（2016）辽0281民初418号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-11
案件名称
齐明亮、张雪娇与被告大连益凯房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
瓦房店市人民法院
所属地区
瓦房店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐明亮,张雪娇,大连益凯房地产开发有限公司,大连市住房公积金管理中心,交通银行股份有限公司大连长兴岛支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第三十二条，第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初418号原告：齐明亮。原告：张雪娇。原告共同委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司。法定代表人：葛树凯，该公司董事长。第三人：大连市住房公积金管理中心。法定代表人：于保和，该中心主任。委托代理人：赵展。第三人：交通银行股份有限公司大连长兴岛支行。负责人：倪伟，系该行经理。委托代理人：陈祺，该公司职员。委托代理人：杨东博，该公司职员。原告齐明亮、张雪娇与被告大连益凯房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员曲伟娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐明亮、张雪娇的委托代理人王伟，第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展，第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行的委托代理人陈祺、杨东博到庭参加诉讼，被告大连益凯房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区X号房屋，总房款为445084元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，给原告造成重大的经济损失，现原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；由被告退还原告已经支付的购房首付款135084元；返还原告已向第三人偿还的贷款本息101895.83元；支付从2012年10月1日起至判决确定给付之日止，按全部购房款的日万分之二的违约金和损失；按照相关法律规定，请求解除原告与第三人签订的《个人住房抵押借款合同》和《个人住房公积金贷款保证合同》；诉讼费用由被告承担。被告大连益凯房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。在举证期内未向本院提供交书面答辩意见及证据。第三人大连市住房公积金管理中心辩称，2011年11月4日，原告与公积金中心签订《抵押借款合同》，约定由公积金中心向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区X号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；《抵押借款合同》同时约定，本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2011年11月18日，公积金中心依照原告的委托按《抵押借款合同》的约定，将25万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。2011年7月19日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称协议，合同编号：2011080007）。协议约定被告应为公积金中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。现原告起诉到法院请求解除《商品房买卖合同》，同时要求解除《抵押借款合同》。考虑到原告的行为可能导致《抵押借款合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照《抵押借款合同》约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息、罚息后，公积金中心同意解除《抵押借款合同》。因此，由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金215545.12元、利息473.01元（暂计算至2016年1月7日，共计216018.13元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：08201101656）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行辩称，不同意原告的诉讼请求。首先不存在解除贷款合同的法定情形及约定情形，房屋买卖合同与贷款合同代表两个独立的法律关系。房屋买卖合同解除与否都不能导致贷款合同的解除。其次原告与第三人之间是合法的债权债务关系。我方已经依约履行了放款义务，在合同履行过程中并无过错。假设解除贷款合同，将导致我方合法权益受到损害，需由原告或者被告清偿我方未还的贷款本金及欠息（包括利息、罚息、复利），以维护我方合法权益，且我方对该房产具有优先受偿权。经审理查明，2011年8月31日，原告齐明亮与被告签订合同编号为WHT201103244号商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区X号房屋，建筑面积共80.34平方米，房屋总价款445084元，首付款135084元于合同签订当日支付，贷款31万元，买受人（原告）以住房公积金贷款25万元和商业贷款6万元组合的方式支付给出卖人（被告）；出卖人应当在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金等。该商品房合同已经备案。原告按照合同约定向被告支付首付款135084元。2011年8月31日原、被告签订《合同补充协议》，第六条第三款约定：如出卖人逾期交房超过90日，买受人未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。另查，2011年11月4日，原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101656）》（已于2011年11月7日办理预购商品房抵押登记，用上述房屋贷款25万元用于向被告支付剩余房款，第三人大连市住房公积金管理中心于2011年11月18日将25万元支付给被告。2011年11月3日，原告齐明亮与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行签订《个人房产抵押贷款合同（编号：2011212101001100479》（已于2011年11月7日办理预购商品房抵押登记），用上述房屋贷款6万元用于向被告支付剩余房款，第三人大连市住房公积金管理中心于2011年11月23日将6万元支付给被告。再查，第三人大连市住房公积金管理中心与交通银行股份有限公司大连分行签订《个人住房组合贷款合作协议》，约定甲方（大连市住房公积金管理中心）优先于乙方（交通银行股份有限公司大连分行）对抵押物行使受偿权；协议有效期为一年，自2011年1月1日至2011年12月31日。又查，因被告一直未能交付房屋，原告于2015年12月18日向本院提起诉讼。截止2015年11月18日，原告已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还借款本金32097.27元，利息41298.56元，合计73895.83元；截止2016年1月7日，原告尚欠第三人大连市住房公积金管理中心借款本金215545.12元及利息、罚息。截止2015年11月24日，原告已向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行偿还借款本金15849.94元，利息11694.46元，合计27544.40元；截止2016年1月7日，原告尚欠第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行借款本金44150.06元及利息、罚息、复利。