（2016）苏09民终383号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-22
案件名称
张志祥与杨从井、胡晓平排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志祥,杨从井,胡晓平,盐城市百世纪房地产开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终383号上诉人（原审原告）张志祥，居民。委托代理人卞金国、吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨从井，居民。被上诉人（原审被告）胡晓平，居民。两被上诉人共同委托代理人翟爱华，江苏天全律师事务所律师。原审第三人盐城市百世纪房地产开发有限公司，住所地在江苏省东台市东亭南路1号和平大厦四楼。法定代表人ＸＸＸ，该公司执行董事。委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。上诉人张志祥与被上诉人杨从井、胡晓平、原审第三人盐城市百世纪房地产开发有限公司（以下简称百世纪公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：杨从井、胡晓平系夫妻，杨杨系杨从井、胡晓平之子，张玉婷系杨杨前女友。2013年7月2日，杨从井与百世纪公司法定代表人ＸＸＸ签订购房协议一份，协议约定“购房人在永康花园购1#703住房一套，面积为143.35平方米，单价优惠后为6144元／㎡，总价88万元整，7月2日交房款壹拾万元整，余款待2013年10月31日前全部付清。售房人：ＸＸＸ。购房人：杨从井”。后百世纪公司因故将与杨从井协议中约定的1#703住房变更为1#903，房产总价由88万变更为89.5万元。2013年9月2日，百世纪公司开出了金额为39.5万元付款方名为杨杨的销售不动产统一发票，2013年10月31日，百世纪公司开出了金额为50万元付款方名为杨杨的销售不动产统一发票。2013年9月2日，百世纪公司收取了电梯费、物业费、水电开户网管线费、装璜保证金、自来水费等费用，并出具户名为1#903杨杨的收款收据。2013年10月31日后杨从井、胡晓平对1#903进行了装璜，并入住该房屋。2014年1月5日，百世纪公司与杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨签订了合同备案编号为2050901111的商品房买卖合同，合同约定杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨以89.5万元的总价购买百世纪公司开发的永康花园1#903房产，买受人在合同签订之日前一次性付清全部房款。2014年1月13日，杨从井以其名义与东台中石油昆仑燃气公司签订了居民用户安全供用气合同，并于2014年1月26日进行了燃气充值。2014年1月16日，杨从井开通了有线电视。2014年6月19日，百世纪公司与杨杨签订了合同备案编号为20140619026的商品房买卖合同，合同约定杨杨以89.543万元的总价购买百世纪公司开发的永康花园1#903房产，买受人在合同签订之日前付36.543万元，余款53万元在合同签订之日起七日内到指定银行办理按揭贷款。2014年7月1日，杨杨在商品房合同网上备案合同撤销申请书上买受人处签名，百世纪公司在撤销原因及意见处注明“该购房人因银行贷不到款无法付清房款，申请退房”。同日，东台市房地产市场管理处批准同意。2014年7月2日，杨杨向百世纪公司出具申请书，以经济发生困难为由，自愿申请退房，申请百世纪公司退还购房款89.5万元。同日，张志祥与百世纪公司签订了合同备案编号为20140702022的商品房买卖合同，合同约定张志祥以89.543万元的总价购买百世纪公司开发的永康花园1#903房产，买受人在合同签订之日前一次性付清全部房款，同时约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同日，张志祥先向ＸＸＸ转账45万元，后ＸＸＸ向杨杨转账45万元，杨杨随后向杨映霞转账45万元，杨映霞又向张志祥转账45万元。