰区建设开发公司未按时交付房屋，造成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点为天津市北辰区建设开发公司是否应按照合同约定的已付款利息和违约金的计算方法承担违约责任，如果约定过高应如何调整。双方在合同中约定如天津市北辰区建设开发公司逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。现天津市北辰区建设开发公司主张双方约定的违约责任过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。庭审中，双方均认可天津市北辰区建设开发公司逾期交房会给游亮造成一定损失，但双方对于天津市北辰区建设开发公司逾期交房给游亮造成的实际损失，均未提供证据，游亮已将全部房款交付给天津市北辰区建设开发公司，故法院酌定游亮的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。游亮要求天津市北辰区建设开发公司按同期银行贷款利率支付已付款利息，法院予以支持。现天津市北辰区建设开发公司逾期交房已过一年，故应参照中国人民银行同期一年至三年期档次的贷款利率计算已付款利息。对于游亮主张按已付房款的日万分之一计算违约金，法院予以酌减，天津市北辰区建设开发公司应支付的违约金按照已付款利息的30%计算为宜。对于天津市北辰区建设开发公司主张按江南春色房屋所在地段的租金标准计算游亮实际损失，根据相关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因双方已在合同中约定了违约金的计算方法，故对天津市北辰区建设开发公司该主张法院不予支持。关于违约金的起算时间问题。双方在合同中约定逾期在90日内的，天津市北辰区建设开发公司应支付游亮已付款利息，如超过上述约定期限的，游亮在向天津市北辰区建设开发公司追究已付款利息的同时，合同继续履行，此外，天津市北辰区建设开发公司还应每日按商品房价款的万分之一向游亮支付违约金。从该约定的字面意思理解，如逾期交房，则应同时支付已付款利息及违约金，且违约金具有惩罚性，故违约金应自逾期交房之日即2014年7月1日开始计算。关于已付款利息及违约金计算截止时间的问题。天津市北辰区建设开发公司取得准许交付使用证后，通知游亮于2015年9月17日至20日期间办理入住手续，天津市北辰区建设开发公司给予游亮办理入住手续的选择期间，且双方在合同中约定如天津市北辰区建设开发公司逾期交付商品房，天津市北辰区建设开发公司应按约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，向游亮承担违约责任。现游亮于2015年9月26日办理入住手续，天津市北辰区建设开发公司给游亮办理入住手续的最后日期为2015年9月20日，故游亮主张已付款利息及违约金计算至2015年9月20日，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、天津市北辰区建设开发公司于判决书生效后十日内给付游亮自2014年7月1日至2015年9月20日，以总房款1338782元为基数，按中国人民银行同期1年至3年期贷款利率计算的已付款利息96377.43元（2014年7月1日至2014年11月21日，按年利率6.15%计算，计32934.04元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率6%计算，计22089.90元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.75%计算，计15182.16元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.5%计算，计9817.73元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率5.25%计算，计11519.10元；2015年8月26日至2015年9月20日，按年利率5%计算，计4834.49元，上述合计96377.43元）；二、天津市北辰区建设开发公司于判决书生效后十日内给付游亮自2014年7月1日至2015年9月20日的违约金，按该期间已付款利息的30%计算，即28913.23元；三、驳回游亮其他诉讼请求。如果天津市北辰区建设开发公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2374元，由天津市北辰区建设开发公司负担。原审法院判决后，上诉人天津市北辰区建设开发公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、改判上诉人按照逾期交房期间造成被上诉人房租损失（按天津市国土房管局公布的同地段同类房屋租金指导价计算）的1.3倍标准向被上诉人承担违约责任；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人提出上诉的主要理由是：1、上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》并未约定损失赔偿额计算方法，被上诉人在一审中明确放弃了举证损失额的权利，应承担举证不利的后果。原审法院将被上诉人的实际损失酌定为逾期交付商品房期间已付房款的同期银行贷款利息，与法律规定相悖。上诉人认为应按有关规定，将逾期交房损失额确定为逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金；2、上诉人通知被上诉人于2015年9月17日-2015年9月20日间收房，故上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金的截止日期应为2015年9月17日，原审法院计算至2015年9月20日没有事实依据。被上诉人游亮辩称，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，被上诉人请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。其主要理由是：1、本案所涉合同条款内容明确，关于逾期交房的责任承担有明确约定，上诉人的主张无事实和法律依据。被上诉人因上诉人的违约行为，所遭受的损失数额较大，被上诉人对原审判决计算损失赔偿的方法予以认可；2、被上诉人认为原审判决计算的违约金截止时间为2015年9月20日无误。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。另,上诉人于2016年3月7日向本院递交的书面意见，其理由和请求与上诉状基本一致。本院认为，本案当事人的争议焦点为上诉人逾期交房应支付的赔偿数额如何计算，以及如何确定上诉人违约金支付的截止日期。第一，关于上诉人逾期交房应支付的赔偿数额如何计算的问题。经查，在上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》中约定，如上诉人逾期交付商品房，上诉人支付被上诉人已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交房商品房之日止，按同期贷款利率计算。此外，上诉人还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。关于上诉人提出的应按涉诉房屋所在地段的同类型房屋租金标准1.3倍计算被上诉人实际损失的上诉请求，依据相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但是，上诉人与被上诉人已在合同中就逾期交房违约金计算方法予以明确约定，故上诉人的该上诉请求，事实和法律依据皆不足，本院不予支持。因上诉人在本案一审期间抗辩称违约金约定过高，原审法院酌定被上诉人的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息，并将上诉人应支付的违约金酌减为按已付款利息的30%计算，并无不妥，本院予以确认。第二，关于如何确定违约金支付的截止日期问题。上诉人上诉称逾期交房违约金应计算到2015年9月17日，但依据双方合同约定，如上诉人逾期交付商品房，上诉人应按约定交付商品房次日起至实际交付之日止向被上诉人承担违约责任。现被上诉人于2015年9月26日办理实际入住，该日在上诉人通知被上诉人办理入住手续的截止日期2015年9月20日之后，故原审法院计算已付款利息及违约金截止2015年9月20日，并无不当。对于上诉人提出的应计算违约金至2015年9月17日的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人天津市北辰区建设开发公司的上诉请求，因事实和法律依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2806元，由上诉人天津市北辰区建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 陈 豪代理审判员 张炳正二〇一六年三月十六日书 记 员 姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……