（2016）新02民终24号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-06-17
案件名称
于玲萍与克拉玛依博达工贸有限责任公司、克拉玛依市博达商贸有限责任公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于玲萍,克拉玛依博达工贸有限责任公司,克拉玛依市博达商贸有限责任公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新02民终24号上诉人（原审原告）：于玲萍。委托代理人：强军平，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：克拉玛依博达工贸有限责任公司。法定代表人：刘同举，该公司董事长。委托代理人：陈范燕，新疆炎黄律师事务所律师。委托代理人：李炯，该公司员工。原审第三人：克拉玛依市博达商贸有限责任公司。法定代表人：刘同举，系该公司总经理。委托代理人：曾岩，系该公司员工。上诉人于玲萍诉被上诉人克拉玛依博达工贸有限责任公司（以下简称博达工贸公司）、原审第三人克拉玛依市博达商贸有限责任公司（以下简称博达商贸公司）委托合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2015）克民二初字第904号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于玲萍之委托代理人强军平、被上诉人博达工贸公司之委托代理人陈范燕、李炯及原审第三人博达商贸公司之委托代理人曾岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年4月6日，于玲萍与克拉玛依市准噶尔商贸有限责任公司（2009年7月28日公司名称变更为克拉玛依市博达商贸有限责任公司）订立了《房地产买卖合同》一份，合同约定克拉玛依市准噶尔商贸有限责任公司将坐落在克拉玛依市准噶尔路75号二层A区＊＊号（建筑面积32.92㎡）的房产出售给于玲萍，房屋总价款为236900.55元，该合同备注2约定“在本合同履行后，乙方（于玲萍）必须与博达公司签订《房产委托管理合同书》”。2006年4月12日，于玲萍与博达工贸公司签订了《房产委托管理合同书》一份，双方约定于玲萍将涉案房屋委托博达工贸公司进行管理，由博达工贸公司从事商业经营，期限为10年，自2006年4月12日至2016年4月12日，博达工贸公司每年向于玲萍交付房产收益56293.20元，第一期房产收益于2006年4月12日前支付，第二期及以后各期的房产收益支付时间以此类推。博达工贸公司拖欠一期（一年）的房产收益超过3个月的，于玲萍有权解除委托合同，收回委托管理的房产；或同时解除双方签订的编号为BDZ-122《房地产买卖合同》，要求博达工贸公司退还于玲萍已支付的购房款；或同时要求博达工贸公司支付拖欠房产收益的同期银行贷款利息。合同附件第1条约定，该房产委托管理合同中所指的购房款为469110元。合同附件《委托管理房产收益表》中约定，2006年4月12日至2011年4月11日5年的房产收益共计232209.45元折抵房款，于玲萍未领取该部分收益金。现博达工贸公司未按约定向于玲萍支付2015年4月11日至今的收益金，故于玲萍诉至原审法院。原审法院认为，于玲萍与博达工贸公司签订的《房产委托管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务、享受合同权利。于玲萍依约将其所有的坐落于克拉玛依市准噶尔路75号二层A区39号的房产委托给博达工贸公司管理，且于玲萍要求博达工贸公司返还的收益金在委托管理期限内，博达工贸公司理应按照合同约定于2015年4月12日前向于玲萍支付欠付的收益金。博达工贸公司辩称其通知了于玲萍领取收益金，但于玲萍拒不领取，博达工贸公司扣除于玲萍应缴纳的专项维修金4738元后，将剩余收益金41703.89元及专项维修金4738元存至博达商贸公司员工戴某、郝某某名下，并提供银行存单、戴某的证人证言及郝某某的证明欲证实其辩解意见，但博达工贸公司虽提供博达商贸公司员工戴某的证人证言、郝某某的证明及存单，但博达商贸公司系博达工贸公司的子公司，戴某、郝某某与博达工贸公司有利害关系，无法证实其通知于玲萍领取收益金的事实，且博达工贸公司未提供其它证据予以佐证，故博达工贸公司的该项辩解意见无事实和法律依据，原审法院依法不予采信。博达工贸公司辩称因克拉玛依市房产管理局委托其向于玲萍代收住宅专项维修资金4738元，因于玲萍经其多次催要仍未支付，故应从收益金中扣除，并提供《克拉玛依市商品房共用部分共用设施设备维修资金监管双方协议书》、《准噶尔大厦业主维修资金收缴明细表》等证据欲证实其辩解意见，但博达工贸公司扣除专项维修基金的主张与本案不属于同一法律关系，其从于玲萍收益金中扣除该笔费用的辩解意见并无法律依据，原审法院依法不予采信。