随即，张志祥向ＸＸＸ转账44.543万元，ＸＸＸ向杨杨转账44.543万元。2014年7月2日、7月3日，张志祥缴纳了税费、房屋维修资金等费用。2014年7月2日，张志祥与杨杨签订租房合同一份，合同约定，张志祥将案涉房产以1200元／月出租给杨杨，租期自2014年7月2日至2015年7月2日，租金合计12000元，一次性付清。2014年10月份左右，杨杨因吸毒被强制戒毒，现于大丰方强戒毒所。原审审理过程中，杨从井、胡晓平的委托代理人在方强农场戒毒所对杨杨进行谈话时，杨杨明确表示案涉房产系因其向张志祥借款50万（含2万元利息）而以房抵债的。原审法院认为：关于杨从井、胡晓平是否已占有案涉房产，对案涉房产是否具有合法使用权的问题。2013年7月2日，杨从井虽未按商品房买卖合同式样与百世纪公司公司签订商品房买卖合同，但其当日与百世纪公司法定代表人ＸＸＸ签订的购房协议并不违反法律法规禁止性规定，双方仍应按该协议的约定履行义务，协议签订后，杨从井按约给付了购房款后，百世纪公司应按约向其交付房产。2014年1月5日，百世纪公司与杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨签订商品房买卖合同应为双方对杨从井购房行为及所购房屋的确认。该两次签订合同的事实表明，百世纪公司知晓案涉房产系杨从井、胡晓平、杨杨家庭共同购买，并非杨从井或杨杨个人购买，杨从井、胡晓平接受案涉房产并进行装璜入住后，其已实际占有该房屋，对该房屋具有合法的使用权。关于张志祥是否已实际占有、使用案涉房产的问题。百世纪公司于2014年6月19日与杨杨签订了合同备案编号为20140619026的商品房买卖合同后，百世纪公司根据杨杨的申请为杨杨办理了退房手续并退还购房款后，其于同日将案涉房产出售给张志祥，根据法律规定及双方的约定，百世纪公司应将无产权纠纷和债权纠纷的房产交付于张志祥。案涉房产百世纪公司出售给张志祥前已出售，该房产的交付不仅仅需交付钥匙等，还应确保该房产无他人占有、使用等产权瑕疵。张志祥及百世纪公司提供的证据，均不能证明张志祥已实际占有、使用了无产权瑕疵的案涉房产，其提供的2014年7月2日与杨杨签订租房合同，亦证明张志祥未实际占有、使用案涉房产。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张志祥提供的证据并不能证明其已实际占有、使用并取得案涉房产的产权，对其要求杨从井、胡晓平立即迁出位于东台市永康花园1-903室房屋，并将该房屋交张志祥收产的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回张志祥要求杨从井、胡晓平立即迁出位于东台市永康花园1-903室房屋，并交付该房产的诉讼请求。案件受理费80元，由张志祥负担。上诉人张志祥不服一审判决，向本院提起上诉称：1、杨从井、胡晓平的行为系非法占有。2014年6月19日案涉房屋的最终购房合同系百世纪公司与杨杨所签，购房款系杨杨缴纳，购房发票开具的系杨杨的名字，故案涉房屋系杨杨所买。杨杨根据自己的经济状况向百世纪公司申请退房退款，百世纪公司同意退房并实际退款，且经东台市房地产市场管理处批准同意，表明百世纪公司与杨杨的商品房买卖关系已经终止。此后百世纪公司将案涉房屋卖给张志祥并不存在一房二卖的情形，更不存在杨从井、胡晓平与张志祥之间谁先入住谁就具备合法使用权的问题。张志祥按照合同约定缴清了购房款，依法具有房屋的使用权，此时杨从井、胡晓平再使用该房屋就是非法占有。2、张志祥将房屋出租给杨杨居住，并签订租赁协议，租期届满张志祥收回房屋，承租人应将房屋归还张志祥。3、杨杨所谓的以房抵债并无证据证明，即使存在债务关系也与本案无关。综上，请求二审法院撤销原判，支持张志祥的诉讼请求；一、二审诉讼费用由杨从井、胡晓平承担。被上诉人杨从井、胡晓平答辩称：1、案涉房屋实际购房人是杨从井，杨从井、胡晓平对案涉房屋具有合法使用权。