（2016）川16民终65号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-04-26

案件名称

唐露与四川家居赋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书

法院

四川省广安市中级人民法院

所属地区

四川省广安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐露,四川家居赋房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

四川省广安市中级人民法院民事判决书（2016）川16民终65号上诉人（原审原告）唐露，女，汉族，生于1988年10月26日，住四川省武胜县。委托代理人陈刚，四川三合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川家居赋房地产开发有限公司，住所地：武胜县沿口镇。法定代表人陈真华，董事长。委托代理人邓闯，四川君尊律师事务所律师。上诉人唐露因与被上诉人四川家居赋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员周辉担任审判长，与审判员张学明、助理审判员蒋濒组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人唐露的委托代理人陈刚，被上诉人四川家居赋房地产开发有限公司的委托代理人邓闯到庭参加了诉讼；上诉人唐露、被上诉人四川家居赋房地产开发有限公司的法定代表人陈真华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年8月20日，唐露（乙方）与四川家居赋房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》。约定：乙方向甲方购买位于武胜县祥升大道和嘉陵路交界处凯旋城楼盘第4幢13层2号商品房。……；第二条乙方向甲方购买商品房建筑面积共75.13平方米。……；第四条该商品房不属于政府定价的商品房。按建筑面积计算，该商品房单位售价为（人民币）每平方米4298元，总金额为（人民币）叁拾贰万贰仟玖佰零拾玖元整。除上述房价款外，甲方依据有关规定代收取下列税费：1、代收大修基金［武规建发（2009）108号文件］计（人民币）叁仟零佰零拾伍元整；第七条乙方在2012年8月20日前付清全部房价款×的，甲方给予乙方占付款金额2.5%的优惠，即实际付款额为（人民币）叁拾壹万肆仟捌佰叁拾陆元整。……；第八条乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行：1、2012年8月20日前支付全部房价款的×，计（人民币）壹拾伍万柒仟捌佰叁拾陆元整；2、剩余房款向银行申请按揭贷款支付，计（人民币）壹拾伍万柒仟零佰零拾零元整；第九条在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%，计（人民币）叁拾壹万肆仟捌佰叁拾陆元整；第十条乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期贷款利息计算。逾期超过15天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第2种约定，追究乙方的违约责任。……；2、乙方按累计应付款5%向甲方支付违约金，合同继续履行；第十一条甲方须于2014年6月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可举示予以延期：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2、战争、暴动、动乱等不可抗因素或政策性调整；……；第十二条除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在12个月内按银行同期贷款利率计算；自第×个月起，月利息则按×利率计算。逾期超过×个月，则视为甲方不履行合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任；……；2、甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，合同继续履行。……；第十四条预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知书之日起10天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。《商品房购销合同》附件三：告知书第二条约定：“出卖人所开发的凯旋城楼盘之4号楼的商品房预售许可证正在办理过程中，其建设工程施工的开工日期、建设工程施工的竣工日期待定，本合同签订的该楼幢之交房时间属于暂定时间，出卖人将此情况如实准确地告知了买受人，买受人亦完全知晓这一情况。”唐露在告知书上签字。2012年8月20日，唐露向四川家居赋房地产开发有限公司支付购房款142000元（其中大修基金3005元）。2014年5月14日，唐露向四川家居赋房地产开发有限公司支付购房款831元。2015年7月9日，双方进行交房前结算，唐露向四川家居赋房地产开发有限公司支付购房款7393元、税3167元、大修基金13元，共计10573元，并办理了接房手续。另查明：四川家居赋房地产开发有限公司于2014年5月29日取得出售房屋所在的4号楼的商品房预售许可证。2015年5月28日，四川家居赋房地产开发有限公司通过张贴的形式通知了包括唐露在内的4号楼业主办理接房的相关手续。经调查本地房屋中介机构，与所购房屋同地段、同类型房屋（含面积相同或相近）的租金：无电器和家具等设施的每年租金为7000-8000元；电器与家具等设施齐全的每年租金为12000-15000元。2015年4月27日，唐露提起诉讼，请求：1.判令四川家居赋房地产开发有限公司支付从2014年6月30日至2015年4月31日期间的违约利息13351元（314836×5.35%÷365×304）；2.判令四川家居赋房地产开发有限公司支付违约金15742元（314836×5%）；3.判令四川家居赋房地产开发有限公司按银行同期贷款利息（年利率5.35%）支付从2015年5月1日起至交房时止期间的违约利息。原审法院审理认为，双方签订的合同合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合讼辩双方的意见，双方争议的焦点为四川家居赋房地产开发有限公司是否应当承担违约责任以及违约责任的承担方式及标准问题。第一，唐露按照合同约定履行了交付房款的义务，四川家居赋房地产开发有限公司应按照合同约定履行交付房屋的义务。交付房款的时间及数额符合双方签订合同的约定，故四川家居赋房地产开发有限公司延迟交房已经构成违约，应当承担违约责任。