（2016）沪0115民初1043号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-30
案件名称
周永冠、徐丹与张翠华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周永冠,徐丹,张翠华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初1043号原告（反诉被告）周永冠，男，1982年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告（反诉被告）徐丹，女，1983年6月22日生，汉族，住江苏省南京市。委托代理人周永冠，住上海市浦东新区。被告（反诉原告）张翠华，女，1982年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告（反诉被告）周永冠、徐丹诉被告（反诉原告）张翠华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（原告徐丹的委托代理人）周永冠、被告（反诉原告）张翠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周永冠、徐丹诉称，原、被告以及上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司、居间方）于2015年6月20日签订《房屋买卖居间协议》（以下简称居间协议），后原、被告于2015年7月7日签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告将其所有的位于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，房屋价款人民币（以下币种相同）309万元，房屋附属设施、设备、装修等作价88万元，合计转让价397元。买卖合同签订后，原告依约支付给被告200万元，现被告看到系争房屋涨价，以各种理由不同意继续办理房屋过户手续。被告恶意违约的行为已造成原告巨大损失，被告应当按约履行合同义务。故诉请判令：1、被告继续履行原、被告间的房屋买卖合同，将系争房屋产权过户登记至两原告名下；2、被告支付逾期违约金，每日按309万元的万分之五，自2016年1月3日起，计算至系争房屋产权过户之日止；3、被告涤除设立于系争房屋上的抵押；4、被告向原告交付系争房屋。被告张翠华辩称，不同意原告继续履行合同的诉请，原告在起诉后曾经变更诉请要求解除合同，现被告仅同意解除合同。原、被告签订买卖合同后，被告已经与原告以及中原公司沟通，要求按照房屋买卖的真实价格即397万元来办理过户手续，但原告未予同意，故被告不存在违约行为。且根据合同约定，交付房屋前原告应支付相应款项，但原告迟迟没有支付房屋尾款，原告应承担逾期付款的违约金。故反诉请求：判令反诉被告按房屋总价款397万元的日万分之五为计算标准，支付自2015年12月3日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。针对反诉，周永冠、徐丹辩称，本案纠纷是由于被告不配合办理贷款和过户手续所致，买卖合同约定的第二期房价款是以贷款方式支付，是被告的违约行为导致合同不能正常履行。经审理查明，2015年6月20日，周永冠（买受方、乙方）与张翠华（出卖方、甲方）、中原公司（居间方、丙方）签订居间协议，约定甲方转让系争房屋给乙方，总房价款397万元。同日，甲、乙双方签订《房屋买卖合同》一份，约定的房地产转让价为397万元。2015年7月7日，张翠华（卖售人、甲方）与周永冠、徐丹（买受人、乙方）签订买卖合同，约定甲方将系争房屋（面积91.08平方米）转让给乙方，双方同意房地产转让价共309元，甲方于2016年1月3日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。2015年12月3日前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）款约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。……合同附件三付款协议约定签订本合同前，乙方已支付给甲方定金100万元，签订本合同后当日，乙方给甲方部分首期房价款24万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款124万元，2015年12月3日前，甲、乙双方共同至浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续等。甲方同意乙方通过向贷款银行申请185万元贷款的形式支付第二期房价款。……待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定帐户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方。同日，张翠华（卖售人、甲方）与周永冠（买受人、乙方）签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》（以下简称转让协议），约定就乙方购买甲方系争房屋事宜，达成协议如下：双方确认房地产买卖的成交总价为397万元。买卖合同第二条约定的房价款309万元不包含房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价88万元，乙方应于签约当日直接支付甲方76万元，过户当日直接支付甲方11万元，交房当日支付给甲方尾款1万元。