（2016）苏0583民初2317号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2017-01-20

案件名称

2317昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会与夏道良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会,夏道良

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2016）苏0583民初2317号原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会,住所地昆山市马鞍山西路888号。负责人郭慧，该单位负责人。委托代理人张莉，江苏六典律师事务所律师。被告夏道良，男，1963年8月9日生，住江苏省昆山市。原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会与被告夏道良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法由审判员崇海燕独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理，原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会的委托代理人张莉、被告夏道良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会诉称：森林别墅小区第一届业主委员会委托江苏金阳物业管理有限公司管理森林别墅小区内会所的出租事宜。后江苏金阳物业管理有限公司与被告签订了《租赁合同》，约定由被告承租位于森林别墅小区会所一楼东侧房屋，合同期限自2014年5月1日至2016年12月31日，租金为21600元每年，付款方式为6个月一付，提前一周支付；但是，截止至起诉日，被告已拖欠2014年11月1日至2016年4月30日三期租金，共计32400元。2015年12月30日，原告委托律师向被告发送催款律师函，催要所欠租金，但是被告置之不理，未予支付。为此原告起诉至法院，请求：1、判令解除《租赁合同》，被告立即腾空租赁物；2、判令被告支付租金32400元；3、判令被告支付原告5400元违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。被告夏道良辩称：1.原告没有理由可以起诉，我的合同是和金阳物业所签订的；2.我没有再继续履行这个合约，我2014年年底生病起，就告知金阳物业不再租赁此房屋，并且把钥匙交还物业公司，2015年4月底交物业费时，我提议租赁此房屋开老年活动室，租金随其他活动室一致。过完年约在2015年5月左右，我就将此房屋开成老年活动室，我从金阳物业处拿此房屋的钥匙以及采购里面的用品。后来开老年活动室，没有重新签订合同，也没有约定租赁时间，租金标准也没有说，我认为应该按照其他老年活动室的租金标准来收取租金；3.2015年8月第二届业委会成立，并没有告知我成立的第二届业委会，在12月底发我律师函，我不知具体情况。经审理查明：2013年8月26日，森林别墅第一届业主委员会授权江苏金阳物业管理有限公司代为管理租赁本小区会所公共物业。2014年4月27日，江苏金阳物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于昆山马鞍山中路888号森林别墅会所一楼东侧出租给被告，建筑面积100平方米；租赁期限自2014年5月1日至2016年12月31日，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。双方约定，该房屋租金不含税价格为每年人民币21600元整；物业管理费每年人民币3120元整，签约结束当日乙方向甲方交纳第一次费用（租金与物业管理费一起交纳）。付款方式为6个月一付，提前一周支付，甲方只提供收款收据，如需发票税金由乙方承担（租金、物业费标准根据业委会要求调整）。租赁期间，使用该房屋所发生的水电煤气通讯等费用由乙方承担。乙方的义务：乙方应按照合同规定，按时支付租金及其他各项应付费用。如果乙方未按时交付房租，经甲方催告15日后仍未交付，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿三个月房租。合同成立后，被告支付了半年的租金。2014年11月，被告向江苏金阳物业管理有限公司工作人员郝颍昌表示由于疾病原因不再租用房屋交还给江苏金阳物业管理有限公司，郝颍昌收回房屋并将涉案房屋门锁上。2015年5月左右，被告说要办老年活动室，又去郝颍昌处拿了涉案房屋钥匙，并进入涉案房屋使用。2015年7月17日，昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会在昆山市娄江街道办事处及昆山市住房和城乡建设局登记备案。2015年12月30日，原告委托江苏六典律师事务所于向被告发出律师函，简述了江苏金阳物业管理有限公司与被告签订的《租赁合同》约定情况，并要求被告在收到律师函之日起5日内支付原告租金32400元，如被告未能在上述期限支付，将通过法律途径主张房屋占有使用费、违约金、诉讼费用。上述事实由租赁合同、公共物业租赁情况表、业主委员会备案表、律师函、证人证言及原、被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：合同双方之间签订的房屋租赁合同成立、有效，双方均应依照法律规定以及合同约定，履行相应的合同义务。本案争议焦点一，被告于2014年底将租赁房屋钥匙返还物业，这一行为是否导致房屋租赁合同的解除。原告委托江苏金阳物业管理有限公司与被告签订的书面租赁合同，租赁期限自2014年5月1日至2016年12月31日，被告于2014年底以生病为由向物业公司表示不再承租涉案房屋，并将租赁房屋钥匙交还给物业公司负责人，物业公司也接收了房屋，并未提出异议，故双方已经协商解除了租赁合同。租赁合同经双方协商解除，被告不存在违约行为，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点二、被告于2015年5月又把租赁房屋钥匙取回并开设了老年活动室，是否成立了新的租赁关系。被告于2015年5月左右将租赁房屋的钥匙取回，并在租赁房屋内开设老年活动室进行经营行为，被告以实际行动表示要租赁该房屋。事实上，昆山马鞍山中路888号森林别墅会所一楼东侧房屋是属于昆山市高新区森林别墅小区全体业主的财产，虽然2015年7月17日，昆山市高新区森林别墅小区重新成立了第二届业主委员会，但这并不影响全体森林别墅小区全体业主与被告就该租赁房屋成立房屋租赁关系的事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条之规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”本院认为，原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会代表昆山市高新区森林别墅小区全体业主与被告成立了新的房屋租赁关系。因后续期间双方未签订书面合同，故未对租赁期限作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。原告在2015年12月30日发出的律师函表述，向被告追索租金，如不支付租金即解除合同、不再让被告续租、要求被告腾房的意思表示，上述法律条文赋予租赁合同双方当事人任意解除权。故本院认为原被告之间的房屋租赁关系于本判决生效之日起解除，关于租金，剩余未支付租金的合同有效期为2015年5月1日至本判决生效之日，参照之前书面合同的租金标准21600元/年支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。至起诉之日被告租赁房屋尚未满一年，故根据21600元/年租金标准计算出房屋每天租金为59.2元，被告应支付租金按照59.2元/天标准自2015年5月1日至本判决生效之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条的规定，判决如下：一、原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会与被告夏道良之间的房屋租赁关系解除。二、被告夏道良于本判决生效后十日内向原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会交付昆山马鞍山中路888号森林别墅会所一楼东侧房屋。三、被告夏道良于本判决生效后十日内支付原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会租金（以59.2元/天为标准，从2015年5月1日计算至本判决生效之日止）。四、驳回原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。（上述款项汇至原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会指定账号或汇至昆山市人民法院纠纷款账户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1106元，减半收取553元，由原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会负担234.4元，由被告夏道良负担318.6元。此款原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会已预交，由被告夏道良于本判决生效后十日内支付原告昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审判员　　崇海燕二〇一六年三月十六日书记员　　许晨虹搜索“”