（2015）鲁民提字第376号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-06-30
案件名称
杨为海与喀什三冠房地产开发有限公司、ＸＸ房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
喀什三冠房地产开发有限公司,杨为海,ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鲁民提字第376号再审申请人（一审被告）：喀什三冠房地产开发有限公司。住所地：新疆喀什地区岳普湖县泰岳工业园区。法定代表人：刘君，执行董事。委托代理人：郝宽庆，北京市汇佳律师事务所律师。被申请人（一审原告）：杨为海。委托代理人：王巍，山东兆基律师事务所律师。委托代理人：王海昌，山东兆基律师事务所律师。被申请人（一审被告）：ＸＸ。再审申请人喀什三冠房地产开发有限公司（以下简称“三冠公司”）因与被申请人杨为海、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一初字第13号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月2日作出（2015）鲁民提字第376号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人三冠公司的法定代表人刘君及其委托代理人郝宽庆，被申请人杨为海的委托代理人王巍、王海昌到庭参加诉讼；被申请人ＸＸ经合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。2014年1月15日，杨为海起诉至山东省青岛市中级人民法院称，2013年3月6日，杨为海与ＸＸ签订房屋买卖合同，ＸＸ将青岛市市南区东海西路39号世纪大厦12层，建筑面积为460平方米的房屋出售给杨为海，杨为海按约支付ＸＸ716.79万元购房款，ＸＸ没有在约定的时间内将房屋分房并办理产权交易手续。三冠公司作为担保人应当与ＸＸ承担连带责任。请求判决：1、解除杨为海与ＸＸ签订的房屋买卖合同；2、ＸＸ、三冠公司立即返还杨为海房款716.79万元，支付违约金303.6万元；3、诉讼费用由ＸＸ、三冠公司负担。ＸＸ、三冠公司均未到庭应诉答辩。山东省青岛市中级人民法院查明，2013年3月1日，杨为海与ＸＸ签订一份对账单，对账单确认2010年5月至2013年3月，ＸＸ共计欠杨为海人民币716.79万元。并载明，本对账单出具后，ＸＸ收回出具给杨为海的所有借条和欠条，欠款以本对账单确认的数目为准。2013年3月6日，杨为海与ＸＸ、三冠公司签订一份协议书，约定的主要内容有，经杨为海与ＸＸ对账确认、自2010年5月至2012年12月，ＸＸ共欠杨为海人民币及利息716.79万元，ＸＸ自愿以自有财产清偿该项债务。ＸＸ提供世纪大厦12层460平方米房屋，清偿ＸＸ所欠杨为海上述债务，房屋作价人民币1012万元，杨为海在房屋过户后支付房价和债务之间的差额给ＸＸ……。本协议签署后至约定履行期限，因任何原因导致房屋产权无法办理到杨为海名下，杨为海有权向ＸＸ继续追索716.79万元债务，并向ＸＸ收取约定的违约金（违约金以双方在房屋买卖合同中的约定为准），三冠公司对此承担连带责任。同日，ＸＸ与杨为海签订房屋买卖合同一份，约定的主要内容有，杨为海同意购买ＸＸ拥有的坐落在青岛市市南区东海西路39号世纪大厦12层建筑面积为460平方米的房产，交易价格为22000元/平方米，总价为1012万元整。签约时，杨为海向ＸＸ支付人民币716.79万元，ＸＸ为杨为海出具收款凭证，以上付款按双方另行约定的方式支付。房价尾款在ＸＸ办理过户后3日内付清。2013年6月30日前ＸＸ把房屋通过有关部门分户并完善办妥相关产权交易手续。ＸＸ应于收到杨为海全额房款之日起3天内将合同项下的房产交付给杨为海使用……。