（2016）浙0381民初12504号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2017-11-06
案件名称
谢某某与贾某某、沈某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢某某,贾某某,沈某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初12504号原告：谢某某，男，1980年2月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：贾某某，女，1963年5月7日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：沈某，男，1963年6月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。以上二被告委托诉讼代理人（特别授权）：曹启练、林奕荣，浙江玉海律师事务所律师。原告谢某某与被告贾某某、沈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月21日公开开庭审理了本案。原告谢某某、被告贾某某、沈某的委托诉讼代理人林奕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某向本院提出诉讼请求诉称：1、请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告向原告立即退还租金13200元及押金12000元，并赔偿原告经济损失20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：两被告系夫妻关系，沈某为原告所租用房屋的房东。原告因经营需要与被告贾某某于2014年11月20日签订房屋租金合同，向其租用坐落于愚溪××××号房屋，约定租期自2015年1月1日至2017年12月30日止，租金分三年交付，于每年12月20日至25日付清次年租金，第一年，第二年租金均为80000元，第三年为82000元。原告依照合同约定向其支付第一年租金80000元及押金12000元，在2016年1月15日向其支付第二年租金80000元。后于2016年10月31日，瑞安市住房和城乡规划建设局向被告沈某出具危房停止使用通知书，导致原告不能使用房屋，不能从事正常的生产经营。由于原告租赁合同的目的已不能实现。故原告向被告提出解除合同并退还剩余租金，但遭被告拒绝。原告谢某某在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、原告身份证1份，以证明原告主体；2、被告户籍证明1份，以证明被告主体；3、房屋租赁合同1份，以证明原被告之间存在合法有效的房屋租赁合同；4、银行存单1份，以证明原告已经向被告支付了第二年的租金；5、危房停止使用通知书1份，以证明被告房屋不能使用，导致原告合同目的不能实现。被告贾某某、沈某辩称：双方的房屋租赁合同关系符合事实。租金情况也属实的。但是被告不能同意原告的主张。被告房屋的情况并不真正属于危房，而是由于去年乐清房屋倒塌后，政府主管部门将这种砖木结构的房屋都划为C级危房。并不是房屋出现安全问题，也没有经过专门的鉴定。而且原告通过拨打12345热线等方式逼迫管理部门来张贴通知书。然后以此为借口声称解除合同。但是，即使C级危房，也不是原告解除合同的合法理由。因为，C级危房只需通过对局部情况进行维修加固就可以，政府部门也并未据此对房屋进行强制性停电停水。如果修缮过程影响原告使用，可以扣除相应的租赁期。实际上，原告一直在使用房屋不但合同租赁期内在使用，合同期外还控制、占有房屋，至今没有将房屋交还给被告，造成被告经济损失。原告租赁期外占用房屋，应支付房屋占用费，标准等同于租金标准。综上，请求法庭驳回原告的诉请。被告贾某某、沈某在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、土地证、房产证各1份，以证明租赁物的合法性；2、供电公司电费明细1份、供电公司机打发票1份、自助缴费凭条1份，以证明2016年11月、12月原告仍然在使用租赁房屋，租赁房屋并未被政府部门停电，因原告拒不缴纳电费，被告予以垫付；3、收款收据1份、村委会证明1份，以证明2016年11月、12月原告仍然在使用租赁房屋，租赁房屋并未被政府部门停水，因原告拒不缴纳水费，被告予以垫付；4、光盘及通话笔录1份，以证明原告至今控制租赁房屋，拒不腾退房屋并交换给被告。上诉证据经庭审质证，本院综合认证如下：1、被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4三性无异议，证据5有异议，危房停止使用通知书不能证明原告不能实现合同的目的。本院认为，原告提供的证据1-4三性无异议，本院予以采信，原告方提供的证据5仅能证明该房屋存在安全隐患，并不能证明原告不能实现合同的目的。2、原告对被告提供的证据质证意见如下：电费我知道的，11月份是缴10月份的电费，因为当时我已经搬离了，所以没有支付，水费也是一样的，房产证是可以证明他们有房屋，但是房屋前后是违章建筑。本院认为，分析被告提供的电费清单，可以认定原告缴纳电费已截止2016年11月30日，之后，被告即停止使用该房屋；故对被告提供的证据1-4真实性本院予以确认，但尚不能证明原告在12月份尚在继续使用该房屋。根据原、被告的陈述及提供的证据，经本院审理查明的事实如下：被告贾某某、沈某系夫妻关系。被告沈某系坐落于本市××三星村××号房屋所有权人。2014年11月20日，原、被告就该房屋签订一份房屋租赁合同，约定：租期自2015年1月1日至2017年12月30日止，租金分三年交付，于每年12月20日至25日付清次年租金，第一年、第二年租金均为80000元，第三年为82000元。合同签订后，原告依约向其支付第一年租金80000元及押金12000元，2016年1月15日向其支付第二年租金80000元。2016年10月31日，瑞安市住房和城乡规划建设局向被告沈某出具危房停止使用通知书，同年11月15日，原告通知被告解除合同，同年12月1日之后，原告即停止使用该房屋。诉讼过程中，原告已于2017年2月21日将房屋腾空完毕交付被告。另查明：被告为原告垫付11月份电费241元。本院认为：原、被告双方于2014年11月20日所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违背法律及相关行政法规的规定，依法有效。合同签订后，原、被告均依约履行了义务。合同履行过程中，原告在收到瑞安市住房和城乡规划建设局停止使用危房通知书后即通知被告解除合同，并于2016年12月1日之后停止使用该房屋，庭审中，被告亦同意解除合同，故本院确认原、被告的房屋租赁合同于2016年12月1日解除。合同解除后至2017年2月21日原告未将房屋交付被告，原告应当参照年租金80000元支付房屋占有使用费，但被告在原告停止使用该房屋后，未及时采取措施阻止损失的扩大，亦应承担相应的过错责任。根据本案的具体情况，本院酌情由被告承担60%的过错责任，即原告应当支付被告房屋占有使用费80000/365×80天×40%=7101元。合同解除后，被告尚欠原告剩余租金6666元，并应返还押金12000元。综上，被告应当返还原告（6666+12000-7101-241）=11324元。原告诉称要求赔偿经济损失无其他证据佐证，本院依法不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：被告贾某某、沈某于本判决生效后10日内支付原告11324元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费930元，减半收取465元，由被告贾某某、沈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费930元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 员 邢建二〇一六年三月十六日代书记员 潘密 更多数据：搜索“”来源：