……若本协议与买卖合同约定不一致的，则以本协议为准。截止2015年7月7日，两原告已支付被告价款200万元。2015年11月初，两原告通过居间方通知被告协助办理贷款手续，遭被告拒绝，被告在短信中回复称“只做真实的合同”。此后，由于被告不同意协助办理贷款、产权过户等交易手续，双方协商未果，原告遂起诉来院，诉请如前。另查明，系争房屋上设立有抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行的债权抵押159万元，抵押权人为中银消费金融有限公司的债权抵押52万元。被告称，其原打算在办理系争房屋产权过户前涤除抵押，由于原告方不同意按照总价397万元办理过户手续，故设立于系争房屋上的抵押尚未涤除。审理中，原告提供了中原公司提供的证明一份以及短信截屏，证明2015年11月5日至11月15日期间，中原公司多次催促张翠华协助周永冠办理贷款手续，遭张翠华拒绝。经质证，被告称交易过程属实，被告拒绝的理由是要求按照397万元价格来办理过户。对此，原告称被告在交易过程中仅提出要求重新签订买卖合同，原告认为应当按照已经签订的合同履行，故未予同意，原告在法院诉调时曾明确表示同意按397万元价格来办理过户，但被告仍未同意继续履行合同。审理中，原告同意在办理系争房屋产权过户时将剩余房价款197万元支付给被告，在本案中一并予以处理。被告请求将合同约定的违约金标准调整至按每日万分之零点五计算。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的居间协议、买卖合同、转让协议、付款凭证、房地产登记信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间就系争房屋的买卖签订的买卖合同以及转让协议均系当事人真实意思表示，双方就系争房屋建立的买卖关系合同成立。结合双方此前签订的居间合同、《房屋买卖合同》中对于房屋价款的约定，以及双方当事人的陈述，系争房屋的转让价为397万元，双方在买卖合同以及转让协议中对于房价款的约定，可以证实双方合意做低房价以规避交易税费，该行为违反了法律法规的效力性规定，故买卖合同中有关价格的条款无效，但该无效条款不影响双方合同的其余条款的效力。现原告已依约支付了房价款200万元，故原告诉请要求继续履行合同，即被告将系争房屋的产权过户至原告名下并且交付房屋，本院予以支持。被告在系争房屋上设立的抵押尚未涤除，被告应予以涤除。根据合同约定，双方应当在2015年12月3日前申请办理系争房屋的产权过户手续。原告在2015年11月初已通知被告协助办理贷款手续，遭致被告拒绝。被告称其不同意配合履行合同的理由是要求按照真实的交易价格即397万元办理过户。对此，原告虽曾表示过不同意被告提出的重新签订买卖合同的要求，但原告并未否认双方约定的实际交易价格。被告在交易过程中，以“只做真实的合同”为理由，拒绝配合原告办理贷款，拒绝办理产权过户手续，被告的行为已违反合同的约定，构成违约。原告诉请要求被告承担逾期交付房地产的违约金，本院予以支持。至于违约金的计算标准，被告提出合同约定的计算标准过高，请求予以调整，本院予以准许。结合违约方的过错程度、合同的履行情况等因素，本院酌情调整至按日万之三为计算标准。原告同意未付房款在本案中一并处理，本院予以准许。被告反诉主张逾期付款违约金的请求，缺乏事实依据，理由同上，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张翠华于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记；二、被告（反诉原告）张翠华于涤除上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记之日协助原告（反诉被告）周永冠、徐丹办理将上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告（反诉被告）周永冠、徐丹名下的手续；三、被告（反诉原告）张翠华于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告（反诉被告）周永冠、徐丹名下之日，将该房屋交付原告（反诉被告）周永冠、徐丹；四、被告（反诉原告）张翠华于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告（反诉被告）周永冠、徐丹名下之日支付原告（反诉被告）周永冠、徐丹逾期交房违约金，每日按309万元的万分之三为计算标准，自2016年1月3日起，计算至产权过户之日止；五、原告（反诉被告）周永冠、徐丹于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告（反诉被告）周永冠、徐丹名下之日支付被告（反诉原告）张翠华房款197万元；六、驳回反诉原告张翠华的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38，560元，减半收取计19，280元，财产保全费5，000元，合计24，280元，由本诉被告张翠华承担。反诉案件受理费减半收取计1，778元，由反诉原告张翠华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一六年三月十六日书记员 于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：搜索“”来源：