（2015）怀民初字第05775号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-22
案件名称
刘显平与北京市怀柔区琉璃庙镇人民政府合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘显平,北京市怀柔区琉璃庙镇人民政府
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第05775号原告刘显平，男，1953年5月5日出生。委托代理人秦淑香，北京擎天律师事务所律师。被告北京市怀柔区琉璃庙镇人民政府，住所地北京市怀柔区琉璃庙镇琉璃庙村。法定代表人赫金峰，镇长。委托代理人郎克宇，北京大悦律师事务所律师。原告刘显平与被告北京市怀柔区琉璃庙镇人民政府合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员祝兴栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘显平及其委托代理人秦淑香，被告北京市怀柔区琉璃庙镇人民政府（以下简称琉璃庙政府）之委托代理人郎克宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘显平诉称：原告位于北京市怀柔区琉璃庙镇琉璃庙村村西原有24间房屋，用地面积2170平米。原告是通过购买取得了上述房屋所有权及土地使用权。1999年，被告为了新建琉璃庙镇小学，多次与原告协商，要求用政府位于琉璃庙村中心的一处院落及房屋与原告置换。原告考虑到建中心小学的需要，才同意置换，双方达成了协议，并于1999年4月28日签订了《琉璃庙乡政府与琉璃庙食品站刘显平兑换房屋协议书》。该协议约定，甲方负责为乙方办理兑换后房屋产权证和土地证，如一方违约，违约方承担违约金五万元。因被告兑换前的房屋及土地没有证件，等被告办完产权证后，再变更到原告名下。2000年，被告就已经办理兑换后房屋及土地的产权证书，但迟迟不为原告办理上述证件，严重侵害了原告方的权益，虽原告方多次找到被告及相关政府部门，但问题至今未得到解决，故起诉至法院，要求：1.被告为原告办理房产证、土地证过户手续；2.要求被告支付给原告违约金五万元；3.本案诉讼费由被告承担。在本案审理期间，原告将第一项诉讼请求变更为：被告为原告办理不动产登记手续。被告琉璃庙镇政府辩称：不同意原告诉讼请求，因为：1.原被告签订的兑换房屋协议书仅约定了房屋产权证的变更，未约定土地证的变更，请求法院依法驳回原告要求办理土地证变更的诉讼请求。2.涉案房屋产权变更手续延迟至今没有办理，原被告双方均有不同程度的懈怠行为，全部由被告承担违约责任有失公允。3.原告要求被告承担五万元违约金的诉讼请求没有法律依据。本案中，双方虽然约定了违约金条款，但如果原告主张被告向其支付违约金则无权再要求被告为其办理房屋产权变更手续。经审理查明：1999年4月28日，被告琉璃庙镇政府（原琉璃庙乡政府）作为甲方与原告刘显平作为乙方签订了《琉璃庙乡政府与琉璃庙食品站刘显平兑换房屋协议书》，该协议书约定：一、甲方现有房屋59间，用地面积约5.5亩，建筑面积约3600平米，同乙方实行兑换，无偿使用。二、甲方四至边界：东至自行车棚院墙派出所房后一米滴水以外，派出所西墙院以西，留出八米官道，大门至官道不准搞建筑；南至院墙以里，西至厕所大会议室，餐厅院墙内；北至院墙以内。四、甲方将水电设施提供给乙方使用，甲方负责办理房屋产权证，甲方办完后变更给乙方。六、乙方现有房屋二十四间，建筑面积428.9平米，用地面积2170平方米，同甲方实行兑换无偿使用。十二、此协议自双方签字后生效，如一方违约，违约方将承担违约金伍万元。十三、此协议是草签协议，政府办完房屋土地证后再签正式协议。上述协议签订后，原告方与被告方按照约定互换了房屋，但并未签订正式协议。另查明，根据时任琉璃庙乡乡长胡建华（现任北京市怀柔区民防局局长）证实，1999年由于怀柔区崎峰茶乡并入琉璃庙乡，涉及到两个小学的合并问题，当时琉璃庙小学需要扩建，就和刘显平的土地进行置换，拿镇政府办公院加上房屋置换的，这两块地都是国有性质，当时是乡镇府开的党委会定的，当时过户的费用包括置换的一切费用由乡政府负责，即便这样，刘显平还是不同意，后经区建委拆迁办协调才同意的。对于过户发生的费用由政府承担，刘显平不承担。当时草签协议没有约定费用承担问题，因为当时乡里没有钱，想着拆完就办理过户，没想到乡里没有钱就一直拖到现在。再查明，1999年4月28日，琉璃庙乡政府召开政府扩大会，决定“就小学教学楼问题，马升华那23万一次性买断，刘显平那和现政府换地址，政府搬迁到崎峰茶楼。”以上事实，有双方法庭笔录、证人证言证明、协议书等证据在案佐证。本院认为：原被告双方签订的房屋兑换协议是双方当事人之间的真实意思表示，该协议不违反相关法律规定，双方并就房屋兑换义务已经履行完毕，应当受到法律保护。协议签订后，双方应当进行根据协议约定的权利义务全面履行。本案中，双方的争议焦点有两方面，一是办理兑换房屋不动产登记证的费用由谁承担；二是被告行为是否适用违约金条款。就上述两个争议焦点，本院发表如下意见：一、原告办理兑换房屋不动产登记证的费用应当由被告琉璃庙镇政府承担。在原被告草签协议中，并未就办理不动产登记的费用进行明确的规定，仅规定“甲方负责办理房屋产权证，甲方办完后变更给乙方”。根据《合同法》规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，其中履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。在本案中，在原被告双方签订协议后，原告刘显平按照协议全面履行了自身的义务，在约定的时间将房屋交付给被告琉璃庙镇政府，并协助被告琉璃庙镇政府办理了房屋和土地过户手续，因此被告也应当为原告办理房屋和土地过户手续，在双方无法就不动产登记变更费用达成一致的情况下，被告琉璃庙镇政府作为履行义务一方，应当承担不动产变更登记的费用。此外，根据时任琉璃庙乡乡长胡建华的证言，也能证实该笔费用应当由被告承担，因此对于原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。二、被告不承担协议中所约定的违约责任。原告方认为，被告未按约定为原告办理产权证件，其行为已经构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定，被告方承担违约金的请求是有事实和法律基础。被告方则认为，原告方在主张违约金后就无权再要求办理房产证变更手续。在本案中，双方在协议中对违约金的约定内容为：“此协议自双方签字时间生效，如一方违约，违约方将承担违约金五万元”，该条款结合协议全文及第十六条“此协议是草签协议，政府办完房屋土地证后再签正式协议”来看，双方约定的违约金条款实际上是对协议能否履行的保障性条款，现双方主合同义务（房屋兑换）已经履行完毕，因此本案中不再适用该违约金条款，对于原被告意见均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条第六款之规定，判决如下：一、被告北京市怀柔区琉璃庙镇人民政府在该判决生效后九十日内到不动产登记管理部门将双方签订的《兑换房屋协议书》中兑换给原告刘显平的房屋及土地不动产登记过户至原告刘显平名下；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费五百二十五元，由原告刘显平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 祝兴栋二〇一六年三月十六日书记员 李睿熙 来自：