若ＸＸ不能办理分户及产权证书、杨为海有权解除合同，ＸＸ应无条件退还杨为海已支付的房款，并按交易总价的30%支付给杨为海作为违约金……。三冠公司在合同担保人处加盖了单位印章。同日，ＸＸ给杨为海出具收条一份，载明ＸＸ收到杨为海房款716.79万元。山东省青岛市中级人民法院审理认为，杨为海与ＸＸ、三冠公司签订的房屋买卖合同、协议书等系其真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应按约全面履行义务。合同签订后，杨为海按约定通过抵销的方式支付ＸＸ购房款716.79万元，ＸＸ未按约将房屋通过有关部门分户，并完善办妥相关房屋产权交易手续，根据合同约定，杨为海有权解除合同，要求ＸＸ无条件退还杨为海支付的房款，并按交易总价的30%支付违约金。杨为海起诉要求解除合同符合法律规定，应确认合同于起诉状送达之日（即2014年7月20日）解除。ＸＸ应当退还杨为海购房款716.79万元，并按交易总价的30%支付杨为海违约金。具体数额为1012×30%=303.6万元。三冠公司在房屋买卖合同担保人处加盖单位印章，在协议中明确约定承担连带责任，杨为海诉讼主张三冠公司应当与ＸＸ承担连带责任，依法成立，应予采信。山东省青岛市中级人民法院于2014年10月28日作出（2014）青民一初字第13号民事判决：一、杨为海与ＸＸ签订的房屋买卖合同于2014年7月20日解除；二、ＸＸ于判决生效之日起十日内返还杨为海房款716.79万元；三、ＸＸ于判决生效之日起十日内给付杨为海违约金303.6万元；四、三冠公司对上述第二、三项债务承担连带责任。案件受理费83023元，诉讼保全费5000元，公告费600元，由ＸＸ负担。三冠公司申请再审称，一、杨为海主张因其向ＸＸ供货及出借款而形成ＸＸ欠杨为海人民币716.79万元的基础债务关系的事实不存在，原审判决认定ＸＸ欠杨为海716.79万元，缺乏证据支持。二、三冠公司的印章的防伪号码为6531280000460，而协议书、房屋买卖合同中加盖三冠公司印章的防伪号码为6531280000462，该印章系伪造，原审将该印章作为认定事实的主要证据，判令三冠公司承担保证责任错误。三、杨为海与ＸＸ签订的房屋买卖合同时，标的物即涉案房屋被查封而买卖，违反法律禁止性规定，买卖房屋系无效合同，担保合同作为从合同亦应无效。四、根据公司法第十六条的规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保，必须经股东会或者股东大会决议。ＸＸ为三冠公司股东，擅自以公司为其提供提保，而杨为海在签合同时没有尽到审查义务，退一步讲，即使房屋买卖合同中加盖三冠公司，三冠公司为ＸＸ提供担保的行为也是无效的，三冠公司不应承担保证责任。请求再审判决撤销原审判决，维护三冠公司的合法权益。杨为海辩称，一、三冠公司于本案中的诉讼行为系个别股东刘君冒名顶替行为非真实公司法人行为。二、本案房屋买卖合同所盖防伪码尾号为462三冠公司单位印章，为三冠公司备案印章，而三冠公司申请再审申请所盖三冠公司防伪码尾码460单位印章，没有做任何登记备案，系刘君私刻，其诉讼为冒名三冠公司行为，应驳回其再审申请。三、本案的基础债权、债务关系发生在杨为海与ＸＸ之间，共有贷款与借款两个部分组成，ＸＸ716.79万元的债务客观真实。四、房屋买卖合同为诺成性合同，经双方当事人承诺，即产生法律约束力。法院查封房屋并不影响买卖合同的有效和履行。三冠公司为股东ＸＸ提供担保，系三冠公司内部治理问题，对杨为海不产生法律效力，三冠公司其他股东如认为ＸＸ行为超越职权，可依法寻求其他司法救济，追偿ＸＸ责任，本案中，依法不影响三冠公司承担担保责任。本院再审认为，本案原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一初字第13号民事判决；二、本案发回青岛市中级人民法院重审。审 判 长 范 勇审 判 员 谭占立代理审判员 苏 瑁二〇一六年三月十六日书 记 员 刘 莹 关注公众号“”