（2015）南民三初字第948号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-07-05
案件名称
天津洪鑫潮机械加工有限公司与天津市津南区双桥河镇小营盘村村民委员会租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津洪鑫潮机械加工有限公司,天津市津南区双桥河镇小营盘村村民委员会
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民三初字第948号原告天津洪鑫潮机械加工有限公司，住所地天津市津南区双桥河镇小营盘村村南。法定代表人孙学岺，总经理。委托代理人李殿洪，该公司副总经理。委托代理人李研，天津可维律师事务所律师。被告天津市津南区双桥河镇小营盘村村民委员会，住所地天津市津南区双桥河镇小营盘村。负责人李维珍，主任。委托代理人李庆云，天津市津南区双桥河镇法律服务所法律工作者。原告天津洪鑫潮机械加工有限公司诉被告天津市津南区双桥河镇小营盘村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人孙学岺及委托代理人李殿洪、李研，被告的负责人李维珍及委托代理人李庆云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年6月1日，原、被告签订一份《土地征用协议书》，现被告不能依约履行该协议，应承担违约责任，其应赔偿原告损失共计281723.47元。为维护自己的合法权益，现原告呈讼，请求法院依法判令：1、由被告赔偿原告损失281723.47元；2、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将其上述第一项诉讼请求变更为由被告赔偿原告损失159323.47元【包括：未履行期间的租金24498.72元（自2014年9月1日至2054年5月31日）、异地经营导致租金增加的损失97824.75元、租赁地垫土费37000元】。被告辩称，原、被告于2004年6月1日签订的土地租赁合同合法有效，且已履行多年，原告已经取得了巨大的经济效益，该租赁合同之所以终止是因为津南经济开发区扩域，自2013年11月11日起对租赁地进行拆迁整合。另外，津南区政府对原告的租赁地进行拆迁时，已经补偿经营损失费、搬迁费、土地租赁补偿费。被告仅是拆迁整合的实施单位，拆迁的主体是津南经济开发区，根据合同法的相关规定，上述情形属于不可抗力，且已经由拆迁单位进行了补偿，故被告不承担任何责任，被告并未违约，亦不承担违约赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告对以下主要问题存在争议：原告主张由被告赔偿159323.47元损失是否予以支持。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、《土地租赁协议》，用以证实2003年的租金标准是每亩28800元。2、《土地征用协议书》，用以证实原、被告所签合同的内容，租金是每亩28800元，共1.07亩，总价为30816元，租赁期限是五十年。3、收据，用以证实案外人李殿洪已交纳2003年6月1日至2004年5月31日的租金2400元，还证实原告已交纳2004年6月1日至2054年5月31日的租金30800元。上述证据1项下的租金，被告免收了168元。上述证据2项下的租金，被告免收了16元。4、李的证人证言，用以证实原告为垫租赁地地基支出拉土费37000元。5、天津市津南区盈鑫五金配件加工厂的工商户卡，用以证实天津市津南区盈鑫五金配件加工厂的基本情况。6、双桥河镇小营盘村非住宅拆迁补偿明细表，用以证实垫土费并不在补偿之内，亦未补偿未履行期间的租金，因合同未履行给原告造成的损失及合同履行会产生的利益损失均不在补偿明细之内，故被告应返还租金24498.72元、违约造成的经济损失97824.75元及拉土费37000元。被告的质证意见如下：对上述证据1的真实性无异议，该合同已经履行完毕。对上述证据2的真实性无异议，但该协议书不是征用协议，应是租赁协议，租赁期限50年违反了法律规定，已经超出法律规定的20年，超出部分无效。对上述证据3的真实性无异议，对原告所讲的证明目的亦无异议。对上述证据4的真实性不予认可，垫土属于原告自行负责，与被告无关。对上述证据5的真实性无异议。对上述证据6的真实性无异议，但原告所主张的各项损失均已经在补偿明细内。被告为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：天津市津南区集体土地房屋拆迁管理办公室的公告，用以证实天津市津南区双桥河镇小营盘村的土地于2013年11月11日起开始拆迁整合。原告的质证意见如下：对上述证据的真实性无异议，但坐落于被告村的企业均没有按照该公告的时间签约及搬迁。