本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人房产抵押贷款合同（合同编号：2011212101001100479）》、《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款（合同编号：08201101656）》、《商品房买卖合同及补充协议（合同编号为WHT201103244号）》、销售不动产统一发票、对账单，第三人大连市住房公积金管理中心提供的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、《预购商品房抵押申请审批书》、个人委托贷款划拨资金通知书及大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算（暂计算至2016年1月7日）、《个人住房政策性贷款合作协议》、《个人住房组合贷款合作协议》，第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行提供的结婚证复印件、身份证复印件、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证及放款凭证、欠款明细及还款明细、预购商品房抵押申请审批书、调查笔录及双方当事人陈述笔录在卷为凭，已经开庭质证、认证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告齐明亮与被告于2011年8月31日签订的《商品房买卖合同（合同编号为WHT201103244号）》，是平等主体之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效；但原、被告于2011年8月31日签订的附件四即《合同补充协议》，是由被告提供的格式条款，其第六项关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定条款旨在免除被告的责任，排除原告的主要权利，因此该条款无效。合同签订后，双方均具有按照合同全面履行的义务，原告已经依约履行支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告应按约定交付房屋，逾期不能交付房屋，合同目的不能实现，已构成违约，原告请求解除《商品房买卖合同（合同编号为WHT201103244号）》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告。合同约定“出卖人应当在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”自交房日期2012年9月30日的第二日，即2012年10月1日起至2015年12月17日，原告未提出解除合同，故被告应按约定（已交付房款的日万分之二）承担逾期交房违约金。2015年12月18日，原告起诉立案，要求解除商品房买卖合同，自2015年12月18日起，原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，合同约定的违约金（累计已付款的1%）过低，违约金调整为已付购房款的贷款利息为宜。原告为购案涉房屋于2011年11月4日与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101656）》（已办理预购商品房抵押登记）和2011年11月3日与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行签订《个人房产抵押贷款合同（编号：2011212101001100479》（已办理预购商品房抵押登记），均是平等民事主体之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。商品房买卖合同因被告逾期交付房屋而解除后，原告与第三人为购买案涉房屋签订的抵押借款合同设立的目的已经无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告已偿还给第三人的本息返还给原告，将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息返还给第三人。因案涉的房屋已经办理抵押登记，被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。因原告进行组合贷款和办理抵押登记的时间均在《个人住房组合贷款合作协议》有效期内，因此按约定第三人大连市住房公积金管理中心优先于第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行对抵押物行使受偿权。在被告履行返还义务后，案涉房屋归被告所有，原告和第三人均负有协助被告办理撤销房屋抵押登记的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告齐明亮与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年8月31日签订的《商品房买卖合同（合同编号为WHT201103244号）》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告齐明亮购房首付款135084元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告齐明亮自2012年10月1日至2015年12月17日的逾期交房违约金，按购房款445084元的日万分之二计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告齐明亮损失（自2015年12月18日起至本判决确定给付之日止，按购房款445084元的中国人民银行同期贷款利率计算）；五、解除原告齐明亮、张雪娇与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年11月4日签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101656）》；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告齐明亮、张雪娇已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的购房贷款本金47947.21元，利息52993.02元，合计100940.23元；七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还第三人大连市住房公积金管理中心购房借款本金215545.12元，并按原告齐明亮、张雪娇与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101656）》约定的标准承担利息、罚息、违约金；八、解除原告齐明亮与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行于2011年11月3日签订的《个人房产抵押贷款合同（编号：2011212101001100479）》；九、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行借款本金44150.06元，并按原告齐明亮与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行签订的个人房产抵押贷款合同（编号：2011212101001100479）约定的标准承担利息、罚息、复利；十、第三人大连市住房公积金管理中心对位于大连长兴岛临港工业区金鸡路789号1单元5层4号房屋（建筑面积共80.34平方米）均享有优先受偿权；十一、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行在第三人大连市住房公积金管理中心之后对位于大连长兴岛临港工业区X号房屋（建筑面积共80.34平方米）享有优先受偿权；十二、待第三人大连市住房公积金管理中心与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行的全部债务受偿后，案涉房屋归被告大连益凯房地产开发有限公司所有，原告齐明亮、张雪娇、第三人大连市住房公积金管理中心和第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行需协助被告大连益凯房地产开发有限公司办理撤销案涉房屋的抵押登记；十三、驳回原告、第三人大连市住房公积金管理中心、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2214元，由被告大连益凯房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 曲伟娜二〇一六年三月十六日书记员 王 妍 来源：百度“”