（2016）沪01民终489号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-07-13
案件名称
江西省粮油集团有限公司诉上海市长宁区星火大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终489号上诉人（原审被告）江西省粮油集团有限公司，住所地江西省南昌市东湖区XX大院（省XX局内）。法定代表人张跃，董事长。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市长宁区星火大厦业主委员会，住所地上海市长宁区XX路XX号XX层。负责人陈曼亚，主任。委托代理人王毓鸣，上海市万达律师事务所律师。上诉人江西省粮油集团有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，涉案的上海市长宁区XX路XX号XX室房屋产权人为江西省粮油集团有限公司（以下简称江西粮油公司），建筑面积为100.30平方米。上海市长宁区星火大厦业主委员会（以下简称星火大厦业委会）系涉案房屋所在小区的业主委员会，涉案房屋所在的小区并无物业公司进驻，系由小区业主自主管理。2008年11月14日，上海市长宁区星火大厦业主大会表决通过《业主大会关于星火大厦（XX路XX号）小区物业管理费收费标准制订并通过的决议》。决议第一条规定：本小区居民住户的物业管理费收费内容及标准为高层每平方米：1.保洁费人民币（下同）0.12元；2.保安费0.18元；3.物业费0.48元；4.电梯运行费0.50元；5.水泵运行费0.05元。第二条规定：本小区（含商铺）企事业单位的物业管理费收费内容及标准为：1.收费内容同上述居民住户相同；2.收费标准按居民住户每平方米物业管理费的3倍收取；3.不使用电梯、水泵的企事业单位免缴电梯水泵运行费。涉案房屋现由江西粮油公司的子公司即案外人上海XX公司（以下简称XX公司）实际使用。原审审理中，星火大厦业委会请求判令江西粮油公司支付涉案房屋的物业管理费，按每月266.80元的标准，从2015年1月起计算至判决生效之日止。江西粮油公司辩称，涉案房屋的登记状况写明是住宅，目前房屋的使用状况不是经营，市场监督管理局的责令整改通知书要求整改的内容不涉及510室和514室（515甲），房屋的产权人是谁也与房屋的使用状况没有关联。对于决议的第二条，江西粮油公司认为应当是用作商业用途的则按照此标准缴纳物业管理费，涉案房屋并未用作商业使用，应当按照每月每平方米1.33元的标准缴纳，故不同意星火大厦业委会的诉请，同意按照住宅标准支付物业管理费。审理中，星火大厦业委会提供一份由上海市长宁区市场监督管理局周家桥市场监督管理所出具给星火大厦业委会负责人陈曼亚的书面回复一份，载明：“2015年1月8日，我所接到你的举报称江西省粮油集团有限公司在XX路XX号XX、XX、XX室无照经营，望予以查处。我所即于2015年1月9日派人上门检查。在检查过程中，该房屋内人员提供了上海XX公司的营业执照，并告知检查人员该处是上海XX公司的经营场所。经查，上海XX公司注册号为310115000087955，存在状态为确立。”庭审中，江西粮油公司对于物业管理费欠费的事实及欠费时间没有异议，但是认为应当按照每月每平方米1.33元的标准缴纳物业管理费。原审认为，涉案房屋所在小区由业主进行自我管理并提供物业服务，也由业主大会表决通过了相关决议，江西粮油公司作为业主接受了物业服务，理应按照决议内容支付相应的物业管理费。庭审中，江西粮油公司对于拖欠物业管理费的事实及欠费时间没有异议，故本案的争议焦点实为江西粮油公司的物业管理费应按一倍还是三倍（星火大厦业委会只主张两倍）于住宅标准来支付，即江西粮油公司是否将涉案房屋用作经营使用。通过案外人出具的书面回复记载显示：“……XX路XX号XX、XX、XX室无照经营，望予以查处……在检查过程中，该房屋内人员提供了上海XX公司的营业执照……”，根据常理及文义解释，上述内容中的“该房屋”即指代前述的“XX路XX号XX、XX、XX室”，即包括涉案房屋在内的XX路XX号XX、XX、XX室房屋均由江西粮油公司的子公司XX公司用作经营场所，故对于江西粮油公司提出的该内容不涉及510室和514室（515甲）的抗辩意见，不予采信。根据上述事实，可以认定江西粮油公司将涉案房屋用作经营使用，故对于涉案房屋用作经营使用期间的物业管理费，应按照三倍于居民住户的标准予以收取，现星火大厦业委会仅按照两倍提出主张，于法不悖，亦予以准许。至于江西粮油公司提出的其余抗辩理由，均无事实依据与法律依据，难以采信。原审法院审理后，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二○一五年九月二十一日作出判决：江西省粮油集团有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市长宁区星火大厦业主委员会支付上海市长宁区XX路XX号XX室房屋自2015年1月起至判决生效之日止，按每月266.80元的标准计算的物业管理费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理故减半收取计25元，由江西省粮油集团有限公司负担。判决后，江西粮油公司不服，上诉于本院，诉称：原审判决认定事实不清，仅凭案外人出具的书面回复而不管江西粮油公司出示的相反证据（长宁区市场监督管理局出具的《责令整改通知书》上仅记载512室用于经营），即采用推论的方法认定XX路XX号XX室用作经营场所，该推论结果与事实严重不符。故请求二审法院撤销原判，依法改判按照1.33元/平方米/月的标准支付涉讼期间的物业管理费。被上诉人星火大厦业委会辩称：江西粮油公司称涉案三套房屋中其仅使用512室用于经营，其余两间没有用于经营，令人难以置信。原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，江西粮油公司上诉的主要理由是认为其子公司XX公司实际使用的涉案大厦510、512、514（515甲）室三套房屋中，仅512室用于经营，而另外两套房屋并未用于经营，故不应按照双倍标准支付物业管理费。对此，本院认为，实际使用涉案房屋的XX公司系从事商业活动的民事主体，XX公司根据自身经营需要决定对涉案三套房屋具体如何使用，此非外力所能控制和干预，但此并不能否定XX公司在涉案大厦从事经营活动的事实，故原审法院对涉案三套房屋中的510室根据星火大厦业主大会决议及星火大厦业委会的诉请，判令江西粮油公司按照双倍标准支付涉讼期间的物业管理费，合情合理合法，本院对此予以认同。江西粮油公司的上诉诉请，依据不足，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人江西省粮油集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一六年三月十六日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：