故于玲萍要求博达工贸公司向其支付收益金27190.50元的诉讼请求，合法有据，原审法院依法予以支持。依据双方签订的《房产委托管理合同》第8.2.2条第三款的约定，博达工贸公司未按约定时间及时支付收益金的，应当支付拖欠房产收益的同期银行贷款利息，于玲萍主张从合同约定的付款期限2015年4月12日计算至2015年11月11日，共计7个月，按照年息6%计算，共产生利息1631.40元（27190.50元×6%÷12个月×7个月），现于玲萍主张博达工贸公司按照年利率6%向于玲萍支付利息的诉讼请求超出了中国人民银行同期贷款利率5.35%的计算标准，故于玲萍要求博达工贸公司承担的利息损失952元（27190.50元×6%÷12个月×7个月）的诉讼请求合法有据，原审法院依法予以支持，其它超出部分的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院依法不予支持。关于于玲萍要求解除房产委托管理合同并返还购房款的诉讼请求，其主张博达工贸公司拖欠该笔收益金超过3个月，按照双方签订的《房产委托管理合同》第8.2.2.2条及8.2.2条约定，要求解除该合同，但并未按照该合同第8.2.2条第一款的约定，要求博达工贸公司返还涉案房产，而要求其退还购房款469110元。根据该合同第8.2.2条，双方约定于玲萍有权解除委托合同，收回委托管理的房产；或同时解除双方签订的编号为BDZ-122《房地产买卖合同》，要求博达工贸公司退还于玲萍已支付的购房款。现于玲萍主张博达工贸公司向其返还购房款，根据合同第8.2.2条第二款的规定，返还购房款的前提须解除编号为BDZ-122的《房地产买卖合同》，但该《房地产买卖合同》系于玲萍与博达商贸公司签订，根据合同相对性原则，于玲萍无权主张在其与博达工贸公司之间解除该合同，并要求博达工贸公司向其返还已支付的购房款。故于玲萍要求博达工贸公司向其返还购房款469110元的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。因此，依据合同产生的双方当事人的权利及义务与合同解除密不可分，合同解除的根本目的在于对合同双方当事人的权利义务依法或依约定进行处置。于玲萍主张解除其与博达工贸公司签订的《房产委托管理合同》，根据该合同第8.2.2条第一款的约定，该合同解除后于玲萍应当收回委托博达工贸公司管理的涉案房产。现于玲萍仅主张解除合同，但并未要求收回房产。本案庭审中，经原审法院依法释明，于玲萍明确其诉讼请求的具体内容为博达工贸公司返还购房款、于玲萍协助博达工贸公司将涉案房产过户登记至博达工贸公司名下，因此，于玲萍主张解除《房产委托管理合同》的根本目的并非按照该合同解除的约定收回涉案房产，而系主张博达工贸公司返还房款，根据于玲萍当庭的真实意思表示，其要求博达工贸公司返还房款的诉讼请求应当适用《房产委托管理合同》第8.2.2条第二款的约定，于玲萍要求博达工贸公司返还房款的前提须解除编号为BDZ-122的《房地产买卖合同》。鉴于上述分析，于玲萍要求博达工贸公司向其返还购房款469110元的诉讼请求原审法院依法不予支持，故于玲萍要求解除《房产委托管理合同》的主张亦缺少事实及法律依据，原审法院亦依法不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条第（五）项之规定，判决：一、博达工贸公司于本判决生效之日起五日内向于玲萍支付收益金27190.50元、利息952元，合计28142.50元；二、驳回于玲萍的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人于玲萍对原审判决不服，向本院上诉称：请求二审法院依法解除《房产委托管理合同》，被上诉人博达工贸公司向上诉人于玲萍返还购房款469110元。1、上诉人于玲萍与被上诉人博达工贸公司之间的《房产委托管理合同》合法有效，被上诉人博达工贸公司存在拖欠上诉人一年房产收益超过三个月的违约事实。2、原审法院认定上诉人于玲萍已支付的购房款为236900.55元属于认定错误。根据《房产委托管理合同》的《附件》及《委托管理房产收益表》中关于购房款的约定：“总房款为469110元，甲方已向准噶尔商贸公司支付房款236900.55元，余款将五年收益232209.45元折入总房款”。结合原审第三人博达商贸公司要求上诉人于玲萍与被上诉人博达工贸公司签订《房产委托管理合同》，那么博达商贸公司对该合同书的内容也应当是认可的，即认可购房款为469110元。