本院的认证意见如下：原告所提供的证据1、2、3、5、6，被告对其真实性均无异议，本院均予以确认，该五份证据对其所载明的内容具有证明力。原告所提供的证据4，被告不予认可，因证人李及原告均未提供其他证据佐证双方存在经济往来，在原告向第三方即本案被告提出赔偿主张的情形下，该单一证言对原告所主张的待证事实缺乏证明力。被告所提供的证据，原告对其真实性无异议，本院予以确认，该证据对其所载明的内容具有证明力。根据原、被告的诉辩，结合原、被告的举证、质证意见及本院的认证意见，本院查明以下事实：2003年10月1日，被告与案外人李殿洪签订一份土地租赁协议，约定由被告将其二队牙子坵土地1.07亩（南北32米、东西22.3米）出租给案外人李殿洪作为工业用地，租期自2003年6月1日开始计算，年租赁费2568元，同时还约定了其他相关事宜。上述协议签订后，双方履行至2004年5月31日。2004年6月1日，原、被告口头约定由被告将其二队牙子坵土地1.07亩（南北32米、东西22.3米）出租给原告作为工业用地。2006年1月27日，原、被告补签一份土地租赁协议书，双方以书面的形式确认了上述租赁事宜，另约定租期为50年，每亩租赁费为28800元，租赁费共计30816元，此协议书于2004年6月1日生效的同时，上述2003年6月1日的土地租赁协议终止，同时还约定了其他相关事宜，且双方将该协议落款的日期提前至2004年6月1日。在实际履行过程中，案外人李殿洪及原告均向被告交纳了全部租赁费，原告在其承租的土地上建设了房屋、构筑物及附属物。2013年3月15日，经全体村民公决，被告全村实施土地集约整合。2013年11月8日，天津市津南区集体土地房屋拆迁管理办公室发布公告：整合的范围包括天津市津南区双桥河镇小营盘村行政区域范围内的所有建筑物、构筑物及其他附属设施，自2013年11月11日起至2013年11月20日止，土地被整合人需在此期限内签约及搬迁完毕。因原告的承租地属于被拆迁整合的范围，故原告获得拆迁补偿款1165211元（包括停产停业损失费188026元、企业搬迁费153673元、房屋补偿款674286元、其他构筑物补偿款132566元、附属物补偿款16660元）。因土地拆迁整合，2015年8月8日，原、被告之间的土地租赁合同终止履行，原告交还了租赁土地。另查明，原告系李殿洪、孙学岺夫妻共同设立的有限公司，孙学岺担任原告的法定代表人。李殿洪系天津市津南区盈鑫五金配件加工厂的经营者，该厂系个体工商户营业执照。再查明，原、被告对土地整合后未履行期间的租金如何处理未作约定。原、被告所签土地租赁协议书（落款日期为2004年6月1日）项下的土地1.07亩系耕地，原告将该耕地出租给被告作为工业用地建设地上物未经土地管理部门的批准。本院认为，原、被告所签订的土地租赁合同（落款日期为2004年6月1日），系将集体所有的耕地擅自转为建设用地，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效合同。根据合同法的相关规定，无效的合同，因该合同所取得的财产应当予以返还。本案中，因土地整合，原告于2015年8月8日交还了租赁土地。关于原告已经交纳的租赁费用，原告应根据其实际使用土地的期间(自2004年6月1日起至2015年8月8日止)并参照双方约定的租金标准向被告支付土地使用费,该期间的土地使用费系6895.92元。原告交还租赁土地后其未使用期间的租赁费用为23920.08元（自2015年8月9日起至2054年5月31日止)，因双方对此并无特别约定，故被告应返还给原告。现原告主张由被告返还未履行期间的租赁费24498.72元，其中的23920.08元，有事实和法律依据，本院予以支持；其余578.64元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告所主张的垫土费37000元及异地经营导致租金增加的损失97824.75元，并无确实、充分的证据佐证，故本院不予采信。因无效的合同自始没有法律约束力，不涉及违约责任问题，故原告基于被告违约所主张的上述两项损失即使存在，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告天津市津南区双桥河镇小营盘村村民委员会于本判决生效后五日内返还原告天津洪鑫潮机械加工有限公司租赁费23920.08元。二、驳回原告天津洪鑫潮机械加工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元，原告天津洪鑫潮机械加工有限公司承担5128元，被告天津市津南区双桥河镇小营盘村村民委员会承担398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 宁培育代理审判员 王 好代理审判员 田洪峰二〇一六年三月十六日书 记 员 司 瑞 来自