第二，双方签订的合同中虽然约定了四川家居赋房地产开发有限公司应于2014年6月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付使用。但同时双方还签订了附件三中的告知书，告知书第二条将商品房购销合同中约定的交房时间变更为暂定时间，具体交房时间不能确定已明确告知了唐露，唐露也在告知书上签字，表示对四川家居赋房地产开发有限公司的告知行为予以认可。唐露辩称该告知书第二条系格式条款，未采取合理的方式提请注意免除或者限制其责任的条款，系无效条款。但告知书是作为商品房购销合同的附件单独签订，本身就是采取的合理方式，足以引起唐露的注意。故该告知书虽系格式条款，但该告知书第二条并未违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体、第三人以及社会公共利益，故该告知书合法有效。告知书第二条的内容对商品房购销合同中关于交房时间的约定进行了变更，对原合同中约定的具体交房时间变更为交房时间暂定，该变更的内容是明确的。但变更后的交房时间为暂定属于履行期限不明确，且双方也没有对履行期限进行补充约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，在给四川家居赋房地产开发有限公司必要的准备时间后可以随时要求交付房屋。但唐露未提供任何证据证明其在本案起诉前向四川家居赋房地产开发有限公司主张过交付房屋的权利，故认定自唐露起诉主张权利之日视为要求履行交付房屋义务之日。第三，关于违约金的标准，虽然合同中未按时交房既约定了违约利息又约定了违约金，但合同中约定的违约利息与约定的违约金功能、性质相同，唐露既主张违约利息又同时主张了违约金系重复主张，故对唐露的该主张不予支持。四川家居赋房地产开发有限公司在庭审中提出合同约定的违约金过高，请求减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，四川家居赋房地产开发有限公司的该请求符合法律规定。唐露未举出四川家居赋房地产开发有限公司逾期交付房屋给其造成的损失的证据。结合涉案房屋同地段、同类型的房屋年租金并综合考虑交接房的时间、合同的履行情况等因素，酌定延迟交房的违约金为1800元。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、四川家居赋房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付违约金1800元；二、驳回唐露的其他诉讼请求。案件受理费528元，由唐露负担478元，四川家居赋房地产开发有限公司负担50元。宣判后，唐露不服，上诉称：作为合同附件的告知书属于格式合同的格式条款，被上诉人未采取合理的方式提请上诉人注意，属无效条款；若按照交房时间不确定的理解，则上诉人随时可以要求被上诉人交付商品房，因此，上诉人可在签订合同之日起三个月后就要求被上诉人交付商品房；被上诉人并未举证证明违约金过高；房屋租金应当以年为计算单位，而一审判决以月为计算单位；上诉人在履行合同中没有违约行为，有权按照合同约定数额要求被上诉人支付违约金，故一审不应判决上诉人承担诉讼费。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求：撤销一审判决，依法改判。被上诉人四川家居赋房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人唐露与被上诉人四川家居赋房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定的交房时间为2014年6月30日，虽然被上诉人在《商品房购销合同》附件三中告知上诉人合同约定的交房时间为暂定时间，但双方并未对交房时间重新作出约定。2014年6月30日仍系双方期待的交房时间，且双方在《商品房购销合同》附件三中并未作出关于超过2014年6月30日交房不应承担违约责任的补充约定。故被上诉人在2015年5月28日才通知上诉人接房，逾期交房时间达10个月零28天，已构成违约，应当承担违约责任。但自2015年5月28日，被上诉人履行了通知上诉人接房的义务后，被上诉人就不应当再承担违约责任。唐露在诉讼中既主张了按合同约定计算违约后的利息损失，同时还主张了违约金。我国合同法规定的违约金兼具补偿性与惩罚性的双重功能，以填补因违约造成的实际损失为其主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，且违约金的数额与损失额应当大体一致，即损益相当。唐露主张的利息损失和违约金之和应当与被上诉人的违约行为给其造成的损失相当。就一般情况而言，四川家居赋房地产开发有限公司逾期交房，给唐露造成的损失应为不能按时入住房屋而租房居住的租金损失或者未能按时将房屋出租所造成的租金损失。虽然双方在合同中约定了违约金的计算方式，但据此确定的违约金数额过高。从一审法院查明与唐露所购房屋同地段、同类型房屋（含面积相同或相近）租金为每年7000-8000元的情况看，在没有其他损失证据的情况下，合同约定的违约金足以弥补唐露的损失。但约定的违约金明显高于因被上诉人的违约行为给唐露所造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，对被上诉人关于调减合同约定违约金的请求应当予以支持。依据一审法院查明上诉人所购房屋同地段房屋租金的情况，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定由四川家居赋房地产开发有限公司支付唐露违约金8000元。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误而导致对违约金的调减数额失当，本院应当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第1067号民事判决第二项，即“驳回唐露的其他诉讼请求”；二、变更四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第1067号民事判决第一项“由被告四川家居赋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐露违约金1800元”为“由四川家居赋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向唐露支付违约金8000元”。一审案件受理费528元，由唐露负担478元，四川家居赋房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费50元，由四川家居赋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　辉审　判　员　　张学明代理审判员　　蒋　濒二〇一六年三月十六日书　记　员　　王　茜关注微信公众号“”