并且原审法院既已认定《房产委托管理合同》系合法有效，那么被上诉人博达工贸公司应按照合同关于违约条款的约定退还购房款469110元。3、原审法院适用法律错误。原审法院引用《合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”之规定，却遗漏了该法条最后一句“并有权要求赔偿损失。”根据《房产委托管理合同》第4.2条明确约定“第一期房产收益于2006年4月12日前支付”，而实际上2011年4月12日被上诉人博达工贸公司才开始向上诉人于玲萍支付房产收益，未支付的前五年房产收益232209.45元即为上诉人于玲萍的损失。本案中，被上诉人博达工贸公司作为《房地产买卖合同》的第三人在《房产委托管理合同》中保证退还购房款并不违反相关法律规定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第22条规定：“第三人以单方书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。”博达工贸公司应退还上诉人于玲萍购房款469110元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人博达工贸公司答辩称：1、被上诉人博达工贸公司已经按时向上诉人于玲萍支付房产收益金，因上诉人于玲萍未交纳房屋维修基金，也不来领取，故被上诉人博达工贸公司将房屋维修基金的金额扣除后将剩余的房产收益金存入银行。2、上诉人于玲萍主张解除《房产委托管理合同》并返还购房款，违反了该合同第8.2.2条的约定。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人博达商贸公司答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本案经本院二审审理，所查明的事实、认定的证据与一审判决查明的事实一致，本院亦予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人于玲萍主张与被上诉人博达工贸公司解除《房产委托管理合同》并返还购房款469110元的上诉请求能否成立的问题。上诉人于玲萍与被上诉人博达工贸公司签订的《房产委托管理合同》合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。被上诉人博达工贸公司负有按合同约定向上诉人于玲萍按期支付房产收益金的合同义务，其辩称已履行通知上诉人于玲萍领取收益金的义务，因于玲萍不同意在收益金中抵扣专项维修基金，也拒不领取收益金，故被上诉人博达工贸公司在双方协商未果的情况下将收益金存入原审第三人博达商贸公司员工名下。本院认为，被上诉人博达工贸公司主张扣除专项维修基金与本案诉争的并非统一法律关系，不属于本案的受理范围，且将收益金存入博达商贸公司员工名下未经上诉人于玲萍同意，亦无法律依据。故被上诉人博达工贸公司未按期支付收益金的违约行为客观存在，其应向上诉人于玲萍承担相应违约责任。根据《房产委托管理合同》第8.2.2条的规定，上诉人于玲萍享有解除《房产委托管理合同》，收回委托管理的房产；或同时解除《房地产买卖合同》，要求被上诉人博达工贸公司退还于玲萍已支付的购房款；或同时要求被上诉人博达工贸公司支付拖欠房产收益的同期银行贷款利息的权利。上诉人于玲萍主张与被上诉人博达工贸公司解除《房产委托管理合同》，根据上述合同约定，解除《房产委托管理合同》后，涉案房产不再处于被上诉人博达工贸公司的管理下，上诉人于玲萍应予收回。但其在一、二审庭审中均明确表示不收回房产，仅要求解除《房产委托管理合同》。综合上诉人于玲萍要求返还购房款469110元的另一诉讼请求，其真实意愿在于要求被上诉人工贸公司向其退还购房款。根据原审查明事实，《房地产买卖合同》是上诉人于玲萍与原审第三人博达商贸公司之间签订的，购房款的收取方为博达商贸公司，被上诉人博达工贸公司并非返还购房款的适格主体。且根据上述合同约定，返还购房款的前提应首先解除《房地产买卖合同》，故上诉人于玲萍向被上诉人博达工贸公司请求解除《房产委托管理合同》及返还购房款的主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人于玲萍的上诉请求不符合查明事实，于法无据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8337元，由上诉人于玲萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 乔汇涛代理审判员 吕 平代理审判员 叶 楠二〇一六年三月十六日书 记 员 魏艳美 关注公众号“”