2013年7月2日签订的购房协议是双方的真实意思表示，杨从井支付购房款后，百世纪公司按约交房，杨从井等人进行了装修并入住。2014年1月5日签订的合同是对前购房协议的确认，两次签订合同表明百世纪公司知晓案涉房屋是杨从井家庭购买，并非杨杨个人购买，购房款亦不是杨杨所交。杨从井夫妇基于买卖合同占有、使用案涉房屋并无不当。2、杨杨与百世纪公司签订购房合同的行为不属于表见代理，其没有杨从井等的书面授权，事后亦未追认，该合同不具有法律效力。2014年7月1日的合同上以购房人无法付清购房款为由申请退房，是捏造事实，该房早于2013年就已全额结清购房款。3、张志祥与百世纪公司签订的购房合同备案登记行为不是准物权的表现，张志祥未取得案涉房屋的所有权而要求已先行合法占有房屋的杨从井等迁让房屋，系主体不适格。4、张志祥、百世纪公司与杨杨就案涉房屋进行“一退一进”的房屋买卖行为，实质上是张志祥利用杨杨吸毒急需用钱的心理，与百世纪公司串通假借购买房屋，变相借款抵押，张志祥的行为侵犯了杨从井等人的合法权益。2014年1月5日四人签订的购房合同原件系杨杨从家中偷拿出交给百世纪公司，并以个人名义签订2014年6月19日的购房合同及合同撤销申请书。实际上杨杨仅收到购房款445430元，还有45万元又到了张志祥那里。综上，请求二审法院驳回张志祥的诉讼请求。原审第三人百世纪公司答辩称：本案实际系案外人杨杨事先与张志祥联系好相关购房事宜后，杨杨持相关的材料到房管部门依法办理了撤销购房手续后，张志祥才与百世纪公司签订的购房合同。杨杨退给百世纪的房产和出售给张志祥是双方经过协商达成一致才办理的相关手续。百世纪公司收到张志祥的购房款后全额退给了杨杨，并在当日见证双方办理了房屋交付。所以张志祥在上诉状中没有否认本案所涉的房屋从撤销后已经实际交付给张志祥使用。只是张志祥将案涉房屋租赁给杨杨，而杨从井等非法占有，对租赁及以后行为百世纪公司不清楚。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：百世纪公司于2014年1月5日与杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨签订了商品房买卖合同，双方并于此前已交付房屋并结清购房款，故该买卖合同系对2013年7月2日杨从井与百世纪公司签订的购房协议以及之后双方协议变更住房情况的重新确认，系双方当事人之间的真实意思表示，并不违法相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，至于合同是否经房产部门备案不影响合同本身的效力。2014年6月19日，百世纪公司在未对其与杨从井、胡晓平、张玉婷、杨杨于2014年1月5日签订的商品房买卖合同办理任何撤销手续的前提下，就案涉房屋又与杨杨个人单独签订商品房买卖合同，并主张其系根据杨从井的要求与杨杨单独签订商品房买卖合同，但未提交充分有效的证据证明，杨从井对此亦不予认可，故本院对其主张不予采信，杨杨与百世纪公司签订商品房买卖合同及办理相关退款手续等行为的效力不及于杨从井、胡晓平，杨从井、胡晓平对案涉房屋系合法占有使用。另，张志祥虽与百世纪公司签订了商品房买卖合同，但并未办理物权转移登记手续，未取得案涉房屋的所有权，故其无权行使排除妨害的物权请求权。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条的规定，“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”因百世纪公司在本案中系无独立请求权的第三人，原审亦未判决其承担民事责任，故其无权对原审判决提起上诉。综上，上诉人张志祥的上诉理由不成立，本院依法不予支持。百世纪公司无权上诉，本院依法不予理涉。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张志祥负担80元；盐城市百世纪房地产开发有限公司缴纳的80元依法退回。本判决为终审判决。。）审 判 长 杨曦希代理审判员 高 翔代理审判员 李 砚二〇一六年三月十六日书 记 员 吴 艳 搜索“”